Снести нельзя оставить. Пять вопросов и ответов про разрешения на строительство в Перми
В конце февраля 2018 года застройщики написали письмо губернатору Пермского края Максиму Решетникову. Авторы послания обратили внимание губернатора на сложившуюся в строительной отрасли, по их мнению, критическую ситуацию. После обращения был созван общественный совет при министерстве строительства Пермского края. В нем приняли участие представители строительных компаний, минстроя, департамента градостроительства администрации Перми, госстройнадзора по Пермскому краю и даже дольщики одного из жилых комплексов, у которых затянувшийся конфликт с застройщиком.
Чем возмущены застройщики?
Департамент градостроительства и архитектуры Перми отзывает ранее выданные разрешения на строительство, не выдает заключения на проектные декларации и отказывает в выдаче градостроительных планов земельных участков (гпзу).
По словам исполнительного директора ассоциации «Пермские строители» Светланы Куроповой, повсеместно застройщикам отказывают в выдаче гпзу или выдают такие, «которые не позволяют осуществлять строительство».
Кроме этого застройщиков извещают о расторжении договоров аренды земельных участков. Причины, по словам Светланы Куроповой, разные, чаще всего формальные, например, нарушение сроков оплаты договора аренды. Светлана Куропова говорит, что это «нормальные рабочие моменты», задержки по оплате были и бывают всегда, но почему-то именно сейчас они стали основанием для расторжения договора аренды. Причем застройщики уже потратили средства на техприсоединение к сетям, уже заключили договоры долевого участия.
Чиновники департамента земельных отношений администрации Перми устно уведомили о приостановлении договора аренды компанию «Стройпанелькомплект», которая планирует возведение жилого комплекса в микрорайоне Вышка-2. По данным застройщика, «переговоры не касаются тех объектов, которые находятся в стадии реализации, все запланированные объекты будут реализованы в сроки, указанные в договорах долевого участия. Касаемо дальнейшего развития участка застройки и перспективных объектов — ведутся переговоры с администрацией и на данный момент конкретных решений по изменениям нет». По данным управления Росреестра, все договоры аренды земельных участков в ЖК «Мотовилихинsky» являются действующими.
По словам Светланы Куроповой, от отзывов, приостановлений, отказов пострадали и крупные, и средние, и мелкие компании. У крупных стоят производства, не обеспечены работой люди. «Масштабы бедствия внушительны», — говорит Куропова.
Светлана Куропова, исполнительный директор ассоциации «Пермские строители» : — Проблема в том, что ситуация непрозрачна. Никто не декларирует конкретных целей и стратегических задач в отношении строительной отрасли. Мы готовы развиваться в нынешних условиях, но давайте понимать, что нельзя отменять то, что было принято ранее. Особенно если инвестор понес реальные затраты.
Исполнительный директор ассоциации «Пермские строители» считает, что главная проблема в том, что не получается диалога. В октябре 2017 года на площадке ПЗСП прошла встреча застройщиков с губернатором Пермского края Максимом Решетниковым, он сказал о неоходимости создания рабочей группы, в которую вошли бы представители крупнейших компаний, эксперты. Но на этом взаимодействие, по словам Светланы Куроповой, прекратилось. Ответа на письмо, направленное губернатору в конце февраля 2018 года, застройщики не получили. На общественном совете при минстрое вопросы, заданные в письме, не обсуждались. «Все наши попытки идти на контакт с минстроем кажутся абсолютно тщетными», — считает Светлана Куропова. По ее словам, общественный совет — орган совещательно-рекомендательный, он не может принять конкретных решений, обязательных к исполнению.
Застройщики не согласны с тем, что с подачи минстроя Пермского края департамент градостроительства администрации Перми отменяет ранее принятые решения; не согласны с тем, что новое руководство отрасли пытается «переиграть» уже сыгранное. Также застройщики опасаются, что их заставят строить детские сады, школы и поликлиники. «Мы не против, — говорит Светлана Куропова, — но надо понимать условия, надо понимать правила игры».
Светлана Куропова, исполнительный директор ассоциации «Пермские строители»: — Предприниматели давно работают на рынке, пережили не один кризис, не одного губернатора. Новое видение, конечно, для блага города и края, но непонятно, какая политика будет, что будет предпринято. Декларативные заявления о том, что будем сдавать 700 тыс. кв. м жилья в год идут вразрез тому, что говорит президент РФ, той политике, которую ведет минстрой РФ. И мы должны понять, куда двигаться, никто не говорит нам, какой край у нас будет завтра, каковы правила игры.
Про правила игры говорят и представители министерства строительства Пермского края. Именно правила, нормативы и нормы разрабатывают чиновники. Также минстрой призывает к устранению нарушений и утверждает, что никаким образом не притесняет застройщиков.
Что говорят власти?
