Posted 16 июня 2014,, 03:00

Published 16 июня 2014,, 03:00

Modified 2 марта 2023,, 17:53

Updated 2 марта 2023,, 17:53

Никто нам не сказал: «Ребята, стройте многоквартирные дома, не нарушая правил»

Никто нам не сказал: «Ребята, стройте многоквартирные дома, не нарушая правил»

16 июня 2014, 03:00
Фото: Properm.ru
Разговариваем с экспертом строительного рынка о малоэтажных домах и судебных исках, которые сопровождают застройщиков.

Сразу несколько зданий в Перми возведены как индивидуальное жилье, а продаются как многоквартирные дома. Вопрос нарушения закона перешел в судебную плоскость и там замер: уверенности в том, что приговор о сносе будет приведен в исполнение, нет. Мало кто из собственников квартир в здравом уме откажется от своего жилья, пусть и приобретенного по дешевке.

Мы встретились c Василем Юсуфкуловым поговорить о рынке малоэтажных домов, особенности подключения таких объектов к сетям и их преимуществах перед «высотками».

Я занимался туристическими проектами «Ашатли», есть большой опыт в строительной сфере. Сейчас оцениваю несколько строительных проектов, хочу понять — входить или не входить в них, — рассказал о себе Василь. — В феврале я был на Камском форуме недвижимости, там признали, что Пермскому краю нужно малоэтажное строительство. Клиенты, выбирая между старыми «хрущовками», новыми «высотками» и таунхаусами, частными домами и многоквартирными малоэтажками, понимают, что свой комфорт можно улучшить за меньшие деньги. Центр застраивать небоскребами технически невозможно, а люди, которые уже попробовали отделить зерна от плевел, поняли, что у малоэтажных домов есть преимущества.

— О каких преимуществах вы говорите?

— Сегодня не нужно иметь гигантскую строительную компанию для того, чтобы строить ИЖС. Это значит, что участников на рынке становится больше, монополия уменьшается. Все эти проекты можно легко затачивать под требования рынка. Я, как человек с семьей, хочу, чтобы у меня в доме было две спальни, кухня, столовая, гостиная. Мне не нужна кухня площадью 5–6 кв.м. А тут динамичное предложение. Две спальни — пожалуйста. Свободная планировка это делать позволяет.

— Выгодно ли строить малоэтажные дома застройщику?

— По существующему законодательству объекты до трех этажей не подлежат государственной экспертизе. Застройщики, работающие с высотными домами, понимают, что до этапа выхода на стройку важно все правильно подготовить. Этот период займет примерно до двух лет. Естественно, маленькая частная компания не может «заморозить» работу на такие сроки. Поэтому люди пошли по пути наименьшего сопротивления. Строительный бизнес понятен, как купить материалы — понятно. Строители есть. Остается найти земельный участок и строить.

В итоге мы получили много желающих поучаствовать на этом рынке. Малоэтажки строить проще, удобнее. На этом проще заработать денег и, что немаловажно, — это проще продать. Строим до трех этажей — снимаем с себя сразу обременение за полноценный проект, временные затраты на его разработку, на его согласование, экспертизу. Для малых компаний важно, что весь строительный цикл проходит быстро: за один сезон можно построить, сдать дом, продать квартиры и приступить к строительству нового.

Но есть и давление со стороны крупных застройщиков. Для них это, конечно, не тот рынок и не те объемы, но конкуренцию они все же ощущают. Доля продаж квартир в малоэтажках в отношении всего рынка квартир Перми мизерная, несколько процентов. Но тенденция рынка такова: к этому все и придет.

Когда бизнес малоэтажного строительства стал развиваться, люди посмотрели и подумали: «А зачем я буду за три миллиона покупать квартиру, когда я могу собрать несколько человек, открыть кооператив и начать строительство дома?» Тогда появились и первые судебные решения, первые прецеденты.

— Чем вызваны судебные иски?

— Речь идет о сносе незаконно возведенного объекта. Такие иск инициирует, как правило, администрация Перми.

Малоэтажки — это новый продукт на рынке для региона. У Москвы такой опыт есть уже лет десять, там хоть какое-то упорядочивание хаоса началось. У нас этот период занимает лет пять. Года четыре идут продажи квартир. Этот рынок прельщает игроков своей кажущейся простотой. Сначала, действительно, все казалось очевидным, когда не было первых прецедентов по судебным решениям и расторгнутых договоров, судебных исков от покупателей. На том этапе казалось, что построить малоэтажку проще простого: «У меня есть земля. Ерунда, что рядом живут люди, построю дом на 30 семей. Почему бы не заработать?»

