Суды всестроительного значения. Решения по дому на Горького, 86 могут стать прецедентом для всей отрасли

Дела рассматривают в Ленинском районном суде и Арбитражном суде Пермского края. В обоих процессах все споры вокруг предписания краевого Минстроя от 10 августа 2021 года, которое требует отменить разрешение на строительство дома по ул. Максима Горького, 86. Прокуратура сочла предписание не соответствующим закону, требует его отменить. В этом с прокуратурой солидарны мэрия Перми и, полагаем, сам застройщик ООО СЗ «Горького, 86». Судебный спор государственных органов сам по себе событие неординарное, но в данном случае за фасадом сугубо бюрократического разбирательства скрывается более глубокий контекст.

Как должны исполняться решения и постановления по программам «Развития застроенных территорий» (далее — программа РЗТ) и «Комплексного развития территорий» (далее — КРТ)? Вправе ли застройщик игнорировать соответствующие документы? Или если уж совсем грубо: «Вернется ли точечная застройка»? Именно на эти вопросы и предстоит ответить судам.

Принцип наследника

Программа РЗТ действовала с 2007 по 2020 годы по всей стране, ее преемник — программа «Комплексного развития территорий». Смысл РЗТ: с помощью частников расселить площадки с аварийным жильем в городах, на их месте построить современные дома. Грубо схема выглядит так. Застройщик выигрывает на аукционе право на работу. За свой счет делает проект планировки, межевания и застройки. Проект проходит экспертизу, одобряется жителями на публичных слушаниях, утверждается мэрией. Застройщик опять же за свой счет расселяет и сносит бараки.

Расселенные площади застройщик получает в собственность, строит на освобожденном месте дома, продает квартиры, получает прибыль. Очень важный момент: договоры срочные, а обязанности действовать в соответствии со сроками и параметрами программы РЗТ «передается по наследству», как бы не менялись собственники земли. Это своего рода обременение. Еще раз: публичные слушания, проект застройки, утверждение мэрии — все в договоре. Это важно.

С аукциона по программе РЗТ началась история дома на Горького, 86 (подробная история по ссылкам: раз, два, три), поэтому кратко. В 2011 году ООО «Сарко» за 3 млн рублей выиграла право застроить участок в 3,5 тыс. кв. м в 163-м квартале по программе РЗТ. Фирма обязалась расселить три аварийных дома, а взамен построить вдоль улицы Горького жилой дом.

По заказу застройщика ОАО «ПермАрхбюро» готовит проект документации по кварталу № 163 на 160 страницах, включая будущий жилой дом по адресу ул. Горького 86. Обозначено, что первые два этажа дома нежилые, отданы под общественные и коммерческие помещения. В секциях дома (6/7/9 этажей соответственно) 62 квартиры. Проект планировки и межевания территории прошел публичные слушания. Его утвердили постановлением главы администрации Перми Дмитрия Самойлова 17 февраля 2015 года. Весь пакет документов является неотъемлемой частью постановления. Вот так должен был выглядеть дом с размещением вдоль ул. Красноармейская.

В 2018 году новый собственник земли ООО «ПСК «Стройэффект», на которого перешли все обязательства по договору РЗТ, делает абсолютно новый проект, смещает дом, вдвое увеличивает этажность, проводит документ через мэрию и начинает строить совсем другой дом — в 12/19 этажей (включая подземный) на 202 квартиры, в другом месте квартала. Ниже его рендер. Как видите, «это две большие разницы» (кроме этажности, дом еще и развернут). Но в 2021 году ООО «СЗ «Горького, 86» получил разрешения на строительство и начал работы.

После обращений жителей и публикаций Properm.ru о явных нарушениях проекта, экспертизы, игнорировании постановления главы города, противоречиях с планом застройки и отсутствии в разрешениях на строительство данных по проекте планировки территории, к ситуации подключились контрольные ведомства. Губернатор Дмитрий Махонин раскритиковал работу чиновников, добавив, что к делу должны привлечь правоохранительные органы. Минстрой Прикамья провел проверку и вынес вердикт: городские власти должны в течение 10 дней отменить разрешение на строительство дома. Стройку приостановили.