Из интервью министра строительства Пермского края Михаила Сюткина Properm.ru и заявления замминистра Константина Захарова на общественном совете понятно, что они намерены требовать исполнения законов, соблюдения нормативов. Причем не от застройщиков непосредственно, а от департамента градостроительства администрации Перми и других ведомств.
Нарушения, из-за которых чиновники начали «переворот» связаны с земельным законодательством, например, с использованием земельных участков не по назначению, с размещением нескольких объектов на одном земельном участке, с нарушением законодательства об охране объектов культурного наследия.
Официальный комментарий министерства строительства Пермского края: «Контрольная деятельность минстроя направлена на обеспечение проверок органов местного самоуправления и объектов регионального значения в части соблюдения градостроительного и земельного законодательства при выдаче градпланов земельных участков, проектов планировок и межевания территории, а также и разрешений на строительство. Если возводимые объекты не соответствуют установленным требованиям, минстроем муниципалитету выдается предписание на устранение выявленных нарушений».
В минстрое подчеркивают, что проверяли чиновников, не застройщиков. И выдали предписание чиновникам, чтобы те устранили свои нарушения, отменили неправомочные разрешения. От заявлений минстроя и госстройнадзора складывается ощущение, что стоит застройщикам немного напрячься, устранить нарушения и проблем не будет с выдачей гпзу и разрешений на строительство. Разве что у некоторых — особо проблемных — объектов.
Что хотят снести?
По данным министерства строительства Пермского края, должны снести объекты по адресам ул. Екатерининская, 176, Попова, 46а. В департаменте градостроительства и архитектуры администрации Перми Properm.ru подтвердили эту информацию, уточнив, что по Екатерининской, 176 суд еще идет, по Попова, 46а уже закончился. Администрация Ленинского района города Перми подала исковое заявление в арбитражный суд Пермского края об обязании ООО «Горстрой» демонтировать самовольно возведенный объект незавершенного строительства. Дело находится в суде, решение о сносе на данный момент не вынесено.
По иску муниципального учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 6 имени Героя России С.Л. Яшкина» постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2017 года признано недействительным разрешение на строительство жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, выданное ООО «Горстрой». Выдачи разрешения на строительство «Горстрой» добился через суд.
Таким образом, на сегодняшний день объект не имеет действующего разрешения на строительство и является самовольной постройкой. В соответствии с действующим законодательством подобные объекты подлежат сносу за счет их владельцев.
Истцом в деле о принудительном сносе дома по улице Попова, 46а являются собственники дома по улице Екатерининская, 109, ответчик — Баграт Велиадзе. В рамках исполнительного производства № 6464/14/46/59 на Велиадзе возложена обязанность снести самовольную постройку. Администрация Ленинского района работает вместе с судебными приставами по этому вопросу. По данным, предоставленным службой судебных приставов, межрайонным отделом судебных приставов по особым производствам неоднократно были запрошены в ФССП России денежные средства на принудительный снос незавершенной постройки по ул. Попова, 46а, однако деньги на снос федералы не дали.
Судебными приставами составлено несколько протоколов за неисполнение судебных решений в адрес Велиадзе. За неисполнение судебных решений может быть возбуждено уголовное дело.
Возникли у минстроя и ОНФ (Общероссийский народный фронт) претензии к земельным участкам по ул. Космонавта Леонова, 68 б и Полины Осипенко, 56.
Про участок на Леонова, 68 б Properm.ru рассказал генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. Последняя новость про этот участок датирована 2014 годом — депутаты Пермской гордумы хотели принимать решение об изменении зоны жилой застройки на зону детских и спортплощадок. Не получилось.
Земельный участок по ул. Космонавта Леонова, 68 б был приобретен ООО «Леонова» в октябре 2017 по рыночной стоимости. При этом ООО «Леонова» и ООО «Орсо групп» — взаимозависимые юридические лица. Цель создания новой компании, по словам Михаила Бесфамильного, соблюдение 214 ФЗ. По законодательству с 1 июля 2018 года каждый девелопер будет работать по формуле: один объект, одно разрешение, один застройщик. ООО «Орсо групп» приняли решение уже сейчас работать в соответствии с 214 ФЗ. Согласно действующему закону, уставной капитал компании должен составлять 40 млн рублей. Без соблюдения этого условия застройщик не смог бы заключать договоры участия в долевом строительстве.
Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп»: В первую очередь была проанализирована вся история площадки. В итоге мы уверены, с юридической точки зрения всё законно и чисто. Земельный участок был приобретен вместе с существующим проектом, разрешением на строительство, проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу. Сейчас, кстати, уже около 1,5 месяцев осуществляются активные продажи квартир в доме.
