Почему генплан убивает экономику пермских строителей? Мнение эксперта

Пермский филиал Высшей школы экономики по заказу администрации Перми и Ассоциации «Пермские строители» провел исследование «Оценка экономической эффективности реализации положений генерального плана города Перми на примере типовой территории». «Типовой территорией» стал микрорайон ДКЖ-Светлый.

Для того, чтобы оценить новые условия, в которых оказались все участники процесса развития городского пространства после разработки Мастерплана и принятого на его основе Генерального плана Перми, Properm.ru пообщался с руководителем проектов центра прикладной экономики Пермского филиала Высшей школы экономики Дмитрием Клещевым.

— Дмитрий Владимирович, объясните, пожалуйста, почему в качестве объекта исследования был выбран именно микрорайон ДКЖ-Светлый?

— Выбор этой территории обусловлен тем, что развитие этой площадки отнесено к пилотным проектам реализации Генерального плана Перми, и тем, что в то время шла подготовка конкурсов на реконструкцию данной территории, то есть предварительные расчеты у администрации были. Перед нами поставили задачу провести комплексную оценку затрат по реконструкции территории микрорайона в соответствии с новыми градостроительными требованиями и оценить, как будет вести себя цена на новую недвижимость. Первоначально планировалось провести оценку рекострукции всего микрорайона ДКЖ-Светлый площадью 74,07 га, что выглядело логично, так как позволяло провести комплексную оценку. Но потом анализируемую территорию мы уменьшили до четырех кварталов (745, 746, 747, 751, общая площадь 7,92 га — Properm.ru), которые были выставлены на аукцион, а это всего 11% от территории микрорайона. Сократить пришлось, так как нам не смогли предоставить необходимые данные, а экстраполировать полученные результаты на весь микрорайон мы не стали, так как это было бы не корректно.

Напомню, победители аукциона — Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию и компания Стройконтракт обязаны возвести 88,4 тыс. кв. м жилья на площадке в 5,7 га (Площадь кварталов № 745 и № 746. Третий лот, включающий в себя 747-й и 751-й кварталы, не разыгрывался из-за того, что на эти участки заявили свои права третьи лица — Properm.ru). Согласно генплану, эта территория будет застроена домами с высотностью в три-четыре и шесть этажей. Подобная квартальная застройка не имеет примеров в Перми, поэтому для определения того, как будет меняться цена на возведенную недвижимости, мы выбрали два города-аналога: Екатеринбург и Казань.

— По какому принципу было построено ваше исследование?

— Перед нами поставили задачу показать экономику проекта, посмотреть стоимость денег, сделать инфляционный расчет, увидеть, как меняется стоимость материалов, учесть затраты на планирование и реализацию проекта. Мы провели такую работу в разрезе по каждому из представленных лотов, чтобы увидеть эффективность реализации этих проектов. Как показало исследование, в тех условиях, в которых планируется реализовать проект реконструкции территории, он экономически нецелесообразен. Так, если по прямым издержкам мы видим прибыль, хоть и не существенную, то с учетом затрат на кредитные ресурсы, инфляцию и налоговые отчисления данные проекты убыточны.

Но еще раз повторю, наша оценка немного неполноценна, потому что мы хотели рассмотреть перспективы застройки всего микрорайона в долгосрочной перспективе, а удалось проанализировать только четыре квартала. Но и этого хватило, чтобы строители, по крайней мере, те, которые планировали реализовать на этой территории свои проекты, не приняли участие в аукционе.

— Тем не менее, в аукционе приняли участие и победили ПАИЖК и СТРОЙКОНТРАКТ.

— ПАИЖК — это государственная компания, а Стройконтракт изначально планировал заходить в проект совместно с ПАИЖК. Сейчас у этой компании есть планы возвести на своей территории элитное жилье, что идет вразрез с той идеологией, которая закладывалась при подготовке данных конкурсов.