Написал — строй

Казалось бы, в этой ситуации краевой минстрой, администрация Перми и прокуратура должны действовать единым фронтом. Но Департамент градостроительства и архитектуры (далее — ДГА) пермской мэрии однозначно и безапелляционно заявил, что застройщик (а вместе с ним и чиновники ДГА) правы и действовали по закону. И в этой позиции, к нашему удивлению, к мэрии присоединилась прокуратура. ДГА не выполнил предписания минстроя, прокуратура потребовала его отменить и возбудила административное дело против замминистра Александра Пономарева. Минстрой пошел в суды.

Аргументы минстроя понятны и последовательны. Есть договор РЗТ, есть постановление главы администрации Перми, где сам застройщик указал все параметры будущего дома, включая место и этажность. При этом все параметры имеют четкое обоснование в зависимости от технических и социальных факторов. Например, больше квартир там делать нельзя из-за недостатка мест в детских садах и школах, что подтверждается данными департамента образования.

Согласно Градостроительному кодексу проектная документация на строительство дома должна была соответствовать требованиям документам по планированию территории, в том числе по этажности и пятну застройки. Тем более, что эти параметры были предложены самим застройщиком. Новый проект дома от 2018–2019 гг. не соответствует ДПТ в части этажности и пятна застройки. Разрешения на строительство не соответствует ДПТ. Вывод: предписание прокуратуры надо отозвать. Разрешения на строительство отменить. Точка.

Отметим, что под этой аргументацией минстроя скрывается вопрос о возможной недобросовестности застройщика, который сначала предложил один проект, а потом самовольно, без согласования сделал другой и начал его реализовывать. Впрочем, классифицировать его действия, как и действия конкретных чиновников ДГА, полагаем, будут позже.

Тайна «6 эт.»

У мэрии Перми и прокуратуры тоже есть аргументы. Позиция, как кажется, сводится к одному пункту. Поскольку в основной части проекта планировки территории указаны предельная этажность и высота (18 эт./55 метров), то застройщик, по мнению сторонников этой точки зрения, вправе руководствоваться именно ими, игнорируя все остальное. Приведенные в проекте чертежи не могут содержать информацию о параметрах строительства, а только определяют границы квартала.

По мнению специалистов юридического бюро, которые работают над делом в интересах минстроя, позиция ДГА и прокуратуры была бы корректной, если бы речь об общей практике. Да, в этом районе уставлены такие пределы высотности. Но есть 160 страниц документов, которые сделаны специально для конкретного квартала и договора РЗТ. Они уточняют требования и им должны подчиняться застройщики. По словам юристов, создается ощущение, что игнорируется вся работа, которая была проделана при разработке договора РЗТ. Включая мнение жителей.

По сути, позиция ДГА и прокуратуры сводится к тому, что застройщик был прав, когда не исполнил разработанный им же самим проект и действующий правовой акт муниципалитета. Прав, когда вместо дома на 62 квартиры строит дом на 202 квартир заведомо зная, что в микрорайоне не хватает на будущих жителей ни парковок, ни мест в детских садах и школах?

Но главное не это. Если согласиться с позицией ДГА, то получается весьма интересная картина. Любой участник программы РЗТ или КРТ может по своему усмотрению менять проекты, увеличивать этажность и плотность, лишь бы это укладывалось в некие «красные линии». Это подрывает основы программ РЗТ и КРТ. Ведь главное в этих программах — неукоснительное следование проекту планировки развития территории, последовательная ответственность владельцев земли и согласование всех параметров с жителями. Нарушение хоть одного принципа ведет за собой фактически возврат к бесконтрольной и бессистемной точечной застройке.

И напоследок, обещанная история про тайну. Венцом позиции мэрии следует считать довод о чертеже. На картинке ниже обозначено количество этажей в каждой секции дома. Но в мэрии перестали понимать обозначения.

Цитируем по письму ДГА: «На чертеже содержатся элементы, обозначенные как 6 эт, 7 эт., 9 эт…. данные обозначения не включены и не расшифрованы. Соответственно вывод, изложенный в Акте проверки Министерства об установлении предельной этажности объектов капитального строительства в 6–7–9 этажей, исходя из основного чертежа Документации, несостоятелен»

Этот повторяет и прокуратура в обосновании своей позиции в Арбитражном суде.

Можем предположить, что глубину этого аргумента по достоинству оценили в краевом правительстве. Полагаем, что его оценит суд. По нашим данным, разработчик документации «Пермархбюро» в официальном письме пояснила: 6 эт. — это 6 этажей и никак иначе.