Не хватит прочности. Кто должен строить детские сады и школы?

Кто должен строить детские сады и школы? Чем опасен для региона такой путь как «нагрузить» застройщиков обязательствами по возведению объектов социальной инфраструктуры? У Properm.ru есть ответы на эти вопросы и аналитика, собранная с помощью экспертов, строителей, участников рынка.

По закону

7 мая 2012 года Владимир Путин подписал указ «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Предполагалось добиться снижения стоимости 1 кв. м жилья на 20% за счет увеличения объемов строительства жилья эконом-класса. До 2020 года 60% российских семей, желающих улучшить жилищные условия, должны были получить такую возможность. Также по этому указу гражданин РФ мог бы улучшать жилищные условия в среднем не реже одного раза в 15 лет.

Для реализации указа были разработаны федеральные целевые программы, например, «Жилище», «Обеспечение доступным и комфортным жильем…», «Жилье для российской семьи». Субъекты РФ приняли соответствующие программы на своем уровне. Ипотечные кредиты, субсидии молодым семьям, материнский капитал, предоставление жилья детям-сиротам, ветеранам, инвалидам — у граждан появились хотя бы какие-то возможности приобретения жилья.

C появлением новых больших жилых комплексов все острее становился вопрос о строительстве объектов социальной инфраструктуры. Кто должен строить садики, школы, поликиники, бассейны? По закону «Об образовании» строительство детских садов и школ относится к компетенции субъекта РФ, однако оно может осуществляться в том числе «путем выделения средств муниципалитетам на фактическую организацию работ по строительству».

Для выполнения этих обязательств у регионов и муниципалитетов есть немного вариантов: строить самим или выкупать уже построенные объекты у застройщиков. Правительство страны, кстати, рекомендовало застройщикам предоставлять рассрочку на выкуп этих объектов. Администрация Перми чаще покупала, чем строила здания детсадов. Но есть и третий вариант — убедить застройщиков в том, что они должны строить объекты социальной инфраструктуры, точнее даже не убедить, а «нагрузить» их социалкой.

Не по закону, но законно

По словам экспертов, разговор с застройщиками о строительстве школ и садов не только неправильный, но и опасный. Понятно, что работать в убыток строители не будут, все расходы, связанные со строительством объектов социальной инфраструктуры будут заложены в цену квадратного метра. Последует снижение объемов строительства жилья, ведь снизится количество тех, кто может его приобрести по возросшей цене. А снижение объемов строительства — это потеря рабочих мест, снижение инвестиционной привлекательности региона, потеря налоговых поступлений в бюджеты. Но в Пермском крае пошли по этому рискованному пути, обязывая застройщиков, особенно в рамках комплексного освоения территорий, возводить и передавать в дар объекты социальной инфраструктуры.

Для реализации намерений край заключил соглашения с застройщиками. Ну как заключил — это добровольно-принудительная мера, по закону никто не может обязать застройщика бесплатно передавать муниципалитетам здания под школы и садики. Застройщики пошли на это, чтобы не затягивать конфликт с министерством строительства. Вот только нагрузили дополнительными финансовыми обязательствами почему-то не всех а три-четыре компании.

ГК ПИК (застройщик ЖК «Грибоедовский», «Сибирия парк») не заключала соглашения, ГК «Талан» (три ЖК: «Счастье», «Новый центр», «Доминант») не заключала соглашения. «Петрострой» (ЖК «Мирный», ул. Советской Армии, 60, ЖК «Журавли», секция 2) не заключал соглашений. Представители ГК «ПМД» («Солнечный город») ни о каких безвозмездных соцобъектах не договаривались с властями, также как и «ОРСО групп». Новичок рынка, ижевская компания «УралДомСтрой» (строит ЖК «Ньютон» на территории ДКЖ) также никаких соглашений не заключала.

В начале июня 2018 года краевые власти объявили о переговорах с «Пермским заводом силикатных панелей» (ПЗСП), сейчас компания ведет строительство в микрорайонах Вышка-2 и Водники. Школы микрорайона рассчитаны на 2900 мест, но фактически в них учится на 57,7% больше. В детских садах предусмотрено 1280 мест, а посещают их 1740 детей. По данным минстроя региона, «представители застройщика согласились с позицией краевого правительства о необходимости строительства социальной инфраструктуры вкупе с жилой застройкой». Пока соглашение с застройщиком не подписано.

