Алексей Ананьев: Рынок аренды жилья теряет посредников

— Алексей Вячеславович, какие тенденции сегодня присущи рынку аренды недвижимости?

- Для начала надо разделить рынок аренды жилья на два больших сегмента. Первый — это сегмент массового спроса. Это недорогие одно-, двухкомнатные квартиры, полностью или частично мебелированные в разных районах города. И второй — это сегмент повышенного уровня, можно назвать его бизнес-классом. Это трех-, четырехкомнатные квартиры с хорошим качественным ремонтом, с дорогой мебелью. Такие квартиры у нас тоже востребованы. Но они находятся в совершенно другом ценовом диапазоне, поэтому спрос на них очень специфический.

Насчет цен: когда мы говорим о стоимости аренды, мы включаем в это понятие и цену аренды, и затраты на содержание, например, коммунальные платежи, которые собственник хотел бы компенсировать за счет арендатора.

— Расскажите о ценах на рынке аренды.

— Уровень стоимости очень сильно зависит от благосостояния населения. Сейчас слой платежеспособного населения уменьшается. Из-за этого в 2014 году на рынке высвободилось большое количество квартир. Люди не могут больше оплачивать их. Мы часто встречаем заявки, когда в двух- или трехкомнатную квартиру, чтобы уменьшить затраты на содержание жилья, въезжает несколько разных семей или незнакомых людей.

Получается, что количество предложений на рынке увеличивается, а спрос не растет. По некоторым позициям даже есть небольшое снижение. Если квартира находится в высококонкурентной среде, среди аналогичных предложений на рынке, то сдать ее без торга практически невозможно. Соответственно, не должны расти и цены.

Сезонный всплеск цен может быть, например, когда студенты приезжают сдавать сессии. Мы рассчитывали, что с их приездом заполняемость квартир будет более высокая. Но в этом году и этого не случилось.

— Что происходит в сегменте квартир бизнес-класса?

— Сейчас таких предложений на рынке много, спрос на них стабилен. Но, к сожалению, бизнес-туризм в Перми не очень развит. Такие квартиры, как правило, используют крупные сетевые компании для проживания привлеченных специалистов высокого уровня. По скачку спроса можно сразу увидеть, что какая-то компания начинает новый проект. Но в последнее время таких крупных притоков не было. Кроме того, большое количество квартир такого плана арендуется клубами для привлеченных игроков. Так что спрос здесь зависит и от того, как активно мы привлекаем людей в пермские команды, каково финансовое положение наших хоккейных, футбольных команд.

Цены на такие квартиры высокие, но стабильные. Как правило, тут не происходит сезонных изменений — они фиксируются на определенном уровне, и собственники их на нем держат. Потому что конкуренция здесь не очень высокая.

— Если говорить о самом популярном виде аренды — однокомнатных квартирах — цена такого жилья в отдаленных районах составляет примерно 10—12 тыс. рублей плюс «коммуналка», если это центр — это порядка 17 тыс., среднее по расположению предложение обойдется примерно в 15 тыс. рублей. Вы говорите о том, что благосостояние населения не позволяет сейчас массово снимать жилье. Но эти цены адекватны рынку?

— Здесь все просто считается. Если предположить, что средний уровень зарплаты пермяка составляет 20 тыс. рублей, при этом в семье из двух человек оба работают, то получается, что практически полностью зарплата одного человека уходит на оплату аренды. Зарплаты второго при этом впритык хватает на жизнь. Понятно, что если в семье появляется ребенок, мама сидит с ним дома, не работает. Стало быть, папе нужно увеличить свой доход вдвое. Мы понимаем, что это не очень реально. Получается, что аренду могут себе позволить не очень многие. Да, спрос высок, но платежеспособный спрос — намного ниже.

Почему цены не снижаются? Собственники привыкли к определенному уровню дохода, и не всегда обращают внимание на состояние рынка. У них был арендатор, который платил какую-то сумму, и им не важно, что сейчас происходит на рынке — они эту сумму снижать не будут. Тут логика такая: «Люди же жили, люди платили. Значит, я буду искать арендатора, который готов платить эти деньги. А может, даже повышу ставку». Аргументом к последнему размышлению приводится уровень инфляции, уровень жизни, который повышается. И, якобы, ставка должна это компенсировать. Хотя мы и понимаем, что аренда должна зависеть от платежеспособного слоя населения. И если платежеспособность не растет, не должны расти и ставки.

- Есть мнение, что часть спроса на аренду жилья перетекает в сторону покупателей квартир в ипотеку.

— Это, на мой взгляд, вообще иллюзия, на которой банки строят свои кампании — «Плати за свое». При стоимости квартиры в два млн рублей, чтобы платеж был 15–16 тыс. рублей, нужно внести первоначальный взнос размером примерно один млн рублей. Кроме того, жизненные ситуации могут быть разные. Например, что-то не получилось. Финансовое состояние ухудшилось. Если у вас квартира в аренде, вы просто предупреждаете собственника, что не можете больше платить, и съезжаете. Если квартира куплена в ипотеку, вы так поступить не можете. Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, это более серьезный шаг, нежели аренда. Просто так из этой сделки не выйти. Мы понимаем, что процентная ставка составляет 12–13 годовых. Рост стоимости минимальный, в некоторых случаях он отсутствует, и идет очень серьезная переплата. Поэтому, выходя из сделки, продав квартиру, которая у вас находится в ипотеке, вы не компенсируете себе затраты.

