Инструкция Properm.ru. Как защитить свой двор от точечной застройки?

Народная примета стройки.

«К сожалению, основной народной приметой стройки является забор. Это, с одной стороны, верно, ведь за забором появляется техника и что-то начинает строиться. С другой стороны, истории, начавшиеся с забора, заканчиваются плохо в 100% случаях. Предсказательная сила забора равна нулю, ведь когда появляется забор, это значит, что вы ничего уже сделать не сможете. Застройщик ставит забор только в тех случаях, когда он полностью уверен в том, что его уже нельзя остановить, ведь им получено разрешение на строительство», — говорит общественный деятель.

Главный миф: «точечная застройка» происходит по решению властей.

По мнению Галицкого, большинство людей уверено, что именно власть принимает решение строить дом или нет. Поэтому многие считают, что решить проблему может обращение к власти.

«Первое, что люди делают — пишут письмо в думу или администрацию. Выражают свое возмущение и просят все вернуть на место. Для Перми это давно уже не так. В основном строительство домов у нас происходит на частной земле. На такие участки уже получены права собственности. Власть не может изменить свое решение, если приватизация прошла по закону», — объясняет общественник.

Однако, чаще всего застройка происходит с попустительства власти, когда она не принимает необходимых для защиты территории мер еще на предварительном этапе. Например, как это было в случае со строительством дома на ул. Леонова, 68 б, когда на месте, где должен был появиться физкультурно-оздоровительный комплекс, теперь строят дом.

«Единственный случай, когда власть может отменить стройку — если она строит сама. Например, в вашем дворе Курентзис решил построить театр, а вы против. Поскольку в таком случае заказчиком является сама власть, то вы можете собрать миллион подписей и они отступят», — говорит Галицкий.

Почему ничего нельзя изменить если появился забор?

Во-первых. Если у застройщика есть права на землю, разрешение на строительство нельзя отменить, даже если после изменилась градостроительная документация. Допустим, была зона высотной застройки, застройщик получил разрешение на строительство 24-этажного дома. Потом власть решила, что на этом месте должен появиться парк, но если разрешение уже выдано, то в соответствии с федеральным законодательством оно продолжит действовать.

Во-вторых, все истории, начавшиеся на поздней стадии, заканчиваются плохо, потому что все упирается в суд. У инициативных групп нет такого уровня юридической поддержки, как у застройщика. Кроме того им часто не хватает терпения, ведь судебные процедуры довольно долгие. Это требует серьезных расследований и привлечения различных специалистов, ведь нарушение законодательства может быть где угодно, например, в экспертизе инженерных систем. Раскопать это сложно и дорого.

Что происходит до появления забора во дворе?

Перед появлением забора, застройщик, как правило, проходит шесть этапов:

1. приобретение прав на земельный участок;
2. отмена ограничений;
3. получение градостроительного плана;
4. проектирование;
5. проведение экспертизы проекта;
6. получение разрешения на строительство.

«Наши застройщики зарабатывают не только на строительстве, но и на том, что они покупают участок, непредназначенный для высотного строительства, а потом переводят его в зону застройки с максимальными параметрами: Ц-1, Ц-2 и Ж-1», — рассказывает общественник. По его словам, именно на первых трех этапах можно отследить процесс и создать препятствия для строительства. Исключением в этой последовательности может быть второй этап, если зона и максимальная высота здания устраивает застройщика.

Как выявить территорию, которая может быть застроена?

«Вы должны понимать, что если есть свободная земля, то она будет застроена по максимуму», — говорит Денис Галицкий.

В качестве доступных и бесплатных инструментов для обнаружения свободной земли, которой в будущем может заинтересоваться застройщик, общественник привел Публичную кадастровую карту и проекты планировки и межевания.