«Стройпанелькомплект» планирует строительство детского сада в Кондратово (проект проходит экспертизу) и на Вышке-2, где компания возводит жилой комплекс «МотовилихинSKY», предусмотрены площадки под строительство детского сада и школы. Встречи с губернатором еще не было, соглашение не подписано.

ГК «Кортрос» подписала соглашение с краевыми и городскими властями. «Кортрос» передаст городской администрации в безвозмездное пользование парк у жилого комплекса «Гулливер», детский сад и площадку под строительство школы в центре города («Кортрос» выкупил у «Стройиндустрии» право аренды участка на ул. Ленина, 33, участок за гимназией №17).

В апреле 2018 года краевыми, городскими властями и компанией АО «Сатурн-Р» было подписано соглашение о строительстве на территории возводимого микрорайона «Красные казармы» школы со стадионом (1225 мест) и двух детских садов (175 мест), а также транспортной инфраструктуры. После строительства компания обязуется передать школу и садики в собственность города безвозмездно, а не так, как планировалось ранее, за деньги.

Так покупают или принимают в дар?

Застройщик «Девелопмент-Юг» (микрорайон «Ива») изначально брал на себя обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры, позже через суд уменьшил их количество. Тем не менее, «Девелопмент-Юг» строит два детских сада, которые безвозмездно передаст городу. Несмотря на это администрация Перми собирается купить здание детсада у «ЖБК-Инвест» на Грибоедова, 68 в в микрорайоне Ива-1 за 248 млн рублей. Депутаты Пермской городской думы предложили провести дополнительную экспертизу оценки стоимости здания (так как его кадастровая стоимость в четыре раза ниже). Некоторые депутаты отметили, что нет особого смысла тратить бюджетные деньги на покупку здания, если рядом будут два садика, которые достанутся бесплатно, и вообще покупка зданий для детских садов без конкурса вызывает вопросы.

С 2014 по 2017 годы администрация Перми приобрела восемь объектов для размещения муниципальных дошкольных образовательных учреждений.

В мае 2018 года администрация Перми заявила о намерении выкупить детсад на 120 мест по улице Чернышевского,17 за 108 млн рублей. Рядом «Сатурн-Р» строит «Красные казармы» с детским садом и школой, которые безвозмездно передаст городу.

Самостоятельно за 2016–2017 годы Пермь построила два детских сада (Машинистов, 43, Холмогорская, 2з) и одну школу «Мастерград».

Подведем итог: по закону сады и школы обязаны строить субъекты РФ и муниципалитеты. В Пермском крае немногочисленных оставшихся в живых застройщиков нагрузили этими обязательствами. Но почему-то не всех. Несмотря на то, что правительство региона четко дало понять, что застройщики должны безвозмездно строить и передавать детские сады, администрация Перми «идет своим путем».

Чем опасен такой подход?

Снижение объемов строительства жилья

В послании федеральному собранию в марте 2018 года президент Владимир Путин призвал увеличить количество сдаваемого жилья с 80 до 120 млн кв. м в год. По мнению ряда застройщиков, объем строительства жилой недвижимости в Перми в ближайшие годы расти не будет. Более того, в долгосрочной перспективе есть тенденция к спаду рынка жилищного строительства, причины: ужесточение законодательства в отношении долевого строительства, рост цен на материалы, дополнительная нагрузка в виде строительства объектов социальной инфраструктуры.

Строительство жилых домов в Приволжском федеральном округе в январе-июне 2018 года (введено, тыс кв. м общей площади жилых помещений)

Пермский край не находится в пятерке лидеров в ПФО по количеству сданных квадратных метров, из всего объема жилья, сдаваемого ежегодно, почти половина — это индивидуальное жилищное строительство (в том числе зарегистрированные объекты незавершенного строительства).

В 2017 году на территории Пермского края за счёт всех источников финансирования построено 16 420 квартир общей площадью 1,1 млн кв.м, что составило 103,9% к уровню 2016 года и 95,4% от наибольшего ввода, достигнутого в 2015 году. В 2017 году на рост объёмов жилищного строительства повлияла активность населения — индивидуальными застройщиками построено в 1,5 раза больше жилья, чем в 2016 году.

Застройщики — юридические лица в 2017 году, напротив, снизили темпы строительства — ими сдано в эксплуатацию 632,8 тыс. кв.м общей площади жилых домов, что составило 84,6% к уровню предыдущего года.