При этом люди, которые имеют стабильную зарплату, работают в серьезных организациях, ощущают какую-то стабильность, все же стараются из аренды уйти в ипотеку и переехать в собственное жилье. Но это происходит через определенный промежуток времени, когда у людей появляется основа, которая позволяет им рассчитывать свои траты в долгосрочной перспективе.

— Почему сегодня примерно одну и ту же сумму арендатор отдает за мебелированную квартиру в центре и за пустующую «однушку» в новостройке на периферии?

— Это не совсем так. Разница в ценах есть, хотя бы около двух-трех тыс. рублей. Другое дело, что она становится для многих существенной. Люди готовы жить в менее качественных условиях, но чуть дешевле. Минимизация затрат здесь становится одним из самых важных факторов. Кроме того, люди воспринимают это жилье как временное, и готовы «потерпеть» ради экономии.

Тут можно понять и собственников квартир. Сегодня, если человек рассчитывает окупить затраты на качественный ремонт и покупку мебели за счет сдачи квартиры в аренду, он чаще всего остается в убытке. Количество людей, готовых за это платить — не очень большое.

— Бизнес, построенный на покупке квартиры и сдаче ее в аренду, прибыльный?

— Покупать квартиру и сдавать ее в аренду сейчас не выгодно. Смотрите сами: цена недвижимости, отданной в аренду, не растет, а арендная ставка составляет примерно 5–7% годовых. Это существенно меньше любого депозита, который сейчас могут предложить в банке. Кроме того, важен вопрос ликвидности объектов недвижимости. В условиях большой конкуренции быстро продать квартиру сложно. За счет торга цена будет снижаться. Денежный депозит имеет более высокую ликвидность. Возникла необходимость закрыть — вы просто закрыли, и все.

— Много ли собственников сегодня сдают жилье через агентства недвижимости?

— Рынок аренды жилой недвижимости сегодня ушел от агентств, я имею в виду серьезных игроков, конечно. Сейчас на нем, за редким исключением, не работает никто из крупных компаний. Это происходит из-за того же сокращения расходов, которое важно населению. В частности, услуги компании должен оплачивать арендатор. Но для того, чтобы минимизировать свои затраты, он всегда старался найти квартиру от собственника.

Сегодня в интернет-пространстве есть множество ресурсов, которые используются для продвижения предложений от собственников. Они всем известны. И нет никаких сложностей разместить свое объявление на сайте и получить обратную связь. Если вы хотя бы единожды это делали, то второй раз вы сделаете это без проблем. Здесь есть только один риск — не всегда можно оценить платежеспособность и добросовестность арендатора. И собственник готов рискнуть. Большой потребности в услугах агентств недвижимости они не испытывают. Конечно, есть и те, кто боится делать это самостоятельно, или же просто не имеют свободного времени. Но их все меньше и меньше. Я думаю, что эта тенденция сохранится и количество сделок на аренде жилья в агентствах будет уменьшаться.

— Но есть ведь еще информагентства, что продают клиентам список адресов якобы свободных квартир. Сейчас их стало меньше?

— Да, потому что такие услуги стали меньше пользоваться спросом. Соответственно, выгода от этой деятельности уменьшилась. Да, люди, которые первый раз занимаются сдачей жилья, и хотят минимизировать свои издержки, связанные с поиском квартирантов, все же обращаются в информагентства. Но после информирования людей о том, что услуга имеет специфический вид — вам предоставляют информацию, но за ее качество и достоверность никто не отвечает — собственники стали опасаться, отказываться от работы с такими компаниями. Сейчас чаще всего арендаторы сначала пробуют сами, а потом, если у них не получается, обращаются к кому-то. Но, повторюсь, доля тех, кто работает через посредников, уменьшается.

— Подобные информагентсва мешают развиваться сегменту серьезных компаний на рынке аренды?

— Не мешают, потому что рынка толком нет. Крупные агентства недвижимости занимаются продажей недвижимости. При этом, я думаю, информационные агентства в скором времени тоже уйдут с рынка за ненадобностью.

— Почему покупкой жилья под аренду не занимаются крупные компании?

— Думаю, что свободных средств для создания такого бизнеса нет. Видимо, у компаний есть более важные потребности. И они перераспределяют финансовые ресурсы в другие направления. Это не является сверхприбыльным делом, поэтому компании не обращают на него внимания.

В Перми был один схожий проект — «Жемчужина» на бульваре Гагарина, которая в свое время была построена, а теперь сдается. Но экономика этой сделки не раскрывается.

— Почему в Перми не развивается хостельный бизнес? В любом другом крупном городе мы насчитаем десяток хостелов…

— Да, это интересный вопрос, мы занимались его изучением. Действительно, сегодня этот рынок абсолютно свободен. Но при этом никто на него не заходит. С чем это связано? Возможно, с отсутствием спроса. Бизнес-туризм у нас не очень развит. При этом соотношение стоимости квадратного метра недвижимости и возможности на нем заработать, сдавая его в краткосрочную аренду, не в пользу такого способа заработка.

— Как Вы считаете, есть ли в Перми перспективы у государственного найма? И вообще, возможно ли у нас появление такой услуги?

— О государственном найме сейчас много говорят, но, к сожалению, пока в перми реализованных примеров нет. Каким будет рынок, мы не знаем, мы можем только предполагать. Очевидно что сдавать квартиру в два раза дешевле, чем это предлагает рынок, у государства вряд ли получится. Поэтому, даже если рынок госнайма будет развиваться, то цены на нем будут соизмеримы с тем, что существует на частном рынке.