«Публичную кадастровую карту можно изучить самостоятельно. Там есть некоторые технические моменты, но в них можно разобраться. Что касается проектов планировки, здесь все гораздо сложнее. Несмотря на то, что все они находятся на сайте муниципалитета, найти проект планировки на интересующую вас территорию очень сложно. Поэтому, в первую очередь, надо работать с Публичной кадастровой картой», — рассказывает общественник.

Определить место будущей застройки можно следующим образом:

• Посмотреть снимки двора или квартала из космоса при помощи Google Maps или «Яндекс Карты»
• Затем найти интересующее место на Публичной кадастровой карте и проверить как сформированы участки на «пустом месте».
• Обратите внимание на маленькие объекты, отмеченные на кадастровой карте, например, новые спортивные площадки. Если они появляются на отдельно сформированном участке, то вскоре на их месте можно «вырастить» дом.
• Посмотреть на сайте Правил землепользования и застройки города Перми, на какие участки выданы градостроительные планы. Для этого нужно включить слой «ГПЗУ» в правом верхнем углу карты.

Для изучения названых выше сервисов понадобится не больше часа.

Как предотвратить «точечную застройку» на ранних этапах?

Помешать изменению параметров застройки на публичных слушаниях.

Главная проблема в том, что участие в слушаниях не дает гарантии того, что решение будет в вашу пользу. Кроме того отследить общественные слушания непросто.

«С моей точки зрения, реагировать здесь должен ТОС (территориальное общественное самоуправление). Сегодня власти извещают их о проведении публичных слушаний, но ТОСы совершенно не выполняют своих функций. Они только переизбирают депутатов, а затем «кормятся» от них. Давайте будем заставлять ТОС выполнять их обязанность — следить за территорией. Если к ним приходит извещение о том, что на территории микрорайона будет проведено публичное слушание, то они должны извещать об этом хотя бы старшего по дому или председателя ТСЖ», — комментирует Денис Галицкий.

Не дать сформировать земельный участок.

«Если вы проявите активность, вы можете сделать так, что внутри квартала просто не возникнет лишней территории. Это необходимо делать в момент создания проекта межевания. Свои позицию вы можете аргументировать тем, что в момент строительства у вашего дома была определенная территория, а в случае создания нового земельного участка она будет уменьшена. С таким заявлением может выступать любой собственник», — говорит общественник.

Перевести участок в территорию общего пользования (парк, сквер).

Для этого необходимо обратиться в администрацию города, района, управление внешнего благоустройства и управление экологии и природопользования. Как объяснил Галицкий, сложность такого пути может быть только в аргументации вашего предложения.

«Сложность с территориями общего пользования в том, что как только участок попадает под это определение, он попадает под обслуживание районной администрации, которая может не хотеть этим заниматься. Поэтому стоит предварительно с ними поговорить. Выйти из ситуации можно, если дом возьмет на свое содержание эту территорию. Тем самым финансовый вопрос снимается», — объясняет Галицкий.

Перевести участок в такую зону, которая не позволяет застроить участок или застройка будет некритичной. Например, добиться того, чтобы территория была отдана под учреждения образования.

Как узнать, что бороться уже поздно?

Понять, что битва проиграна еще до ее начала, можно зайдя на сайт администрации Перми. Там нужно посмотреть список выданных разрешений на строительство.

Что делать если стройку нельзя предотвратить?

«В такой ситуации выбор небольшой. Либо смириться, либо продать недвижимость, пока другие не узнали о стройке и квартира не упала в цене. Возможно, второй вариант звучит некрасиво, но индивидуальный способ спасения тоже присутствует и о нем нельзя забывать», — говорит общественник.

По мнению Дениса Галицкого, чтобы выяснить рискует ли ваш двор оказаться местом стройки нужен всего один час, а для того, чтобы потом продать квартиру — полгода. Столько же времени понадобится застройщику чтобы пройти все этапы с момента получения права собственности на участок до появления забора. В том случае, если нужно будет изменить зонирование, этот срок может увеличиться до девяти месяцев.