«Лайнер» идет ко дну. Что происходит с торгово-деловым центром на бульваре Гагарина?

Торгово-деловой центр «Лайнер» построен и сдан в эксплуатацию в 2006 году компанией ООО «Сатурн-Р», принадлежащей известному в Перми бизнесмену Александру Репину. Эксплуатацией и обслуживанием здания занимается ООО «СМУ №1 «Сатурн-Р», принадлежащее также Репину, директор компании — Надежда Гилева. Агентские договоры собственники помещений заключили со «СМУ №1 «Сатурн-Р». В договорах прописаны обязанности агента (управляющей компании): заключать договоры с поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг, своевременно перечислять платежи по счетам за энергоресурсы, работы и услуги, в том числе за техническое обслуживание пожарной сигнализации.

По словам собственников помещений, многие подряды по эксплуатации здания торгового центра достались компаниям, аффилированным Александру Репину или его партнерам по бизнесу. Все рекламные площади эксплуатирует также управляющая компания застройщика. На крыше торгового центра установлены антенны сотовой связи, деньги от аренды собственники помещений, не связанные с «Сатурн-Р», не получают.

Деятельность приостановлена

Весной 2018 года проверка пожарной безопасности в ТДЦ «Лайнер» выявила 65 нарушений (от отсутствия инструкций по пожарной безопасности до неисправной системы автоматического пожаротушения (АПС).

Госпожнадзор выдал предписание об устранении нарушений до февраля 2019 года, то есть срок на работу над ошибками был дан немалый — почти год. В июле 2018 года прокуратура Мотовилихинского района обратилась в районный суд с иском о приостановлении деятельности ТДЦ «Лайнер», в августе 2018 года суд удовлетворил иск прокуратуры, деятельность торгово-делового центра была приостановлена.

Большинство собственников были не в курсе сложившейся ситуации, более того, они оплачивали ежемесячно работу индивидуального предпринимателя Игоря Полковникова, отвечающего за техобслуживание систем пожарной безопасности в торговом центре.

По словам владельцев помещений, счета для оплаты они всегда получали исправно, а информацией о том, что необходимо отремонтировать АПС, с ними вовремя не поделились.

Почему не сменить управляющую компанию?

«СМУ №1 «Сатурн-Р» управляет торгово-деловым центром в интересах собственников. Любые действия по смене управляющей компании или изменению действующего договора с управляющей компанией возможны только при наличии 51% голосов собственников («голосуют» квадратными метрами). Крупные площади до закрытия центра принадлежали паевому инвестиционному фонду недвижимости «МДМ-Золотой Город» под управлением ООО «Управляющая компания МДМ» (один из ответчиков в суде по иску прокуратуры о закрытии ТДЦ), а после закрытия эти квадратные метры перешли банку «Открытие». Весь цокольный этаж в центре занимал магазин «Эльдорадо». Самому Александру Репину принадлежат помещения на верхних этажах (290 кв.м). Собственники больших площадей всегда занимали позицию управляющей компании и не принимали участия в собраниях по смене управляющей компании, хотя тоже несут убытки.

Остальные собственники (более 70 человек) не могут повлиять на управление торговым центром, не могут контролировать, выполняет ли управляющая компания предписания госпожнадзора.

Предупрежден, но не вооружен

Из имеющихся в редакции Properm.ru документов следует, что предприниматель Игорь Полковников уведомлял руководителя управляющей компании Надежду Гилеву об имеющихся нарушениях.

Управляющая компания, по словам собственников, должна была как минимум за полгода до окончания срока эксплуатации автоматизированной пожарной системы (2016 год) приступить к ее ремонту. Должна была организовать собрание собственников, разъяснить им необходимость ремонта АПС, обозначить последствия, согласовать план мероприятий:

• проведение тендера на разработку нового проекта,
• проведение тендера на выбор подрядной организации для ремонта АПС,
• предъявление собственникам счетов для ремонта АПС,
• ремонт (замена) АПС,
• запуск новой АПС в день окончания срока эксплуатации старой.

