Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

29 марта 2012, 08:57

Продать непродаваемое. Epic fail рынка недвижимости Перми

Продать непродаваемое. Epic fail рынка недвижимости Перми
Как оказалось, провал продаж крупнейших объектов жилья бизнес-класса в Перми связан совсем не с экономическим кризисом.

Принято полагать, что проблемы с продажами жилья класса «бизнес» в Перми связаны исключительно с финансовыми трудностями покупателей. Абсурдность этого предположения заложена в самом определении — жилье класса «бизнес» и «бизнес+» предназначено для состоятельных покупателей, поэтому при принятии решения о покупке, вопросы поисков нескольких сотен тысяч рублей не встают. Гораздо важнее, что предлагаемое жилье совсем не соответствует ожиданиям покупателей, а иногда и обладает очевидными изъянами. В конечном итоге ошибки частных инвесторов складываются в провал всего рынка жилья сегмента «бизнес-класса» в Перми. Properm.ru составил список объектов недвижимости, которые построены, но не проданы, и нашел ответ на вопрос, почему это произошло.

Жилой комплекс Saturn-R-Tower (ул. Окулова, 18). Начало строительства — 2007 год. Общая площадь жилья — 25 518 кв. м. Застройщик — Сатурн-Р

Директор Пермского аналитического центра Сергей Седов львиную долю сорванных сделок по покупке качественнных квартир видит в слабой проработке концепции предлагаемых проектов. «Обычно все упирается в то, что девелопер строит на основании собственных хотелок и суждений о рынке, тогда как покупатель думает иначе, — рассуждает Седов. — В результате здание построено, а покупатели „носы воротят“. Хороший пример — жилой комплекс „Saturn-R-Towers“ (ул. Окулова, 18 — Properm.ru). Ошибки в этом объекте лезут отовсюду, начиная от планировок, когда канализация находится чуть ли не в паре метров от входной двери до отсутствия возможности смонтировать кондиционер в помещении».

В доказательство «скомканности» проектов пермских девелоперов Седов приводит еще один проект — Zeppelin (ул. Кирова, 33). «Покупатели не оценили его и виной тому не кризис, а завышенная цена на фоне очень низких качественных характеристик объекта, — отметил аналитик. — Вдобавок, девелопер попытался „впихать“ в один проект все — торговые, офисные и жилые части здания. В качестве результата — нулевые продажи».

Комплекс «Zeppelin» (ул. Кирова, 33). Общая площадь 30,6 тыс. кв. м. «Zeppelin» включает 9-этажный административно-торговый комплекс и 6-11 этажный жилой дом с автопарковкой. Застройщик — Камтрансстрой Плюс

Нередко против покупки жилья, позиционируемого как класс «бизнес», говорит отсутствие необходимой инфраструктуры в виде дорог и детских площадок, квартиры в домах, которые позиционируются на уровне класса «бизнес» продаются без отделки. Очень многих покупателей смущает отсутствие парковки.

ЖК «Виктория». Общая площадь — 64 000 кв. м. Начало строительства — 1 кв.2007 года. Застройщик — «Ант-Япы Проконс Санаий Ве Тиджарет Лимитед Ширкети»

Коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев видит поблемы в реализации объектов бизнес-класса Перми в непрофессионализме продавцов. «Нет специалистов, которые могли бы работать с обеспеченными клиентами — это один из существенных негативных факторов, — полагает собеседник Properm.ru. — Убедить покупателя, что переезд ему выгоден и нужен трудно, и затраты на проведение таких сделок велики. Есть попытки создания отделов по проведению сделок с V.I.P.-недвижимостью , но таких технологий в Перми нет. По крайней мере, пока успешных проектов я не видел». «Самая большая проблема — мы не умеем на 3-5 лет планировать, — сетует Ананьев. — Мы не представляем, каков будет спрос, и какая будет ситуация на рынке. Нет опыта гибкой реакции на изменения рынка недвижимости».

Жилой комплекс «Крылья» (ул. Сибирская 46). Застройщик: ООО «ПФП-группа»

По мнению генерального директора ООО «УК Пермский торговый дом недвижимости» Александра Петухова, чаще всего девелоперские проекты терпят неудачу из-за просчетов при маркетинговых исследованиях. «Возможно, использование шаблонной стратегии развития девелоперского проекта больше вредит, чем помогает» — делает вывод эксперт.

