Минстрой построил. Промежуточные итоги противостояния властей и игроков рынка в Пермском крае

Письмо застройщиков было адресовано губернатору Пермского края Максиму Решетникову. Авторы послания обратили внимание губернатора на сложившуюся в строительной отрасли, по их мнению, критическую ситуацию.

После обращения был созван общественный совет при министерстве строительства Пермского края. В нем приняли участие представители строительных компаний, минстроя, департамента градостроительства администрации Перми, госстройнадзора по Пермскому краю и даже дольщики одного из жилых комплексов, у которых затянувшийся конфликт с застройщиком.

Одним из камней преткновения стали нормы обеспеченности социальной инфраструктурой. По данным министерства строительства Пермского края, несмотря на требования Градостроительного кодекса РФ о разработке и утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), эти нормативы по образовательным учреждениям в Пермском крае не были разработаны. Муниципалитеты и застройщики руководствовались рекомендованными в СНиП нормативами, которые не учитывали фактическое количество детей, использующих услугу школьного и дошкольного образования.

Новые нормативы

Совместно с министерством образования Пермского края министерство строительства определило количество учебных мест в дошкольных и общеобразовательных учреждениях на территории края. Норма обеспеченности местами в детских садах составила 61 место на 1 тыс. человек, в общеобразовательных школах — 119 мест на 1 тыс. человек.

До принятия постановления нормативы рекомендованы к использованию всем участникам градостроительной деятельности в виде методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства строительства и архитектуры Пермского края от 4 мая 2018 года. По словам Николая Кирюхина, директора по строительству «Сатурн-Р», новые нормативы «очень жесткие — в два раза жестче, чем были», но «работать можно».

Проект региональных нормативов будет принят в виде нормативного правового акта — постановления правительства Пермского края. Данные нормативы будут обязательны для всех участников строительного рынка и муниципалитетов при формировании обеспеченности образовательными учреждениями в районах жилой застройки.

Более категоричен в оценке новых нормативов Олег Стародубцев, генеральный директор ГК «ПМД» — по его словам ужесточение нормативов, как и в целом ужесточение риторики, касающейся обеспеченности социальной инфраструктурой за счет застройщиков, приведет к росту цен на новостройки.

По словам Олега Стародубцева, за время работы ГК «ПМД» возвела ряд объектов социальной инфраструктуры: детский сад в «Солнечном городе» (передан в аренду). Открыта для общего проезда улица Максима Горького на участке между улицами 1-я Красноармейская и Белинского (сейчас ул. хирурга Сергея Суханова). Земельный участок под данный проезд был передан муниципалитету безвозмездно. «Кроме того, мы регулярно облагораживаем дворы и свободные пространства — прокладываем дорожки, устанавливаем лавочки, урны», — пояснил гендиректор ГК «ПМД».

По словам Михаила Бесфамильного, генерального директора «Орсо групп», застройщик готов софинансировать создание мест в детских садах и школах. Нормативы градпроектирования, по данным застройщика, были разработаны «в рамках существующей потребности обеспеченности детскими садами и школами», застройщик уверен, что «власти всех уровней находятся в постоянном диалоге, стремясь выработать максимально комфортные условия работы для всех сторон».

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (рубль, значение показателя за год), Федеральная служба государственной статистики

По данным минстроя Пермского края, в рамках комплексной застройки за последние 10 лет застройщиками не было построено ни одного соцобъекта с безвозмездной его передачей в муниципальную собственность. Социальные объекты строились и выкупались муниципалитетами.

Соглашения без согласия

Минстрой региона подписал соглашения с крупными застройщиками о строительстве социально значимых объектов.

19 апреля краевыми, городскими властями и компанией АО «Сатурн-Р» было принято решение о необходимости строительства объектов образования на территории строящегося микрорайона «Красные казармы». Сторонами было подписано соглашение о строительстве на территории возводимого микрорайона школы со стадионом (1225 мест) и двух детских садов (175 мест), а также транспортной инфраструктуры.

После строительства компания обязуется передать школу и садики в собственность города безвозмездно, а не так, как планировалось ранее, за деньги. «Мы решили, что лучше работать, чем противостоять, мы же не девелоперы какие-то, за нами полный производственный цикл, больше тысячи человек. После того, как подписали соглашение, работа пошла. Сейчас очень многое меняется, пока сложно комментировать, что будет дальше. Нам главное — работать без вынужденных простоев», — прокомментировал Properm.ru Николай Кирюхин.

