Эдуард Галеев о рынке недвижимости: Пермяки теряют деньги из-за откровенной глупости

— Эдуард Алькафович, вы регулярно выступаете экспертом на форуме Teron.ru. Какие схемы мошенничества, связанные с жилой недвижимостью, сегодня действуют в Перми?

— Мошенничество вещь древняя, ничего нового там не придумано. Если государство дает мошеннику новый, дополнительный инструмент, он его использует. Сейчас, например, для обмана государства активно используют материнский капитал. Мамы приобретают на всю сумму маткапитала какую-нибудь ветхий дом или иную недвижимость, красная цена которой пара десятков тысяч рублей, после чего получают «откат».

Если говорить о схемах мошенничества, которые сейчас в ходу, то схватить их (злоумышленников — Properm.ru) не за что, они сидят и спокойно работают.

Например, сейчас, совершенно открыто, во многих городах России, включая Пермь, выставляются квартиры по очень привлекательным ценам, в отличном состоянии с мебелью. Связаться с продавцом можно только по электронной почте. К вам приходит письмо якобы от собственника, который на данный момент находится заграницей и выехать готов только в том случае, если вы вышлете ему большую денежную сумму авансом. Можете попробовать выслать, только продавца вы, конечно, не дождётесь.

К сожалению, чаще люди теряют свои деньги не из за откровенного мошенничества, а из-за откровенной глупости и безалаберности пермского потребителя.

Последние из известных мне случаев мошенничества связаны с покупкой квартиры, которая на самом деле продавцу не принадлежит, а владеет ей человек, который сдал ее в аренду. Расскажу об одном случае, который был разыгран как многоходовая комбинация. Мошенники квартиру сначала сняли, потом перепродали своему подельнику по доверенности, изготовленной где-то в Подмосковье. В результате подельник, который на руках имеет договор купли продажи, подлинное свидетельство о регистрации права, паспорт и выписку из реестра, где не числится другой собственник, спокойно ее продает.

В этой ситуации чаще всего «попадает» покупатель. Реальный собственник подает в суд и забирает квартиру обратно, а покупатель вынужден судиться с мошенниками, которых след простыл.

Мошенники даже организуют свои риелторские агентства, через которые продают квартиры. Из последней, известной мне истории, около восьми квартир были проданы через фиктивную фирму, которая сначала арендовала жилье, потом реализовала его. К агентству недвижимости больше доверия, поэтому через него квартиры продаются лучше, чем через частное лицо.

— Какую позицию по этому вопросу занимают правоохранительные органы?

— Если добросовестные покупатели попали в эту ситуацию, полиция будет делать свою работу, но предупреждать такие случаи они не могут. Покупатели сами должны быть бдительными.

— Давайте представим. Я — собственник квартиры. Злоумышленники продали квартиру, которую я им сдал. Я пишу заявление в полицию. Какие действия они предпримут?

— Спасение собственников — дело рук самих собственников. Лучше наймите адвоката, и начинаете отсуживать квартиру самостоятельно. В правоохранительных органах такие вопросы могут рассматриваться годами, а вы квартиру потеряете навсегда.

— Как часто у собственника получается вернуть квартиру?

— Все зависит от того, у кого юрист лучше. По статистике, квартиры чаще возвращают собственникам.

— Потерпевшими становятся покупатели.

— Да.

— Разве агентства недвижимости не проверяют такие квартиры?

— Не во всех агентствах есть юрист, который встанет стеной на пути такой сделки.

— Какие еще схемы мошенничества применяются на территории Пермского края?

— Часто встречающийся вид мошенничества с задатками или авансами. Девушки также снимают квартиру, выставляют на продажу, но не продают, а только собирают задатки от потенциальных покупателей. Подписывают с покупателями предварительный договор купли-продажи, берут энную сумму денег и пропадают. Рисков в этой схеме для самих мошенников меньше: тебе не надо идти в регистрационную палату, фабриковать документы.

— Сумма задатков?

— От 30 до 100 тыс. рублей. Реже, по дорогим объектам, доходит до 200 тыс. Условно говоря, набираете 10 задатков по 100 тыс. рублей — вот ваш миллион.

