«Может, нефть там зарыта»? Как и кто развивает в Перми застроенные территории

350 млн рублей «заработал» пермский бюджет на продаже права развития застроенных территорий. Это не считая экономии на расселении ветхого и аварийного жилья. Правда, 200 млн из 350 млн — это только за одну территорию, 649 квартал. Остальные «уходили» не так дорого. Почему? И могли ли поступления в бюджет быть больше? Ответы на эти и другие вопросы — в интервью с начальником управления жилищных отношений администрации Перми Марией Сириной.

— Мария Викторовна, 11 мая 2017 года состоится аукцион по развитию трех застроенных территорий. Расскажите о лотах подробнее.
— Квартал 218 — это небольшой участок на Шоссе Космонавтов, 15 и Шоссе Космонавтов, 15 б, выставлен с первоначальной ценой в 160 тыс. рублей, участок находится в зоне деловой активности. Скорее всего, там потенциальный инвестор построит какую-то коммерческую недвижимость.

589 квартал — участок в Дзержинском районе, менее гектара, стартовая цена — 1,5 млн рублей. Это спальный район, там просится жилье, конечно.

Третья территория в микрорайоне Вышка-2, 9 гектаров, часть площади в охранной зоне высоковольтной линии передач, можно сделать там парковку. Эту территорию инвесторам предлагаем в третий раз. Первый раз выставляли в 2014 году за 1,5 млн рублей, была конкурентная борьба, «доторговались» до 60 млн рублей, но победитель не пришел подписать договор. Задаток, который остался в бюджете, тогда еще был небольшим, 30% от первоначальной цены. После этого и похожего случаев мы увеличили размер задатка до 50%. В следующий раз этот участок мы выставили за 18 млн рублей, участников не было, ни одного.

11 мая территория будет предложена инвесторам за 14,6 млн рублей. Дома здесь ветшают, денег на расселение в бюджете нет, очень хочется найти инвестора. И рентабельность, по нашим подсчетам, есть: 1000 кв. м. к расселению, 9 га — сотню тысяч кв. м. жилья точно можно построить, не одномоментно, конечно. Это для крупного подрядчика проект, долгосрочный. Надеемся, что застройщик найдется.

Первый блин кризисом

— Глава администрации Перми Дмитрий Самойлов назвал программу развития застроенных территорий «одной из самых успешных практик». Когда появилась программа?
— Это не наша придумка. Необходим был механизм по привлечению внебюджетных средств на расселение ветхого и аварийного жилья. В конце 2007 года — начале 2008 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, там появился раздел, посвященный развитию застроенных территорий. Этот механизм позволяет инвесторам договариваться с людьми с помощью администрации или самостоятельно, а также решать вопросы расселения в судебном порядке, как если бы расселял муниципалитет за счет бюджета.

— Какие территории в Перми стали первыми, выставленными на аукцион?
— В 2008 году мы активно формировали нормативно-правовую базу, готовили территории к аукционам. Было подготовлено четыре территории (163 квартал в Свердловском районе), большая территория в районе КАМГЭС (20 га), в Свердловском районе, в районе Центрального рынка, ул. Камчатовская, Нечаевская и 48 квартал в Ленинском районе.

Процесс подготовки сопровождался интересом со стороны застройщиков. Но на объявленные в начале осени 2008 года аукционы никто не заявился, кризис вмешался в наши планы.

— Что входит в подготовку территорий?
— Решение о развитии может быть принято в отношении территории, где компактно расположен аварийный жилфонд. Сначала была принята муниципальная программа, куда включили аварийные дома, дальше по каждой территории определятся проект границ, проводятся публичные слушания по проекту границ, по итогам их принимается решение о развитии.

Собственники помещений на территории за шесть месяцев уведомляются о том, что планируется их расселение. Закон дает им право принять решение о самостоятельном ремонте дома. Если такого решения нет, объявляется аукцион.

— Что стало с теми территориями, для которых инвесторы в 2008 году не нашлись?
— Три территории расселил муниципалитет, за бюджетный счет. В 2008 году появился 185-ФЗ, адресная программа по расселению, в нее включили 105 домов, они все расселены. После появились другие программы, в рамках которых последовательно с 2008 года муниципалитет расселяет ветхое и аварийное жилье.

