Зачем регистрировать землю под многоквартирным домом, и что будет, если этого не сделать?

Участок многоквартирного дома может быть в нескольких состояниях, когда:

• зарегистрированы права общей долевой собственности хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме;
• участок стоит на кадастровом учёте, но права на него не заявил ни один собственник;
• сделан проект межевания, но участок на кадастровый учёт не поставлен;
• нет проекта межевания.

Стоит ли участок на кадастровом учете?

Выяснение ситуации с участком начинайте с кадастрового учёта. Если участок стоит на кадастровом учёте, то надо проверить регистрацию прав на него, если не стоит — выяснить наличие проекта межевания территории.

Для этого заходим на Публичную кадастровую карту, чтобы лучше ориентироваться можно включить космические снимки. На панели слева жмем на иконку «Управление картой» и выбираем слой «Esri Космические снимки». Напротив названия слоя должна появиться галочка, а на карте вид из космоса.

Ищем свой город. Если вы понимаете, где он находится на карте России, то можно просто увеличить карту в нужном месте колёсиком мышки, сдвигая ее при нажатой левой кнопке мыши. Если вы не можете ориентироваться по карте, то используйте поиск. Для этого на панели слева нажмите на иконку «Поиск» и введите код региона (59 для Пермского края) или города (59:01 для Перми).

Ищем свой дом, ориентируясь по космическому снимку. Увеличение и уменьшение осуществляется колёсиком мышки, сдвигать карту можно при нажатой левой кнопке мышки. Поиск по адресу работает странно и не всегда получается.

Щёлкаем мышью на свой дом в режиме поиска по участку (курсор мышки имеет вид знака вопроса со стрелкой, а в списке видна надпись «Участки»). Если земельный участок под домом стоит на кадастровом учёте, то участок будет выделен жёлтым цветом и откроется информация об этом участке с указанием кадастрового номера, который стоит запомнить, он необходим во всех случаях поиска информации. Если участок не стоит на кадастровом учёте, то информация не появится, и ничего не будет выделено желтым цветом.

Иногда вокруг дома есть красные границы соседних участков, из-за чего кажется, что ваш участок есть. Это не должно вводить в заблуждение, ориентироваться стоит только по открывающейся информации. Чтобы проверить, что все работает правильно, попробуйте открыть информацию о соседних земельных участках.

Как узнать зарегистрированы ли права на участок?

Выяснить наличие зарегистрированных прав можно с помощью Единого государственного реестра недвижимости (ЕНРН). Если проверить наличие прав нужно быстро, то это можно сделать при помощи сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого вводим кадастровый номер земельного участка, найденный на Публичной кадастровой карте.

Затем выбираем среди найденных объектов нужный участок. В открывшейся странице находим разделы «Права и ограничения» и «Особые отметки» и нажатием мыши раскрываем эти разделы.

Если право собственности зарегистрировано, то будет написано «собственность». В приведённом примере никто из собственников помещений в доме свои права не зарегистрировал, есть только запись о какой-то старой аренде.

Полную информацию о правах, в том числе об имени собственника, можно узнать по выписке из ЕГРП, которую можно получить в двух видах.

• В бумажном варианте, сделав запрос в Росреестр (стоимость — 400 рублей). В Перми это можно сделать в любом МФЦ.
• В электронном виде через сервис Росреестра «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН». Этот способ требует регистрации на Госулугах и также финансовых затрат. Имеет смысл пользоваться им только при множестве запросов.

Как найти проект межевания территории?

Сейчас образование участка многоквартирного дома проводиться только в рамках утверждения проекта межевания территории (квартала). Это значит, что нельзя просто собрать деньги с собственников и сделать межевание только участка под своим домом.

Ознакомиться с проектом межевания территории или высказать свое несогласие с ним, можно на публичных слушаниях, после проведения которых муниципалитет утверждает проект. Как правило, эти бюрократические процедуры не попадают в поле зрения собственников, поэтому есть большая вероятность, что все документы уже утверждены.

Чтобы это узнать нужно отправлять запрос в Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) о наличии проектов межевания в отношении интересующей вас территории. Однако в Перми запущен Публичный портал ИСОГД, через который эту информацию можно получить быстрее.

Открываем портал, делаем видимыми космические снимки и слой проектов межевания. Для этого выбираем справа кнопку «Список слоёв» и выбираем слои «Проекты (межевания, планировки)» и «ДДЗ», все остальные слои выключаем.

Ищем нужный адрес. Щелкаем по иконке «Найти» на панели слева. Выбираем вариант «По атрибутам слоёв». В открывшейся панели выбираем слой для поиска «Здания существующие» и вводим адрес.

Среди полученных результатов выбираем нужный и щёлкаем по кнопке «Показать на карте», объект будет подсвечиваться на карте желтым цветом.

Чтобы найти информацию о проектах межевания нажимаем на верхней панели слева кнопку «Идентифицировать». Справа появляется панель со всеми проектами планировки и межевания, которые касаются выбранного нами места.

Раскрываем информацию о каждом проекте и выписываем дату и номер документа.

Ищем сами проекты межевания. Сделать это можно при помощи информационной базы «Правовые акты города». Разворачиваем форму поиска, нажав на нее кнопкой мыши и вводим номер документа.

Обычно этого достаточно, но бывает, что в результатах поиска нет нужного документа. В таком случае его можно найти по публикации в Официальном бюллетене. На сайте администрации Перми есть все бюллетени с 2008 года в формате PDF.

В правом верхнем углу страницы можно выбрать нужный год и месяц. Как правило, публикация бюллетеня происходит примерно на пять дней позже выхода постановления. Поэтому, если нас интересует постановление № 812 от 25.11.2010, то начинать поиск стоит с бюллетеня от 30.11.2010 года.

Затем скачиваем файл, открываем его и ищем в оглавлении нужное постановление. Если нужное постановление есть, то ищем его текст (в приведённом примере стр. 21), а также картографические приложения, которые публикуются в конце бюллетеня. Интересовавший нас адрес Комсомольский проспект, 24 находится на стр. 120.

Таким способом находим все проекты межевания. Действующим будет последний вариант межевания конкретной территории. Стоит учесть, что не всегда найденное вами постановлением будем последним, так как проекты могут содержать, например, только красные линии.

Зачем тратить на это время?

«Ещё недавно я не беспокоился, что не зарегистрировал свои права как собственника квартиры в многоквартирном доме. Казалось, что если суды признают наличие даже незарегистрированных прав, то спешить некуда, Росреестр тоже не допустит манипуляций с участком», — рассказал корреспонденту Properm.ru Денис Галицкий.

Мнение общественника изменила история дома ул. Петропавловская, 13. Поскольку никто из собственников квартир не зарегистрировал своё право на землю, то этой «лазейкой» воспользовался муниципалитет и перераспределил землю.

При этом общественник отмечает, что если участок по каким-либо причинам не устраивает собственников, то важно, как раз не регистрировать права, чтобы можно было что-то исправить, сформировать его иначе.

«Регистрация прав на нежелательный участок затвердит существующую ситуацию, изменить что-то будет практически невозможно. Так что крайне важно прямо сейчас понять, имеется ли участок под вашим многоквартирным домом, устраивает он вас или нет, и есть ли ещё возможности что-то изменить. Как видите, сделать это можно не отходя от компьютера», — резюмирует правозащитник.