— Какие факторы должны насторожить покупателя?

— Самый главный фактор — дешевая квартира.

— Как понять, что ты платишь задаток, который можешь потерять?

— В первую очередь, договор должен подписываться собственниками, и на квартиру должны быть оригинальные документы. Есть вариант, когда вместо собственников действуют представители продавцов по доверенности. Но в описываемом случае были жулики с копиями документов на руках. Оригиналов документов у тех, кто квартиру всего лишь снимает, быть не может. Естественно они рассказывали байки, что «не могут подвезти оригиналы сейчас, но вы не волнуйтесь» и пр. Когда квартира дешевая, люди закрывают глаза на все, вместо того, чтобы серьезнее к этому относиться.

Если ко мне продавцы приходят без документов, я однозначно отправлю их обратно. Если квартира записана на трех собственниках, а приходит один, поступаю точно также. На сделке должны быть все собственники. В СМИ описывали историю — наркоман выставлял квартиру на продажу, брал задатки, чего он не имел права делать, потому что в числе собственников были его отец и мать. Когда приходили люди с претензиями, мама с папой разводили руками со словами"мы его не видим, и дома он не появляется».

Даже на задатке должна быть выписка из регпалаты. В наше время палата работает следующим образом: после сделки она возвращает документы по квартире продавцам. Условно говоря, эти продавцы могут в этот же день, после того как продали квартиру и получили деньги, снова набрать задатков.

— Так делают?

— К счастью, о таких случаях не слышал.

Отдельная тема — это продажа квартир у неблагополучной категории граждан. Мошенники находят собственника квартиры-пьяницу, спаивают, квартиру продают, а его выдворяют куда нибудь в деревню.

— Как часто это сегодня происходит?

— О частоте говорить не готов, но такие сделки однозначно проходят, собственников депортируют. Есть даже перевалочные пункты, например, Пермь — Кислотные дачи — Кизел. Кого-то сразу отправляют в глухую деревню. Если вы помните, группу аферистов осудили и у нас в Перми.

При этом эта схема, «продать квартиру у алкоголика», может иметь продолжение. У бывшего собственника может появиться адвокат, готовый отстоять его интересы и отсудить квартиру под предлогом, что собственник был в алкогольном опьянении и не помнил, что подписывал и как. В случае удачи, мошенники могут продать квартиру снова.

— Как покупателю себя защитить?

— Основные моменты которые должны вас насторожить — низкая цена, срочная продажа, отсутствие полного пакета оригиналов документов, отсутствие собственников объекта, продажа по генеральной доверенности.

Обращайте внимание на договор купли-продажи, он может помочь выявить мошенников. Если в нем указано, что квартира была куплена месяц назад, у вас должен возникнуть резонный вопрос — почему новый покупатель решил так срочно продать свое жилье? Если квартира недавно была приобретена и снова продается, надо посмотреть на предыдущий договор купли-продажи и пообщаться со старым собственником. Но лучше с такими продавцами не связываться. Ну и конечно, на этапе передачи авансов (задатков) и, тем более, на сделке должна быть выписка из регпалаты, о собственниках квартиры, отсутствии арестов, залогов, и прочих обременений.

За юридической проверкой квартиры, комплектности документов и прочее лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, опытному риелтору или в серьёзное агентство недвижимости. Их задача — минимизировать риски в вашей покупке. Агентство не только разбирается в правовых вопросах, но и аккумулирует в себе знания и опыт сложных ситуаций и мошеннических действий, чтобы уберечь от них своих клиентов.

Помните, мошенники могут мимикрировать — представляться и риелтором, и агентством недвижимости, поэтому стоит внимательно изучить информацию об агентстве, возможные рекомендации, срок его работы на рынке, наличие и состояние офиса, наличие сайта. Стоит поинтересоваться, состоит ли риелтор или агентство в профессиональных сообществах, застрахована ли у него деятельность.

Часто при покупке по ипотеке, покупатели надеются на проверки банка. Вынужден разочаровать — банки не проверяют квартиры, в большинстве случаев, это только проверка комплектности документов к сделке, не больше. Погружаться в историю квартиры банк не будет.