Первопроходцы

— Когда были заключены первые договоры по развитию территорий?
— «Оставшийся» с 2008 года 163 квартал в Свердловском районе — был отдан по итогам аукциона уже 2011 года ООО «Сарко». Правда, первый год у нас ушел на то, чтобы объяснить инвесторам, какой договор они заключили, и чем они должны заниматься.

— Они не знали, что их ждет?
— Изначально было неправильное представление о том, что такое развитие застроенных территорий. Ведь почему плата за право развития невысокая? Потому что инвестор понесет дополнительные затраты на расселение, снос, подготовку участка.

Перед муниципалитетом стоит задача не столько заработать деньги в бюджет, сколько расселить людей, вопрос безопасности на первом месте. И застройщик не понял, что нельзя буквально завтра прийти на эту территорию и начать строить, что сначала надо расселить. Поэтому в 163 квартале только в конце 2016 года закончили расселение, в 2017 году снесли дома. Стройки пока не идет.

— А сроки контрактом оговорены?
— Сроки есть, но на время судебных процессов они продляются. Землю в собственность на праве аренды или просто в собственность застройщики получают только после того, как закончат расселение домов, а этот процесс может затянуться, как показывает практика.

— В чем главная сложность при расселении застроенной территории?
— Собственники дробили свои доли до бесконечности, им же говорили, что они за каждую долю по квартире получат. Но законодательство изменилось, за доли сейчас платят деньги. Если у вас полметра, вы не можете рассчитывать на квартиру, исходя из оценочной стоимости дома, рассчитают стоимость этого полуметра.

Вот пример, 4-квартирный дом, в одной из квартир живет бабушка-опекун с двумя внучками. Она признает, что продавала доли третьим лицам, а иначе «на что было жить?», средств, которые она от государства получала, не хватало. И мы бы и рады им квартиру предоставить, но как? Доли распроданы. Скомпоновали доли девочек и ее, хватило на комнату.

— Как складывается судебная практика? Как оценивает доли суд?
— Исходя из общей оценки домовладения. Расселяем дом — 132 кв.м. на Достоевского, 4, собственников — 81, дом оценили в 7 млн рублей. Каждому будет заплачено в зависимости от размера его доли.

Но все равно застройщики более гибко, нежели бюджет, подходят к вопросам расселения, где-то у них бартер, где-то вторичное жилье, где-то их же новостройки, где-то деньги. И уже следующий аукцион, 2014 года показал, что застройщики могут быстро и безболезненно расселять.

Право развития 589 квартала, ограниченного ул. Столбовая, Челюскинцев, Овчинникова выиграл за 10,9 млн рублей Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП). У них уже было понимание того, что такое развитие застроенных территорий, они сразу приступили к расселению, потратили порядка 30 млн рублей. Сейчас территория не только расселена, но застроена, в 2017 году последний дом возводят.

Следующий участок на ул. Автозаводской, 15 ПЗСП взяли за 80 млн рублей, он уже расселен, застраивается. Один дом сдан, заселен.

Что им стоит дом построить

— Как застройщику определить свои затраты?
— В контракте мы не оговариваем количество собственников, доли могут плодиться, могут появляться наследники, могут умирать собственники, очень многое может происходить, жизнь на месте не стоит. Поэтому мы указываем площадь помещений, которые предстоит расселить, обязываем расселить всех.

«Камская долина» в центре города (угол ул. Борчанинова — Луначарского) вложила 164 млн рублей в расселение. Около 150 млн рублей затратил на расселение 262 квартала ООО «Трастмонтаж».

— А оценку предварительную не делаете?
— Нет, оценочный отчет действителен в течение 6 месяцев, мы его не заказываем. Победитель аукциона сам решает потом: или мы оценку делаем, конечно, в соответствии со всеми нашими обязательными конкурсными процедурами, или он сам оценку заказывает. Стоимость оценки помещения может быть очень разной от 2 тыс. рублей и до бесконечности, этот вопрос пока никак не урегулирован формально.

