Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

1 февраля 2012, 09:16

Константин Подвальный: Арендаторы манипулируют собственниками. Успешно

Константин Подвальный: Арендаторы манипулируют собственниками. Успешно
Как арендаторы давят на собственников? Почему провалилась концепция «WonderHall»? Какую прибыль сегодня приносит коммерческая недвижимость? Отвечает генеральный директор группы компаний «Перспектива».

Генеральный директор группы компаний «Перспектива» Константин Подвальный рассказал Properm.ru о новых планах компании по выходу на рынок управления коммерческих площадей, указал на смену интересов инвесторов и объяснил, почему сегодня цена – более весомый фактор, чем качество.

- Константин Георгиевич, прокомментируйте, пожалуйста, решение суда по компании «Перспектива-Девелопмент». Суд дал три месяца на то, чтобы рассчитаться с кредиторами. Этого времени хватит?

- Я надеюсь, что объекты продадутся по ценам, удовлетворяющим компанию «Перспектива-Девелопмент» и ее кредиторов. Но пока история не закончилась, сказать, сколько удастся выручить от реализации объектов сложно. Сам я в этом процессе не участвую, моя работа в компании связана с решением текущих задач с предприятиями группы компаний «Перспектива».

- В чем суть подходов, которые вы планируете применить в своей работе?

- Мы выходим на рынок с предложением по управлению коммерческой недвижимостью. Главная задача – наполнение объекта арендаторами и построение оптимального режима его работы с точки зрения технической эксплуатации.

В Перми есть компании, например, «РИАЛ», создавшие собственные управляющие компании для своих объектов, но они не занимаются оказанием таких услуг в открытом рынке. Мы же планируем работать для широкого круга клиентов, при этом, опираться на опыт управления собственными объектами.

Разница и сложность работы в количестве собственников, их может быть несколько, причем их позиции не всегда совпадают. Мы готовы выступить в качестве посредника в переговорах между собственниками и арендаторами. При управлении офисным центром «Славяновский Plaza» мы столкнулись с ситуацией, когда у одного объекта восемь собственников, с которыми не смог договориться один арендатор. В итоге мы выступили в качестве модератора, собственники заключили с нами агентские договора, после чего мы стали представлять их интересы перед арендатором.

- В чем причина провала концепции «WonderHall»?

- Город оказался не готов к такой концентрации развлечений. Развлекательный концепт имеет определенный срок жизни, после которого интерес к нему пропадает. Кроме того, в Перми не нашлось столько потребителей развлечений. Кризис тоже сыграл свою роль — в 2009 году резко упал спрос на такой продукт. Сегодня большую выживаемость демонстрируют торгово-развлекательные комплексы.

- Объекты какой площади вас интересуют?

- От одной до пяти тыс. кв. м. Офисов такой площади в Перми много, это корпуса проектных институтов, образовательные учреждения и другие элементы советского наследия.

- В какую сумму собственникам обойдутся ваши услуги?

- Это от многого зависит. Нельзя сравнивать обыкновенный магазин, в который проведены электричество, вода и тепло, и многоуровневый офисный или торговый центр с абсолютно другим уровнем благоустройства.

- Какой объем рынка по управлению коммерческими площадями вы можете освоить?

- Мы готовы обслуживать не более 10 объектов площадью от тысячи кв. м и более. Это новый рынок и потребность в такой услуге может быть не сформирована. Все привыкли работать по такой схеме: Есть собственник, а у него свой управляющий. Работа идет, деньги поступают. Но наступает момент, когда собственник оказывается недоволен ситуацией. Тут мы выходим на сцену и предлагаем свои решения, которые позволяют ее исправить – поменять арендную или тарифную политику, изменить взаимоотношения с обслуживающими организациями – подобрать компании подешевле или с другим уровнем качества, в зависимости от потребностей арендаторов.

На этапе строительства и запуска объекта собственники хотят все сделать своими руками, создают свою управляющую компанию, не задумываясь о последствиях. Для крупных объектов это оправдано: тот ресурс, который они тратили на аутсорсинг, теперь распределился среди своих сотрудников. Для более мелких это необоснованные затраты, проще обратиться к профессионалам, которые понесут меньше расходов на менеджеров, юристов, администраторов и управляющих, специалистов тех службы, аналитиков. Объект должен быть такой величины, чтобы доходы позволяли прикрывать затраты на его обслуживание.