Эти кварталы должны были стать теми пилотными проектами, на примере которых нужно убедить жителей Перми и застройщиков в том, что возведение домов низкой этажности возможно и экономически целесообразно, цены на это жилье будут на уровне рыночных и вложения в подобное жилье целесообразны. Этот проект должен был стать образцом для большого количества других площадок. Но если мы сейчас построим там элитную недвижимость, очевидно, что это жилье окупится в рамках одного только квартала. Тиражируемого для застройщиков проекта не получится.

— В презентации вашего исследования на выставке «Стройкомплекс регионов России» вы говорили о том, что в освоение всего микрорайона Светлый необходимо инвестировать миллиард евро…

— Да, по нашим оценкам, подчеркну, очень грубым, с учетом инфляции и превышения бюджета, проект реконструкции всего микрорайона обойдется действительно в 35–45 млрд. рублей. Данный разброс цен обусловлен тем, что нет окончательной оценки того, сколько будет возведено кв. м. недвижимости, первоначально БГП (Бюро городских проектов — Properm.ru) называло цифру в районе 600 тыс. кв. м., сейчас говорят от 400 тыс. кв. м. В рамках реконструкции 4 кварталов рассчитывали возвести чуть более 500 тыс кв. м. Для этого, по нашим расчетам, придется вложить порядка 4,6 млрд рублей.

Мы не специалисты в горизонтальном и вертикальном проектировании, и наша оценка субъективна, но, на наш взгляд, выстроить жилье с таким уровнем ограничений этажности — от трех до шести этажей — в существующих регламентах нереально. К этому выводу пришли и планировочные организации.

Поэтому, в этих условиях достигнуть всех показателей плотности застройки и количества квадратных метров на выходе, на наш взгляд, не получится.

— Что может спасти застройщиков от убытков?

— Мы видим два варианта развития событий. Первый — распределение затрат на строительство между городом и застройщиками. Существенная часть расходов при реализации проектов реконструкции территории будет связана с выкупом и расселением уже существующих объектов. Сейчас в бюджете генплана эти траты никак не учтены, предполагается, что решать их будет инвестор за свой счет. Он и решает их в силу своих возможностей — взять участок с минимальными обременениями и построить дома повыше.

В случае с реконструкцией микрорайона ДКЖ-Светлый речь идет о большой территории, здесь совсем другие затраты на расселение. Власть должна выработать подход, который потом должен стать типовым. Например, пермская мэрия, проведя конкурс, может стать заказчиком проектной документации под разные варианты удобных, функциональных и недорогих зданий в принятой типологии. Чиновники могут готовить площадки и только потом передавать их застройщику, но это практически трудно осуществимо. Можно сформировать службу единого заказчика, которая позволит снижать затраты на реконструкцию за счет обеспечения гарантиями. Разработать финансовые инструменты — инфраструктурные облигации, гарантии муниципалитета, субсидирование кредитной ставки и т.д.

Второй вариант — снижение затрат на строительство, например, использование зарубежного опыта (в первую очередь китайского) по массовому строительству. Мы знаем что в Китае сейчас возводятся дома, качественные дома, у кторых себестоимость составляет $250 за 1 кв. м. Тогда застройщики, привыкшие работать по старым принципам, уйдут с рынка, так как не выдержат конкурентной борьбы. Новые строители будут использовать новые технологии и стандарты, появятся компании, которые смогут строить дешевое жилье в рамках генплана, обеспечивая нужный уровень рентабельности. Но администрация Перми пока этим не занимается.

— Главную проблему нового генплана вы видите в том, что застройщикам нужно нести затраты на расселение и создание инфраструктуры?

— Нет, тут комплекс проблем. Начинать нужно с того, что разработка Мастерплана и принятие на его основе Генерального плана не сопровождались сернезным экономическим обоснованием, никто не пытался просчитать сценарии реализации плана, посмотреть опыт уже реализованных проектов, оценить риски. Помимо этого, город задает очень жесткие условия реализации генплана, но не берет на себя ответственности за его реализацию, в первую очередь финансовую. Нет оценки того, как будет развиваться Пермская агломерация.

Все это не добавляет уверенности в реализуемости положений Генерального плана Перми. Но это все преодолимые препятствия, надо только обсуждать и решать эти проблемы.