Аналогичное соглашение было заключено с компанией «Кортрос». Застройщик должен передать городской администрации в безвозмездное пользование парк у жилого комплекса «Гулливер», детский сад и площадку под строительство школы в центре города (площадку «Кортрос» выкупил у «Стройиндустрии» право аренды участка на ул. Ленина, 33, участок за гимназией №17).

Согласно подписанным трехсторонним соглашениям город получит безвозмездно 1225 мест в школах и 335 — в детских садах.

В начале июня краевые власти объявили о переговорах с «Пермским заводом силикатных панелей» (ПЗСП). ПЗСП ведет строительство в микрорайонах Вышка-2 и Водники. Школы микрорайона рассчитаны на 2900 мест, но фактически в них учится на 57,7% больше. В детских садах предусмотрено 1280 мест, а посещают их 1740 детей. По данным минстроя региона, «представители застройщика согласились с позицией краевого правительства о необходимости строительства социальной инфраструктуры вкупе с жилой застройкой». Пока соглашение с застройщиком не подписано.

«Стройпанелькомплект» планирует строительство детского сада в Кондратово (проект проходит экспертизу) и на Вышке-2 предусмотрены площадки под строительство детского сада и школы. Встречи с губернатором еще не было, соглашение не подписано.

«Важно, что строительство соцобъектов помимо того, что обеспечит детей будущих новоселов образовательными учреждениями, дополнительно повысит привлекательность проекта застройщика, что принесет пользу как жителям, так и бизнесу», — отметили в пресс-службе минстроя.

Относительная устойчивость

По данным минстроя региона, отрасль находится в относительно устойчивом состоянии. При умеренном росте среднего уровня цен на жилье, падения темпов строительства не происходит.

По мнению ряда застройщиков, объем строительства жилой недвижимости в Перми в ближайшие годы расти не будет. Более того, в долгосрочной перспективе есть тенденция к спаду рынка жилищного строительства, — уверены эксперты отрасли. Среди причин они отмечают ужесточение законодательства в отношении долевого строительства. С 1 июля 2019 вводится механизм продажи строящегося жилья через эскроу-счета. Однако нет ясности с тарифами банков на указанные типы операций. Поэтому пока сложно прогнозировать, насколько увеличится себестоимость недвижимости после начала работы по новой схеме. Также, по словам строителей, пока не разработаны в полном объеме программы комплексного развития территорий и нет качественных земельных участков для жилищного строительства.

Скорее всего, количество застройщиков на пермском рынке будет сокращаться. В первую очередь с рынка уйдут небольшие компании, у которых первоначальный капитал не велик.

За последние пять лет объёмы жилищного строительства в Пермском крае стабильно держатся на отметке свыше 1 млн кв.м вводимого жилья. В 2017 году на территории Пермского края за счёт всех источников финансирования построено 16 420 квартир общей площадью 1,1 млн кв.м, что составило 103,9% к уровню 2016 года и 95,4% от наибольшего ввода, достигнутого в 2015 году. В 2017 году на рост объёмов жилищного строительства повлияла активность населения — индивидуальными застройщиками построено в 1,5 раза больше жилья, чем в 2016 году.

Застройщики — юридические лица в 2017 году, напротив, снизили темпы строительства — ими сдано в эксплуатацию 632,8 тыс. кв.м общей площади жилых домов, что составило 84,6% к уровню предыдущего года. В 2017 году лидерами по сдачи многоквартирного жилья в Перми стали: ПЗСП — 58,8 тыс. кв.м жилья, «Сатурн-Р» — 56,5 тыс. кв.м, « Кортрос-Пермь» — 50,7 тыс.

По оценкам экспертов, в 2018 году застройщики, входящие в иногородние холдинговые структуры сдадут от 80 до 90 тыс. кв.м жилой недвижимости. Это примерно четверть от общего предполагаемого ввода жилья в 2018 году в Перми.

«Для нас нет разницы, какие застройщики станут лидерами сдачи жилья. Органы власти не вправе вмешиваться в деятельность хозяйствующих субъектов. Кроме этого, строительный рынок Пермского края был всегда открыт для здоровой конкуренции», — прокомментировали в министерстве строительства Прикамья.

Отдельно подведем итоги по долевому строительству и сносу самовольных построек. Следите за публикациями на Properm.ru