В рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» можно купить строящееся или готовое жилье в кредит. Главное, что привлекает в программе — это субсидируемая государством процентная ставка. Но чтобы получить кредит по ставке не более 12% нужно соответствовать определенным условиям. В частности, первоначальный взнос по ипотеке должен быть не меньше 20%. В реальности это условие можно обойти.
Своим опытом с Properm.ru поделилась семья из Перми, ставшая счастливым обладателем строящейся квартиры. Им одобрили ипотеку с господдержкой и при этом они не внесли ни копейки первоначального взноса. Как это у них получилось — в материале Properm.ru.
Наверно, страшна даже не сама ипотека, а первоначальный взнос. Наша зарплата на двоих позволяет нам обслуживать ипотечный кредит, но накопить хотя бы 10% на первоначальный взнос — уже проблема. А тут требуются все 20%.
Изначально мы знали, что существуют схемы, которые позволяют обойти первоначальный взнос. Просто происходит завышение стоимости объекта недвижимости. Стороны договариваются об одной цене, а банку говорят другую, которая выше как раз на сумму первоначального взноса. То есть мы в реальности покупали квартиру за 1,8 млн рублей. И банк выдал нам ипотечный кредит на те же 1,8 млн рублей. Потому что по документам наша квартира стоит 2,25 млн рублей и мы заплатили застройщику 450 тыс. рублей, то есть обеспечили 20%-ный первоначальный взнос.
Как это реализуется на практике? Когда ипотека уже одобрена, а квартира подобрана, заключается два разных договора, каждый из которых при этом ссылается на другой.
Во-первых, это договор участия в долевом строительстве между застройщиком и участником долевого строительства. В нем как раз и указана завышенная цена квартиры. В нашем случае — 2,25 млн рублей. Там же прописано, что участник долевого строительства из собственных средств вносит на счет застройщика 450 тыс. рублей, оставшиеся 1,8 млн рублей должен перечислить банк на основании кредитного договора.
Это и есть второй договор — на этот раз между банком и заемщиком. В нем также содержится ссылка на сумму 1,8 млн рублей из договора участия в долевом строительстве.
В будущем уже в обход банка между заемщиком и застройщиком заключается допсоглашение к договору участия в долевом строительстве. В нем прописывается, что цена квартиры меняется и составляет 1,8 млн рублей. Их уплата производится за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором. Там также прописывается, что участником долевого строительства уплачена сумма в размере 450 тыс. рублей и что застройщик обязуется ее вернуть в течение 20 дней.
После в кассе застройщика мы получаем приходник и расходник на одну и ту же сумму — 450 тыс. рублей. Идем в банк, показываем приходник. Естественно, допсоглашение и расходник остаются при нас. После банк выдает ипотеку и перечисляет заемные деньги в размере 1,8 млн рублей застройщику. Квартира куплена!
Банк, кстати, в курсе реального положения вещей. Например, наш риэлтор постоянно работает с одним и тем же кредитным менеджером. Так вот: сотрудница банка прекрасно знала, что первоначального взноса у нас нет и мы завышаем цену квартиры. Получается, что формально кредитное учреждение требует от ипотечного заемщика 20% от стоимости жилья, но фактически это требование можно обойти. Видимо план по выдаче кредитов надо выполнять, поэтому и идут на такие меры.
Большого секрета не делают из этого и застройщики. Риэлтор напрямую спрашивает, идут ли они на повышение цены. Одни компании сразу дают отрицательный ответ, другие — отвечают положительно, просто кто-то берет за эту услугу ощутимую комиссию, а кто-то — нет.