«Если темпы ипотеки снизятся, рынку недвижимости придется тяжело»

Несмотря на нестабильность экономической ситуации в целом, на пермском рынке продажи жилой недвижимости сегодня нет принципиальных изменений и прорывов. Так, самым популярным, по-прежнему, является жилье эконом-класса. В приоритете, соответственно, и его строительство. Показатель рынка — в большинстве новостроек к моменту окончания строительства все объекты проданы. Это говорит о том, что у людей достаточно высокая платежеспособность в плане покупки. Кроме того, можно сказать, что количество вводимого в Перми многоквартирного жилья достаточно высокое. Сегодня рынок потребляет все, что на нем строится.

При этом спрос на жилье эконом-класса не удовлетворяется полностью. Какие есть варианты выхода из этой ситуации? Наверное, необходимо увеличивать темпы строительства. Хотя сами застройщики заинтересованы в том, чтобы к моменту сдачи объекта у них не оставалось нераскупленных квартир.

Необходимо заметить, что темп спроса в момент окончания строительства выше. Почему так происходит? Потому что люди, например, продают свою «вторичку» и хотят сразу переехать в новую квартиру. Не тратясь на аренду или не переезжая на время к родственникам. Но в момент сдачи дома выбор квартир не богат. Многие люди, как мы видим, не могут продать по ожидаемой цене свою жилплощадь и купить квартиру в новостройке. И они так и остаются со своим неудовлетворенным спросом.

При этом мне совершенно непонятна ситуация с тем, что некоторые строительные компании стараются продать свои объекты полностью еще на начальной стадии строительства. Да, застройщику необходимы деньги на строительство, и сейчас продаются те объекты, которые будут строиться в будущем. Но стоимость строительных материалов растет. И получать все деньги сейчас, понимая, что в будущем придется строить по более высоким ценам… Стандартная система такая: застройщик продает то количество квартир, которое необходимо изначально, и начинают строить, продолжая продавать. Цены на квартиры при этом растут, их максимальный рост достигается к моменту окончания строительства. И застройщики в этом на самом деле заинтересованы — это же более выгодно. Поэтому продавать весь дом на начальной стадии по одной цене — как минимум странно с точки зрения бизнеса.

Соответственно, объекты, которые строятся и продаются таким образом, вызывают некоторое подозрение. В том числе, благодаря тому, что на рынке давно существует схема «собрать деньги, но ничего не построить». Другой вариант развития событий — дом превратится в долгострой. Причем произойти это может и не из-за нечестности застройщика. Бывают объективные факторы — строитель хотел, как лучше, но не справился с озвученными планами.

В любом случае, если срок окончания строительства отстает на 6 месяцев и более от названной ранее даты, объект должен вызывать особое внимание при покупке. Тема очень больная, ее сейчас никто не хочет обсуждать, но мы видим, что такие дома появляются. Бывает так, что продажи квартир идут в домах, строительство которых еще не то что не начато, но даже участки не освобождены от капитальных объектов социальной значимости, снос которых под большим вопросом. При этом несуществующий дом уже практически продан.

Чтобы обезопасить себя от попадания в ряды обманутых дольщиков, надо понимать, что есть разумный период строительства. Для многоквартирных домов это полтора — два года. Понятно, что на ранней стадии строительства цена наиболее привлекательна. Но это не тот фактор, на который покупатель должен обращать внимание в первую очередь. Многие говорят: «Ну, сдадут на год позже, ничего страшного. Я все равно сэкономлю, если куплю сейчас». Да, люди реагируют на предложение по цене. Но ведь и недобросовестные застройщики это знают и, естественно, этим пользуются.

Надо смотреть, что компания уже построила, узнавать, были ли задержки по срокам сдачи, соизмерять заявленный срок строительства с реальным — когда обещали закончить, и что есть сейчас, возможно ли при сегодняшнем состоянии уложиться в срок. Я уже не говорю о том, что надо обращать внимание на разрешительную документацию, способ приобретения, на то, возникает ли у застройщика перед дольщиком ответственность.

Сейчас мы вернулись к ценам конца 2013 года, при этом я могу предположить, что это не окончательное снижение. Мы видим отрицательную динамику. Да, в первом квартале 2014 года наблюдался нехарактерный рост. Строительные компании тогда зафиксировали увеличение количества сделок. Думаю, это было вызвано негативной информацией о росте курсе доллара. Люди тогда заволновались и, чтобы защитить свои накопления, вложили их в недвижимость. У них не было потребности сделать это, но постоянное нагнетание и предположения уровня роста котировок, сделали свое дело.

Предполагалось, что рынок отреагирует на повышение ставки, говорилось о том, что это приведет к повышению стоимости недвижимости. Но в реальности цены не выросли — продавцы их якобы подняли, но на реальном рынке сделки совершались по обычным ценам. А в информационном поле остался след от повышенных. И сейчас, понимая, что дальнейшее удерживание цен на вторичном рынке ни к чему не приводит, продавцы начинают их снижать.

Еще одна тенденция рынка — рост количества частных инвесторов, людей, которые покупают недвижимость на стадии котлована и продают после завершения строительства, зарабатывая на разнице. За период строительства цена предложения увеличивается примерно на 30%. Это больше, чем депозит в банке. Сейчас доля таких инвесторов порядка 15–20%, и, по нашим ощущениям, все больше и больше людей рассматривают подобные сделки для сохранения своего капитала или заработка.

Тем не менее, доступнее жилье не становится, кроме того, за последнее время несколько крупных банков повысили процентные ставки по кредитам на недвижимость. Ненамного, на 0,5–1%, но в долгосрочной перспективе это отражается на стоимости. При этом сегодня количество сделок, которое совершается с привлечением кредитных средств — растет, как на первичном, так и на вторичном рынке. По нашим ощущениям, их доля достигает 40 — 45% от общего количества. Соответственно, можно предположить, что и дальнейшее повышение ставок на ипотеку не скажется на рынке существенно. Даже наоборот — рынок будет прирастать за счет ипотечных сделок. И, может быть, сегодня он только за счет них и держится. Потому что наличных денег для покупки квартир у большинства физических лиц нет. Это локомотив, который разгоняет рынок жилищного строительства.

В целом же, как я уже сказал, рынок спокойный, у него нет ориентиров, нет толчков, которые позволили бы ему развиваться. Рынок находится на перепутье, он ищет пути развития. Я думаю, к осени мы определим необходимое направление — летний период не располагает к прорывам. Пока открытым остается вопрос о корректировке цен. Если на экономическом рынке не будет существенных изменений, можно предположить, что и в сфере жилищного строительства сохранится спокойная положительная динамика, традиционная для осени. Если из-за снижения платежеспособности населения будет снижение темпов ипотеки, то рынку недвижимости придется тяжело.