Рост цены за квадратный метр

Любые финансовые затраты, которые понесут застройщики, отразятся на цене квадратного метра, — уверены эксперты отрасли. Средняя себестоимость строительства квадратного метра в Пермском крае — в 2016 году 39,3 тыс. рублей, в 2017 году — 37,3 тыс. рублей, но эксперты говорят, что по итогам 2018 года цена вырастет, будет больше, чем в 2016 году.

За январь-июнь 2018 года, по данным Росстата, средняя стоимость строительства квадратного метра жилья в Прикамье составила 40733 рублей. Способствует росту цены строительства и удорожание ГСМ, материалов, и дополнительные финансовые обязательства, которые берут на себя застройщики.

Снижение инвестиционной привлекательности

Если невыгодно вкладывать, то вкладывать и не будут. Строительные компании будут банкротиться, уходить с рынка, а это — потеря рабочих мест и налоговых отчислений в бюджеты муниципалитетов и регионов. В процедуре банкротства и ГК «Классик» (ЖК «Триумф»), и один из крупнейших пермских застройщиков «Камская долина» (ЖК «Весна», «Я дома» на Автозаводской, нереализованный ЖК «Феникс»).

В Пермском крае 114 компаний, осуществляющих жилищное строительство. За последние 10 лет обанкротилось 30 застройщиков. В 2017 году введена процедура наблюдения в отношении шести компаний, введена процедура конкурсного производства в отношении трех компаний, процедура конкурсного производства завершена в отношении трех застройщиков. Скорее всего, количество компаний на пермском рынке будет сокращаться, в первую очередь уйдут небольшие юрлица.

Пострадают смежные отрасли, производство строительных материалов, например. Уже почувствовали на себе кризис отрасли компании жилищно-коммунального комплекса. Так, неисполнение инвестиционных программ некоторых коммунальных компаний напрямую связано с тем, что были запланированы, но не состоялись технологические подключения новостроек.

Государство строит школы и сады

В 2015 году премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил о том, что на выполнение программы строительства новых школ в течение 10 лет будет выделено 3 трлн рублей, из них 2 трлн рублей из федерального бюджета. «За счет этих средств должно быть создано более 6,5 млн мест в общеобразовательных организациях по всей стране», — заявил Медведев.

Причина, по которой потребовались срочные меры и большие деньги, очевидна: подрастают дети, которые родились 5–7 лет назад, когда россиян призывали выправлять демографическую ситуацию в стране. Для детей, вытащивших Россию из демографической ямы, несмотря на экономические трудности кабмин страны открыл финансирование программы модернизации и строительства школ. Задача была усложнена — перевод всех школ на одну смену до 2025 года. Обучение всех детей в одну смену входит в новые стандарты образования, планируется, что в школах будет больше времени уделяться дополнительному образованию.

Чтобы получить деньги, каждый регион должен был написать собственную программу, указать потребность в школьных местах. «Деньги, выделенные для этой программы, нужно ценить на вес золота», — предупредил премьер.

Порядка 49 млрд рублей выделяется из федерального бюджета в 2018–2019 годах на строительство детских садов в России. В рамках президентских инициатив запланировано строительство детских садов для детей до трех лет.

В Пермском крае, по данным министерства образования региона в перечне первоочередных объектов строительства объектов образования Пермского края запланирован ввод в эксплуатацию 27 школ на 15 374 места (2017–2021 годы), 18 детских садов на 3 263 места (2017–2019 годы).

Таким образом, в Пермский край из федерального бюджета с 2018 по 2020 годы поступят более 2 млрд рублей, софинансирование со стороны края и муниципалитетов составит больше 700 млн рублей. Эксперты отмечают, что разговор с застройщиками о строительстве детских садов и школ с административных позиций неверный. Снижение объемов строительства жилья и повышение стоимости квадратного метра — это потеря рабочих мест; масса граждан, неудовлетворенных своими жилищными условиями; снижение инвестиционной привлекательности. Речь должна идти о сотрудничестве органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и застройщиков. При условии, что каждая сторона будет качественно исполнять свои обязательства, можно говорить о восстановлении и дальнейшем развитии отрасли.

Комментарий министерства строительства Пермского края:

- Президентом была поставлена задача увеличить количество сдаваемого жилья с 80 до 120 млн кв. м в год. Но в тоже время это должно быть качественное жилье,включая благоустройство жилых и инфраструктурных объектов, обеспечение граждан социальными услугами, оснащение транспортной и инженерной инфраструктурой новых построек. «Причем это должно быть действительно комфортное жилье» (из послания Президента).

* В публикации использованы данные Росстата, министерства строительства, министерства образования Пермского края