«Работать себе в убыток никто не будет». Что изменится в долевом строительстве в ближайшие три года?

Что говорится в документах?

Согласно плану Правительства РФ, опубликованному на официальном сайте, трехлетний отказ от «долевки» будет проходить в три этапа.

№1. Подготовительный (до 30 июня 2018 года)

На этом этапе планируется создать нормативно-правовую базу для перехода к целевой модели финансирования. Для этого будут вноситься изменения в Налоговый кодекс РФ и основные нормативные акты, контролирующие этот сектор строительного рынка: законы о долевом строительстве, фонде защиты прав дольщиков, страховании физических лиц и регистрации недвижимости.

Результатом, внесенных изменений, должен стать «усовершенствованный механизм» привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу.

Деньги на таких счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Сейчас гарантии распространяются на сумму до 1,4 млн рублей, однако ЦБ предложил увеличить ее до 10 млн рублей. При этом зарегистрировать эскроу-счет сможет отнюдь не каждый банк, таким правом обладают 19 кредитных организаций. Во втором квартале 2018 года требования к банкам будут актуализированы, и этот список может измениться.

Банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве (по данным на 1 октября 2017):

Вы можете самостоятельно отслеживать актуальную информацию на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям». Ищите таблицу, в которой отражены данные о банках, соответствующих требованиям части 3 статьи 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

№2. Переходный (с 1 июля 2018 года до 30 июня 2019 года)

Ожидается, что к концу этого этапа количество договоров долевого строительства заключенных при помощи счетов эскроу достигнет 30%. С оставшихся 70% договоров застройщики должны производить отчисления в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от суммы договора).

№3. Завершающий (с 1 июля до 31 декабря 2019 года)

Согласно плану федерального правительства, с 1 июля 2019 года все договоры участия в долевом строительстве должны заключаться только с использованием счетов эскроу. В IV квартале 2020 года доля таких договоров должна составлять не менее 95%.

Что говорят участники рынка?

Если, со стороны дольщика механизм покупки квартиры при помощи счета-эскроу понятен, то со стороны застройщиков есть вопросы. В частности есть предположения, что новая схема строительства может привести к серьезному росту цен на жилье. Сейчас дольщик дает свои средства девелоперу беспроцентно, а новая схема предполагает, что кредитовать застройщиков будет банк, которому нужно выплачивать процент за пользование деньгами. При этом, на средства дольщика, размещенные на счете эскроу, банк проценты насчилять не будет. Соответственно, разница может «упасть на плечи» покупателей в виде дополнительных затрат, включенных в цену недвижимости.

По мнению гендиректора «Орсо Групп» Михаила Бесфамильного, сильных перепадов в стоимости жилья в ближайшее время мы не увидим, поскольку клиенты не готовы к росту цен. Вместе с тем он отмечает, что цена квадратного метра будет зависеть от кредита для застройщика, ведь снижать рентабельность и работать себе в убыток никто не будет.

«При переходе к проектному финансированию в большей степени вопросы возникают к банковскому сектору. Сейчас из-за существующих правил ЦБ и высокого процента резервирования к изменениям готовы далеко не все кредитные учреждения. Да и обеспечивать кредитами большое количество застройщиков будет не так просто. Самому застройщику тоже необходимо получить возможность использования кредитных средств. Это сложно. Зачастую банки перестраховываются и отказывают. За последние 5 лет проектным финансированием были обеспечены единицы», — говорит руководитель строительной компании.

Также Михаил Бесфамильный считает, что необходимо законодательно упростить прохождение административных процедур, чтобы сократить издержки застройщиков.

«Исполнительные органы власти — администрация города и инспекция государственного жилищного надзора — трактуют закон как кому заблагорассудится. В результате застройщику приходится представлять документы повторно или же готовить те, которые ранее не запрашивались. Исправить сложившуюся ситуацию могут четкие регламенты с прописанными полномочиями административных органов», — отметил гендиректор «Орсо Групп».

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь, заявляют, что новая схема финансирования очистит рынок от недобросовестных компаний и «строительных пирамид».

«Эти меры послужат повышению прозрачности строительной отрасли, исчезнет так называемое «котловое финансирование» — когда застройщики финансировали строительство новых проектов средствами, полученными от реализации других, еще не достроенных объектов. Это приводило к формированию классической пирамиды: в случае возникновения проблем с продажами под риск недостроя попадали сразу все проекты строительной компании», — отмечают в АИЖК.