Если мы не говорим о серьезной подготовке к сделке со стороны покупателя, остается вариант титульного страхования. Если квартира явно проблемная, а такое бывает нередко, но она покупателю категорически понравилась, и он не слушает предупреждений риелтора, ему имеет смысл застраховать свое право собственности, так называемый «титул собственника». После этого, даже если собственник вернул квартиру себе через суд, страховая обязана вам возместить ущерб.

— Сколько стоит такая услуга?

— По-разному, от 0,3% от стоимости квартиры, на срок до трёх лет.

— Страховая компания действительно выплачивает?

— Я читал на форумах о российском опыте — там описывалось, что страховая уперлась и не выплатила, и покупатель пострадал.

— То есть вероятность выплат сомнительная?

— Да, но, тем не менее, это подстраховка.

— Нередко в Перми горят частные деревянные дома, на месте которых появляются новые жилые комплексы, дороги, автостоянки. Как защитить себя собственникам квартир в таком жилье?

— Первое, что они должны сделать, это срочно приватизировать участок земли, если это возможно. Если у вас частный дом в черте города, есть вероятность, что он помешает реализации какого-либо бизнес-проекта. Поэтому земельный участок у вас обязательно должен быть в собственности. Если дом сгорел, а земля муниципальная, у вас никаких прав не останется.

Здесь есть свои злоупотребления. В свое время был дом у гипермаркета «Семья» в который «втыкались» трамвайные пути. Долго стоял. Естественно, собственников у дома было много, и каждый хотел по миллиону.

— Как часто мошенники пытаются обмануть банк, когда берут ипотечный кредит?

— До 2008 года, а может это встречается и сейчас, сотрудники банков шли на сговор с покупателями квартир, переоценивали недвижимость.

— Поясните.

— Квартира стоит 1,5 млн рублей, ее оценивают в 3–4 млн, покупатель берет кредит на приобретение недвижимости, покупает квартиру, а остатками распоряжается по своему усмотрению, всё-таки ипотечный кредит один из самых дешёвых. После 2008 года банки озаботились дополнительными проверками таких сделок.

Вы заметили, как много у нас расплодилось агентств, которые предлагают мини-займы? Вполне возможно, что скоро появится множество рейдерских агентств, полубандитских, которые будут отжимать квартиры у горожан.

— Квартиры будут забирать у тех, кто не справился с выплатами? Кто согласится отдать жилье в обмен на погашение кредита в несколько десятков тысяч рублей?

— На заемщиков найдут способ давления. Долги передают коллекторам. Не забывайте про проценты, за год набегает астрономическая сумма. Берешь 50 тыс. рублей, а отдавать придется 800. При таком раскладе незадачливый заемщик сам придет к решению, что лучше продать «трешку», купить «однерку», но избавиться от долга. Не забывайте, что нерешительным могут «помочь» — появятся люди, которые начнут более серьезное давление.

— В Пермский край переехало более тысячи беженцев. Они уже заинтересовались квартирами в Перми?

— Да, проявляют интерес. Но квартиры покупают те, кто сам уехал, к родственникам, а также те, у кого есть на это деньги.

— Рынок недвижимости Перми достиг докризисного уровня?

— Да. Но в 2008 году были другие условия. Банки выдавали деньги без первоначального взноса, люди с хорошей зарплатой набирали себе квартиры. Сейчас такого нет, по моим ощущениям, покупатели берут квартиры на последнем издыхании. Учитывая, что банки поднимают прежние ставки, условия по кредитам ужесточаются, у продавцов нет повода поднимать цены.

— Количество отказов банков увеличивается?

— Да.

— Почему?

— Кризис идет, и банки на него реагируют. Как в предыдущий кризис — одни подняли процентные ставки до 24%, другие ужесточили отбор заемщиков, третьи проводили сделки исключительно с новыми квартирами, которым меньше трех лет с момента постройки. Такими способами они фактически закрыли ипотеку.

— По сравнению с 2010–2011 годами, насколько увеличился процент отказов?

— Статистики нет, но их стало однозначно больше.