Но только в 2017 году управляющая компания провела собрание. Многие собственники, по их словам, не были уведомлены о нем. После собрания управляющая компания провела тендер на ремонт АПС, в конкурсе победила компания «Спрут-ПМ», принадлежащая Игорю Полковникову. Остальные претенденты были отклонены по различным причинам. Например, организация ООО «Эверест» — за некомпетентность, хотя годом ранее эта же организация проводила пожарный аудит ТДЦ «Лайнер».

Владельцы помещений в торгово-деловом центре получили счета почти на 10 млн рублей для ремонта старой АПС (предполагалось произвести замену модулей порошкового тушения «Буран 2,5» на «Буран 2,5–2С» без разработки нового проекта). Управляющая компания сообщила, что надо произвести оплату ремонта АПС, иначе центр закроют. Большая часть собственников оплатила счета. Часть предпринимателей выяснили (и предупредили руководство управляющей компании), что замена оборудования на аналогичное невозможна, так как «Буран 2,5» и «Буран 2,5–2С» не являются аналогами, и вообще модули порошкового пожаротушения запрещены к установке в ТДЦ.

Летом 2018 года, в судебном процессе по иску прокуратуры о приостановлении деятельности торгового центра представитель МЧС подтвердил, что «Буран 2,5» и «Буран 2,5–2С» не являются аналогами, что устанавливаемая система не может использоваться в ТДЦ (на тот момент на первом этаже модули уже были заменены).

Несмотря на это, руководитель управляющей компании продолжила монтаж модулей порошкового пожаротушения, собрала деньги с собственников помещений (офисной части). Почти все сдали деньги. «Управляющая компания МДМ», также оплатила установку запрещенных порошковых модулей. Хотя информация о запрете подобных модулей у нее была — дело в том, что еще до проверки УК МДМ заказала разработку проекта по замене порошковой АПС на модули тонкораспыленной воды. На момент проверки в 2018 году проект и смета были уже готовы.

После закрытия торгового центра собственники потеряли возможность контроля каких-либо процессов. Было назначено внеплановое собрание с целью смены управляющей компании и создании товарищества собственников недвижимости. Но большинство владельцев помещений не приняли участие в собрании, в итоге не набралось 51% голосов. По словам одного из участников, если бы мелкие и крупные собственники объединились, сменили бы управляющую компанию, то в течение семи дней ТДЦ «Лайнер» был бы открыт.

Год прошёл

В начале марта 2019 года представители МЧС провели внеплановую проверку ТДЦ «Лайнер», основание — выполнение предписания об устранении нарушений пожарной безопасности. Из 65 нарушений были устранены 63, но основные нарушения остались, это разработка проекта и замена неработающей АПС. Органами МЧС выдано новое предписание об устранении нарушений.

В июне 2019 года управляющая ТДЦ компания «СМУ №1 «Сатурн-Р» обратилась в суд с просьбой восстановить деятельность торгово-делового центра, но суд отказал в удовлетворении исковых требований. Суд пояснил, что нет оснований для открытия центра до устранения всех нарушений.

Прошло еще полгода

С момента мартовской проверки прошло еще полгода. Собственники помещений несут убытки, государство недополучает налоги. Некоторые владельцы помещений в отчаянии готовы избавиться от недвижимости, говорят, что нет денег на оплату коммунальных услуг. По их словам, их не устраивает, что центр не работает 1,5 года.
Обращение собственников помещений к учредителю ООО «СМУ №1 «Сатурн-Р» Александру Репину, по их словам, ни к чему не привели. Вернуть деньги за установку запрещенных порошковых модулей собственники не надеется.

70 собственников оказались беспомощны перед УК в данной ситуации. По их словам, судиться с управляющей компанией у большинства из них нет ни сил, ни средств. А главное — нет и современной автоматической системы пожаротушения.