— В том числе. Наличие или отсутствие разрешения на строительство не означает, что у объекта в ближайшем будущем не появятся проблемы. Сегодня большая часть рынка строится по факту, то есть, выход на площадку даже самых именитых строительных компаний не означает наличия полного пакета документов. Главное, из-за чего происходят происходят прецеденты — не отсутствие разрешения на строительство, а несоответствие проекта территориальной зоне (устанавливается Правилами землепользования и застройки).

— Строительные компании предупреждают покупателей об этих рисках?

— Открытым текстом, наверное, нет и не будут. Человек, заинтересовавшийся в своей квартире в таком доме, придя на встречу с застройщиком, должен задать несколько вопросов. Ключевой из них, «на каком основании вы строите» предполагает наличие собственника земельного участка или оформление его в аренду. Это позволяет строить продаваемый объект.

— Компании, которые работают на этом рынке, неизвестны покупателям. Как выстроить с ними отношения так, чтобы потом не подавать в суд на застройщика?

— Покупателю нужно быть осторожными с такими понятиями как «мансарда» и «цоколь» .Одна из компаний «обожглась» на том, что на земельных участках Ж-3 («зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше четырёх этажей» — Properm.ru) начала строить трехэтажный дом с цоколем и мансардой. В конечном итоге мы получили совсем не три этажа. И теперь получить резрешение на ввод в эксплуатацию, «протащить это» и доказать, что объект — трехэтажка, нереально.

— Процедуры подключения к сетям для высотного здания и многоквартирного малоэтажного дома отличаются?

— Многоэтажность предполагает большое количество жителей, отсюда высчитываются и объемы газа, воды. В малоэтажке 30 квартир по 3 человека, то есть, 90 человек. В многоэтажке 200 квартир, тут будут совершенно другие цифры за подключение. Я прикинул: года 2,5 назад подключение трехэтажного дома получалось около 1,5 млн без учета стоимости прокладки. Из всего объема затрат на подключение тепловики, наверное, «самые дорогие». Поэтому те, кто строит малоэтажки, уходят по пути газификации отдельных котельных. Это преподносится для будущих покупателей как абсолютная автономность квартиры. Лично для меня это плюс. Жарко — выключил, холодно — включил. Плюс, сюда относится и горячее водоснабжение — не нужно переплачивать за горячую воду.

Разве сетевики, подключая дом в Голованово, не должны были забить тревогу, зная, что подключают многоквартирный жилой дом?

— Тут варианта два: либо «человеческий фактор», либо же на первых этапах была договоренность о конкретном объеме. Конечному лицу, которое подключает дом, это не интересно. Никто не бьет тревогу, все спускается на тормозах. Но сейчас эти уловки так просто не пройдут. Пристальное внимание контролирующих органов, соответственно, застройщики должны упорядочивать свои действия.

Вообще, тут нет правил игры, которые были бы изначально оговорены. Никто не сказал «Ребята, стройте многоквартирные дома, не нарушая правил». Все идет по принципу «что не запрещено, то разрешено». А потом оказывается, что что-то не учли. Сейчас начался бум новых компаний: «пионеры», которые начинали здесь, уходят в другие ниши, например, в таунхаусы.

— Почему именно таунхаусы?

— Там совершенно другие цены. Таунхаусы строятся в других микрорайонах, не менее интересных для проживания. Они преподносятся не как дешевые виды жилья, а как альтернатива городской «трешке». Ценник таунхауса сейчас в среднем — от 3 млн и выше.

Таунхаус может построить физлицо и компания, специализирующаяся на индивидуальном домостроении. Застройка возможна на категориях Ж-3 («зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами не выше четырёх этажей»), Ж-4 («зона индивидуальной жилой застройки городского типа с предельной высотой разрешенного строительства 10,5 м»), Ж-5 («зона индивидуальной усадебной жилой застройки»).

Не надо искать в центре Перми категорию Ж-3, цены на нее сейчас подняли в три раза. Зона Ж-4 — это почти вся Мотовилиха, где стоимость участка около 10 соток в пределах 2,5 млн. Таунхаус на таком участке будет стоить 5–6 млн, а может и меньше. Но строитель потратит гораздо меньше времени на его возведение и продажу.

Правовая среда, регулирующая рынок малоэтажного строительства, еще не готова. Администрация Перми пока не определила границы действий строителей, поэтому сейчас на рынке присутствуют недобросовестные застройщики, готовые пользоваться этим в ущерб покупателю. Конечно, есть и добросовестные компании, которые случайно «попадают» на судебные иски.

"