Ипотека — зло и обман? Финансист из Перми на примерах показал, чем выгоден жилищный кредит

«Ни за что не соглашайтесь на ипотеку», — заявил недавно уральский банкир в материале на Ura.ru. По мнению Ильи Херсонцева, ипотечное жилье — это иллюзия, обман и гарантированно убыточная сделка. Объяснил он это на примере гипотетической квартиры стоимостью 4 млн 600 тыс. рублей и двух семей. Первая семья внесла в качестве первоначального взноса 1 млн и взяла в ипотеку на 3,6 млн рублей. Вторая семья с ипотекой решила не связываться, а занялась накоплениями. Согласно расчетам банкира, вторая семья в итоге победила с преимущестом в 7 млн рублей.

Финансовый советник из Перми Александр Хомутов не согласился с такой логикой и представил собственные расчеты, доказывающие, что ипотека — не всегда убыточная сделка. Подробнее — читайте в авторской колонке на Properm.ru.

Есть две семьи: одна будет брать квартиру в ипотеку на 15 лет. Вторая семья будет копить деньги на депозите и жить в арендованной квартире.

У каждой семьи одинаковые стартовые условия (1 000 000 рублей) и одинаковый «свободный денежный поток» в виде 44 370,8 рублей. Первая семья на протяжении 15 лет ежемесячно вкладывает эти деньги в погашение ипотеки. Вторая семья на протяжении 15 лет ежемесячно отдает деньги за аренду квартиры, а оставшиеся деньги инвестирует в банк под 8,5%

Дальше банкир вносит предпосылку, что на протяжении 15 лет стоимость аренды и цена квартиры остаются неизменными. При таких расчетах, конечно, получается, что ипотека крайне невыгодна. Через 15 лет семья №1 имеет в собственности одну квартиру, которую банкир оценивает в 4,6 млн рублей. Семья №2 всё это время прожила в арендованной квартире, но зато у нее есть теперь капитал в банке в размере 11 миллионов рублей. Если быть точным, то в банке у нее будет 10 млн 917 тыс. 805 рублей.

И тут банкир окончательно «вколачивает гвоздь правды» в свои расчеты, подытоживая, что семья №1 беднее семьи №2 на 7 млн рублей. Разница сложилась за счет того, что семья №2 отдавала деньги в банк под 8,5%, а «глупая» семья №1 брала эти деньги под 12,5%. И кажется, что все верно. После прочтения этой статьи у человека в голове появляются мысли о мировом заговоре банкиров и о тотальном вреде ипотеки.

Приступим к разрушению выводов банкира. В корне не верны три предпосылки банкира:

1. нулевой рост цен на недвижимость;
2. нулевой рост цен на аренду квартиры;
3. ставка по банковскому вкладу — 8,5%.

Эти три предпосылки не могут существовать на длинном промежутке времени одновременно. Сейчас на рынке недвижимости спад, но он не может продолжаться каждый год на протяжении 15 лет при такой ставке банковского вклада. Такая банковская ставка подразумевает и аналогичный темп инфляции. Если мы даже возьмем по минимуму (8%), то цены на товары, учтенные при подсчете инфляции, за 15 лет возрастут в 3,1 раза.

Могут ли цены на недвижимость падать или оставаться неизменными на протяжении 15 лет? Только при двух условиях:

1. до этого на рынке недвижимости был надут пузырь, который сейчас постепенно сдувается;
2. наблюдается околонулевая инфляция и околонулевая доходность по вкладам.

Второе условие у нас сразу не выполнимо, так как банкир задает не нулевую доходность по депозиту, а на уровне 8,5%.

Максимальный потенциал падения в реальных ценах может составить порядка 20–25%. Если даже взять худший вариант и предположить, что цены одномоментно рухнут на 25%, то затем они будут просто повторять темп инфляции. И даже здесь возьмем самую минимальную величину на уровне 8%. Более того, давайте сделаем ещё одно допущение: учтем, что срок эксплуатации дома не вечен и цена квартиры будет постепенно это учитывать в виде потери 1%. В итоге получим средний номинальный темп рост цен на недвижимость на уровне 4,5%, а стоимость аренды будет расти начиная от 4,5%.

Таким образом, семья №1 через 15 лет живет в своей квартире, которая оценивается в 8,9 млн рублей. Семья №2 накопила уже не 11 млн рублей, а меньше, так как постепенно росли ее платежи по аренде. Общая сумма на депозите у семьи №2 составит уже 8,5 млн рублей. Уже при минимальных темпах роста цен на аренду и жилье ситуация поменялась: теперь семья №1 богаче семьи №2 на 385 тыс. рублей.

Для полноты картины можно учесть то, что ипотечный заемщик может вернуть до 390 тыс. рублей по НДФЛ по уплаченным процентам по ипотеке. Например, семья №1 заплатила 532,5 тыс. рублей за ипотеку, из них 445,1 тыс. ушли на уплату процентов по ипотеке. Именно с этой суммы в 2017 году семья может вернуть 13% по НДФЛ, то есть 57,9 тыс. рублей. Проценты можно возвращать до тех пор, пока сумма возврата не будет равна 390 тыс. рублей.

А еще можно включить материнский капитал, который сейчас равняется 453 тыс. рублей. Семья №1 тратит ее на первоначальный взнос, высвобождает денежные средства и открывает вклад. В таком случае семья №1 через 15 лет будет иметь квартиру оценочной стоимостью 8,9 млн рублей и вклад в размере 2,5 млн рублей.

Еще стоит добавить психологический фактор. Семье №2 будет очень не просто на протяжении 15 лет ежемесячно откладывать заданную сумму денег. Финансовая грамотность и финансовая дисциплина в нашей стране находятся на низком уровне. К сожалению, расходы всегда догоняют доходы. Ипотека же фиксирует изначальные условия и помогает тотально соблюдать финансовую дисциплину.

Таким образом, ипотека становится выгодной, если цены на недвижимость и на аренду будут расти ежегодно хотя бы на 3%. При условии, что использовался материнский капитал, возврат НДФЛ, ставка по ипотеке была равна 12,5%, а по вкладу — 8,5%. Ипотека становится невыгодной, когда цены будут расти медленнее или оставаться на неизменном уровне.