По словам Михаила Бесфамильного, он, как застройщик, уверен, что все возникающие вопросы «можно снять в диалоге», и оснований для изъятия земельных участков в случае с Космонавта Леонова, 68 б, нет. Условия ограничены и прописаны в статье 56.3 Земельного Кодекса. Участок можно изъять, например, если планируется создание или расширение особо охраняемой природной территории, проведение работ, связанных с пользованием недрами.
Вопросы по участку на Полины Осипенко, 56, также были адресованы Бесфамильному, так как участок имеет отношение к компаниям его тестя, авторитетного бизнесмена Владимира Нелюбина. Но гендиректор «Орсо групп» пояснил, что не является собственником земельного участка, расположенного по адресу ул. П. Осипенко, 56, и его компании никогда не участвовали в получении данного участка. Сейчас на участке оборудована баскетбольная площадка, доступ к которой имеют все желающие. Застройка не предполагается. Более того, собственник ведёт переговоры, которые касаются обмена земельного участка — такая процедура предусмотрена Земельным кодексом.
Михаил Бесфамильный в числе остальных застройщиков подписал обращение к губернатору региона. По словам застройщика, цель обращения — привлечь и обратить внимание на ситуацию в строительной отрасли. В том числе, на падающие объемы производства.
Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп»: — Надо понимать, что происходящее в строительной отрасли, будь то дороги, строительство каких-либо социальных объектов или жилых домов, легко использовать в своих целях. Эта отрасль близка и понятна всем, поэтому манипулировать ей достаточно просто. Часто тот, кто наводит панику не разбирается в происходящем —играет на эмоциях людей, подогревает негативные настроения. Особенно легко это делать сейчас, когда одна из основных тем в повестке города — проблемы застройщиков и обманутые дольщики. Когда, если не сейчас воспользоваться ситуацией.
Сейчас в рамках градостроительного кодекса и 214 ФЗ застройщики должны возводить социальные объекты в случаях комплексного развития территории. В том случае, если абсолютно все компании обяжут обеспечивать возводимые объекты садиками, школами и пожарными депо, по словам Михаила Бесфамильного, его компании «будут это делать».
Что точно не снесут?
Несмотря на то, что замминистра строительства Пермского края Константин Захаров назвал здание многофункционального центра на набережной «гробом на Монастырской», слухи о непременном сносе явно преувеличены.
Земля в собственность получена через суд. Разрешение на строительство получено через суд. Министерство культуры края, пытавшееся судиться с застройщиком, ЗАО «Магнат», по поводу несоответствия здания историко-культурной зоне и требованиям законодательства об обхране памятников, суд проиграло.
В 2009 году было выдано разрешение на первый этап строительства (демонтаж конструкций незавершенного строительством здания в связи с реконструкцией). В 2013 году министерство культуры края отказало в согласовании строительства многофункционального центра. Но суд решил, что согласование минкульта и не требуется.
В 2014 году департамент градостроительства и архитектуры Перми отказал в продлении разрешения на строительство (реконструкцию) объекта незавершенного строительства по адресу Монастырская, 2 б. Основания для отказа были такие:
- земельный участок расположен среди памятников архитектуры, ценных культурных и исторических объектов, в историко-культурной зоне Егошихинский медеплавильный завод.
- участок находится в зоне катастрофического затопления
- договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации, проектом нарушен градостроительный регламент (ограничение высотности до 20 метров)
- в проекте нет заключения экспертизы по результатам инженерных изысканий. Застройщик обратился в суд. Все доводы департамента градостроительства суд счел неубедительными.
В октябре 2017 года депутаты Пермской городской думы одобрили концепцию создания единого историко-культурного кластера на территории Первогорода. Здание на Монастырской, 2 б не вписывается в эту концепцию. Сейчас департамент вновь отозвал разрешение на строительство, приводя те же доводы, что и в 2014 году. Подробнее о ситуации читайте в ближайшее время на Properm.ru.
Что дальше?
Ассоциация «Пермские строители» обратилась в министерство строительства РФ с просьбой помочь в сложившейся непростой ситуации. По словам Светланы Куроповой, минстрой ответил буквально сразу. Сейчас ассоциация и федеральное министерство договариваются о встрече. «Обратная связь работает на 101%, а что происходит у нас, вызывает недоумение», — говорит Светлана Куропова.
Министр строительства Пермского края Михаил Сюткин в интервью Properm.ru заявлял о том, что министерство в первой половине 2018 года разработает краевые нормативы градпроектирования, которых раньше не было. «В отрасли должны быть понятные и прозрачные, четкие правила», — такая задача у минстроя, по словам его руководителя.
Несмотря на сложности, руководитель «Орсо групп» Михаил Бесфамильный уверен, что отрасль не будет стагнировать: «Потребность в развитии территории города и создании комфортных условий жизни есть, как следствие, потребность в новом строительстве есть. Уверен, застройщики будут следовать правилам игры, которые определит городская и краевая власть», — заявил Бесфамильный.