— После удачной истории с 589 кварталом и ПЗСП была эпопея с расселением домов на ДКЖ.
— Хотели сделать пилотный проект, красивый, показать развитие застроенных территорий в комплексе. Не получилось. Состоялись аукционы по двум участкам. 746 квартал за 3,5 млн рублей получил «Стройконтракт», расселил пару лет назад, но строить не начали, «Стройконтракт» не застройщик, поэтому привлекают к строительству инвестора.

В соседнем квартале ПАИЖК только заканчивает расселение, еще идут судебные процессы, несколько семей по суду вселяем в дом по адресу ул. Ушакова,21. Застраивать самостоятельно они тоже не будут, будут искать инвестора. И на очереди третий участок рядом.

— Три участка рядом, три разных инвестора, три разных проекта. Что это будет в архитектурном плане? Может каждый сделать по своему проекту, не оглядываясь на соседа?
— Есть такая вероятность. После окончания расселения победитель аукциона получает земельный участок в аренду или в собственность, и может на нем построить, что хочет. Инвестор сам делает проект планировки и проект межевания, так, как выгодно ему, и строит то, что нужно ему, в таком объеме, в каком ему нужно. Может межквартальные проезды по-своему сделать, парковки продумать по-своему.

— Торговый центр может?
— Может. Конечно, территории в жилых районах вряд ли выгодно использовать под торговые центры. Строить жилье там выгоднее.

— Что бы он ни придумал — все это «упадет» на имеющуюся инфраструктуру?
— Мы можем в контракте предусмотреть строительство какой-то инфраструктуры, но сегодня не та экономическая ситуация. Что касается, например, микрорайона ДКЖ, одна из территорий была расселена за счет бюджета, то есть участок находится в муниципальной собственности, и сейчас как раз рассматривается вопрос резервирования его под детский сад.

— 649 квартал (ул. Карпинского, Сивкова, Формовщиков, Танкистов) был выставлен за 12 млн рублей, куплен за 200 млн рублей. Чем он так приглянулся компании, входящей в ГК «Талан»?

— Это необъяснимо. Мы до сих пор шутим, может, нефть там зарыта. Может, был момент переоценки территории, может, просто азарт. Победитель аукциона последний раз махнул сам себе, и бюджету достались еще порядка тыс. рублей. Наверное, настолько были увлечены борьбой.

Этот аукцион, конечно, выбивается из ряда других, я не знаю, будет ли у нас еще когда-то такая цена. Всех расселили очень быстро. Строить собираются большой дом со встроенными нежилыми помещениями, в четвертом квартале планируют начать строительство, и даже уже объявили, что начальная цена будет 51 тыс. рублей за квм.

В поиске критериев

— Сколько всего договоров заключено с начала проведения аукционов?
— 16 договоров было заключено, 2 было расторгнуто. Один по территории в центре Перми, застройщик «Партнер», вероятно, это связано было с историей появившегося на ул. Попова-Екатерининской котлована

Второй — по территории в Кировском районе, компания «Оптима» обратилась в суд, расторгли контракт и вернули задаток, найдена была какая-то санитарно-защитная зона то ли гаража, то ли бани.

Мы уже много шишек набили, теперь вносим в документацию максимальное количество информации, все санзоны, чтобы снизить судебные риски.

— Есть надежда что состоятся 11 мая аукционы, будет конкурентная борьба, участки уйдут за более высокие суммы?
— Пока никакой системности в выборе участков подрядчиками, в периоде времени мы не видим, все волнообразно. Может, где-то мы не угадываем каких-то тенденций, движений. Может, общеэкономическая ситуация так складывается.

Участок на ул. Герцена выставляли параллельно с 649 кварталом, они, на наш взгляд, одинаковые практически. На Герцена ушел по первоначальной цене — 19 млн, а 649 за 200. Почему так случилось? Может, есть какие-то нюансы, которые нам не очевидны. Наверное, от опыта зависит многое, со временем нам будут понятнее интересы застройщиков.

фото предоставлено пресс-службами администрации Перми, ГК Талан и ПЗСП