Директор консалтингового агентства Research&Decisions Регина Давлетшина:

Причина неудач застройщиков в цене: в процессе реализации объекта она остается стабильной, тогда как экономическая ситуция может измениться, а число предложений на рынке увеличиться. Конечно, все девелоперы знают, что необходимо стратегически рассматривать перспективу проекта, соотносить цену и качество, проявлять гибкость в вопросах оперативного планирования.

Офис-центр на ул. Большевистская, 122. Общая площадь — 8220 кв. м. Застройщик — «Строительно-монтажный трест № 14»,

Помимо неудачных проектов в жилой недвижимости, нередко встречаются просчеты девелоперов при реализации проектов офисных и торговых центров. По мнению директора ООО «КСИ Консалтинг» Андрея Кукаркина, такая тенденция наблюдается из за того, что потребности в офисных помещениях сегодня нет, поскольку малый бизнес «после кризиса умер».

Андрей Кукаркин:

Офисные центры сегодня продаются плохо, потому что построены были дорого. До кризиса была развита гигантомания, строили квартиры и офисы больших площадей с предубеждением, что будут скупать все предложения. Многие из сегодняшних непродаваемых объектов недвижимости изначально не предназначались для мелких продаж.

Еще один тактический просчет девелоперов, по мнению Кукаркина, связан с попыткой навязать элитное жилье, которое, по факту, таковым не является: «Толком нет дороги, проблемы с управляющей компанией, люди боятся по неблагополучной территории возвращаться вечером домой. Сейчас в некоторых, так называемых элитных домах квартиры без отделки и с отделкой по прежнему продаются очень плохо».

Торгово-офисный центр на ул. Чернышевского, 28. Отреставрирован и введен в эксплуатацию в мае 2009 года. Общая площадь — 25 490 кв. м.

Помимо потери прибыли, проблемы с продажами могут обернуться для девелопера и конфискацией объекта в пользу кредитора.

Управляющий Пермским филиалом банка «Глобэкс» Игорь Мерзлов:

Если девелопер финансово состоятелен и одновременно реализует несколько проектов, банк пойдет ему на встречу и обсудит реструктуризацию кредита в надежде, что застройщик сможет выполнить свои обязательства за счет денежного потока от других проектов. Если же проект у девелопера один и рассчитывать на то, что кредитор сможет получить в ближайшее время выручку, нельзя, банк, как правило, забирает объект на свой баланс с целью его перепродажи, либо реализует проект сразу же через торги.

С этим категорически не согласен девелопер Александр Флегинский. «Банкам совсем не выгодно брать такое имущество — кредитор в этой ситуации обречен ждать от заемщика выплат» — убежден бизнесмен.

Бизнес центр «Green plaza» (ул. Куйбышева, 95б). Начало строительства — 2009 год. Общая площадь — 38 000 кв. м. Застройщик — ГК «Риал»

Генеральный директор группы компаний «РИАЛ» (Российский индустриальный альянс) Юрий Борисовец убежден в том, что даже неидеальный проект квалифицированный девелопер сможет грамотно подать.

Юрий Борисовец:

Есть один способ избежать простоя продаж — частично переформатировать объект. Если объект сдан, то при грамотном застройщике он не пропадет. Не думаю, что опыт с «Green plaza» применим к неудачным девелоперским проектам, так как каждый случай индивидуален, и многое зависит от решения банка, который выдавал кредит на реализацию объекта. Банк может отказать в реструктуризации и обанкротить застройщика.

Бизнес центр «Луначарский» (ул. Луначарского, 3/2). Общая площадь 4200 кв. м. Год постройки — 2008.

В любом случае, эксперты Properm.ru убеждены в том, что половину проблем любого проекта можно решить, если на ранних стадиях тестировать его на потенциальных покупателях. Но в этом случае девелопер должен обуздать свои амбиции, и в ответ на указания покупателей на слабости проекта исправить недочеты и очевидные ошибки. Однако пока предпроектные исследования мало кто практикует из пермских застройщиков. Это значит, что в битве между амбициями девелоперов и потребностями покупателей жертвами по-прежнему становятся продажи.