- Вас интересует управление муниципальными объектами?

- Да, мы планируем участвовать в тендерах на управление помещениями, принадлежащими государству – муниципалитету и субъекту федерации, но за территорию Перми выходить не будем. Правда, эта сфера пока для нас новая, и мы на нее большую ставку решили не делать.

- В период кризиса банкам от плохих кредитов достались в виде залогов объекты недвижимости. Этими объектами тоже кто-то должен управлять.

- Мы уже сотрудничаем с «Урал ФД», у банка есть на балансе торговый центр «Земляника» (проспект Парковый, 17, площадь 13 тыс. кв. м – Properm.ru), но договор по управлению с нами пока не заключен, мы в стадии переговоров. Предметом переговоров также является управление объектом «Экопромбанка» на ул. Уральская, 76 (профессиональный лицей №43 – Properm.ru). С другими банками мы также ведем переговоры, но пока безадресно.

Банки – специфический сегмент собственников, но и они с начала кризиса прошли эволюцию. Как они поступали с залоговой недвижимостью? Забрал объект – надо выставить на продажу. Медленно продается? Следующее решение – сдать в аренду и получать доход. Следующий шаг – сдается, но приносит маленький доход – давайте кого-нибудь наймем.

- Как охарактеризуете этот объем рынка?

- Банки информацию по своим залогам держат в секрете. Но, даже владея ей, сложно систематизировать объекты, многие кредитные организации оформляют объекты недвижимости на дочерние компании.

- Назовите последние тенденции рынка коммерческой недвижимости.

- Увеличился спрос на аренду и на покупку очень маленьких площадей – около 50-100 кв. м. Это спрос не на рабочие места для бизнеса, а на площади с арендатором – люди ищут возможности вложения свободных денежных средств. Квартиры, в которые народ вкладывался, не растут в цене. Поэтому инвесторы находятся в поиске небольших объектов коммерческой недвижимости для получения стабильного дохода.

- О чем это говорит?

- Об ограниченности инструментов инвестирования в России. Люди хотят вложить свободные деньги и не видят источников. Доходность, которая интересует инвесторов – 12-16% годовых – к сожалению, не предлагается банками.

- Разве аренда приносит такую прибыль?

- Это возможно. С другой стороны, при такой доходности цена квадратного метра должна быть низкой. Но собственники ориентируются на старые затраты, которые они понесли при покупке недвижимости, а покупатели считают, исходя из собственных надежд на доходность. В итоге при пересчете цены на 1 кв. м. получается большой разрыв цены спроса и цены предложения.

Недавно мы провели сделку по продаже объекта площадью 52 кв. м. Сумма сделки – 2,8 млн рублей, при цене в 53 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом, начальная цена предложения была 3,2 млн рублей, то есть стоимость 1 кв. м. составляла 61,5 тыс. рублей. Разница между спросом и предложением почти 15%. Переходим к доходности. Ставка аренды этого объекта – 450 рублей за 1 кв. м. Если собственник ее не поднимет, получит 10% годовых до уплаты подоходного налога. При этом, новый собственник планирует повысить ставку аренды до 550 рублей за 1кв.м и получить доходность инвестиций 12,5% годовых.

В то же время, на большие помещения спрос не высок, и собственнику приходится снижать ставку под давлением арендаторов. Пока предложение превышает спрос, арендаторы будут диктовать условия. На рынке Москвы та же ситуация. Если арендатор занимает 30% площадей, его уход сильно ударит по доходу собственника.

- Есть конкретные примеры такого давления?

- Не так давно в Перми крупный арендатор снизил ставку с 800 до 450 рублей за кв. м. Думаю, это не предел. Интересно, что будет с рынком, если компания «РИАЛ» от продажи площадей бизнес-центра «Green plaza» (общая площадь – 38 тыс. кв. м, площадь офисных площадей – 28 тыс. кв. м – Properm.ru) перейдет к аренде.

- Качественных площадей всегда не хватало. Неужели они останутся невостребованными?

Сегодня цена – более весомый фактор, чем качество.