Обманутые дольщики ГК «Классик» хотят компенсаций. Они не доверяют новому застройщику

«Создается впечатление, что на выплаты у фонда нет денег, и он пытается затянуть сроки. Сперва получили решение на достройку, потом долгие экспертизы, конкурсы. Теперь есть победитель, но он в предбанкротном состоянии. Чего теперь ждать людям, чьи права должны быть восстановлены?» — делится опасениями всех пайщиков и дольщиков по поводу того, что происходит, вернее, не происходит на их объектах, Владимир Пономарев, один из участников строительства ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь»,

Летом 2022 года информация по домам № 108 и 110а на ул. Карпинского (ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь») была следующей: проектно-изыскательские работы не завершены, оба дома находятся в низкой степени строительной готовности.

Как сообщало правительство региона, «если подтвердится, что эти дома невозможно достроить до 2023 года, то решить вопрос о назначении гражданам компенсаций».

На федеральном уровне было принято решение о достройке. Федеральный фонд защиты прав участников долевого строительства принимает решения по объектам, расположенным в регионах. После чего региональные фонды взаимодействуют с обманутыми дольщиками — выплачивают компенсации или достраивают дома. По разным объектам в Перми и Прикамье приняты разные решения, например, дом по ул. Толмачева, 15 был достроен, а несостоявшимся жителям «Первого пермского микрорайона» выплатили компенсации за неполученное жилье в размере рыночной стоимости.

ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь» — это два дома, 26 и 20 этажей, жилой площадью 9,2 и 8,3 тыс. кв. м. События развивались так.

2021 год

В марте было принято решение Наблюдательного совета Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства. В апреле 2021 года между Федеральным и Региональным фондами заключено Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов.

В апреле региональным Фондом защиты прав участников долевого строительства в Арбитражный суд Пермского края подано заявление о намерении стать приобретателем имущества застройщика ЖСК «Триумф квартал 2. Вторая очередь». Цель — исполнить обязательства перед участниками строительства в соответствии с федеральным законодательством.

В июле суд удовлетворил заявление Регионального фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика, чтобы исполнить обязательства перед участниками строительства. Одновременно Фонду переданы права застройщика.

Решение суда не устроило региональный Фонд, который обратился с апелляционной жалобой. Суть: переданы излишние обязательства по передаче квартир участникам строительства, которые были включены в Реестр дольщиков после принятия федеральным Фондом решения о достройке объектов. По закону требования таких участников строительства удовлетворяются выплатами, а не жильем. Кроме того, региональный Фонд посчитал, что на него возложена обязанность по погашению текущих платежей в размере, превышающем положения закона.

В октябре Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе определение суда о передаче региональному Фонду жилых помещений и прав застройщика. В октябре же между Региональным фондом и конкурсным управляющим застройщика ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь» подписан договор передачи прав на земельный участок и передачи обязательства по завершению строительства жилых помещений. Подписан акт приема-передачи имущества и документации. Заключен договор физической охраны.

В ноябре в Росреестре зарегистрирован переход прав застройщика к Региональному фонду. В ноябре заключен договор между региональным Фондом и ООО «Технический заказчик Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю. Технический заказчик приступил к подготовке конкурсной документации на обследование и изыскания.

2022 год

В январе размещен открытый конкурс в электронной форме на выполнение проектно-изыскательских работ по объекту на ул. Карпинского, 108. В марте заключен договор на выполнение проектно-изыскательских работ. Подрядчик — ООО «Инвестпроект», стоимость услуг по договору — 11,4 млн рублей. Общий срок проектных работ должен был составить 6 месяцев. Руководитель и владелец компании — Артем Шаньгин.

В марте заключен договор с ООО «КС-Девелопмент» (Ростов-на-Дону), учредитель и руководитель Дмитрий Костин. Компания также за 6 месяцев должна была выполнить проектно-изыскательские работы по объекту по ул. Карпинского, 110а. Сумма контракта составила 14,2 млн рублей.

В августе были заключены договоры на прохождение проектной документацией государственной экспертизы.

В ноябре было получено положительное заключение госэкспертизы по объекту по ул. Карпинского, 108. В конце 2022 года по двум домам из Пермского края было направлено ходатайство в Федеральный фонд об увеличении объемов финансирования будущего строительства.

2023 год

В феврале просьба об увеличении финансирования строительства домов была одобрена.

В начале марта был объявлен конкурс на выполнение комплекса работ по строительству объектов Карпинского, 108 и Карпинского, 110а. 23 марта подведены итоги конкурса в электронной форме. Победителем признан коллективный участник в составе трех компаний: ООО «Жилстрой», ООО «Строительная фирма-15 БНЗС», ООО «Башгражданстрой». Конкурс проводил и подводил итоги технический заказчик Федерального фонда.

Победивший участник предоставил информацию о коллективном опыте:

1. ООО «ЖИЛСТРОЙ» подтвердил двумя контрактами
2. ООО «Строительная фирма — 15 БНЗС» подтвердил 17 контрактами
3. ООО «БАШГРАЖДАНСТРОЙ» подтвердил 4 контрактами.

Все участники данной группы (ООО «Жилстрой», ООО «СФ-15 БНСЗ» и ООО «Башгражданстрой») несут солидарную ответственность по контракту.

В апреле процедура закупки была приостановлена в части заключения договора на основании уведомления УФАС России по Пермскому краю по жалобе ООО «Акрополь-М» (учредитель и директор компании — Манолис Нефидов). По мнению заявителя, закупочная комиссия допустила нарушение порядка определения победителя закупки. Не учла, что в отношении участника коллективной заявки ООО «Башгражданстрой» было возбуждено дело о признании его банкротом. Кроме того, по мнению «Акрополь-М», закупочной комиссией неправомерно приняты к оценке контракты, представленные коллективным участником (ООО «Жилстрой», ООО «Строительная фирма-15 БНЗС», ООО «Башгражданстрой»), которые не соответствуют критерию оценки «Наличие у участника закупки необходимого для исполнения договора опыта выполнения соответствующих работ». Заявитель отметил, что ни у одной из трех компаний нет опыта достройки домов.

Проанализировав представленную заявку победителя, комиссия антимонопольного органа установила, что у коллективного участника (ООО «Жилстрой», ООО «Строительная фирма-15 БНЗС», ООО «Башгражданстрой») имеются договоры, подтверждающие его соответствие конкурсным требованиям, например контракт, заключенный между Управлением капитального строительства Республики Башкортостан и ООО «Строительная фирма-15 БНЗС» на сумму 144,7 млн рублей (подрядчик построил физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном).

По поводу заявления о признании компании банкротом: заявление налоговой о несостоятельности ООО «Башгражданстрой» признано необоснованным, поскольку задолженность была полностью погашена.

А вот проанализировав представленные коллективным участником договоры, комиссия установила, что ряд договоров не соответствуют требованиям конкурсной документации. По требованиям конкурса, учитываются только договоры подряда, а договоры субподряда не учитываются при оценке опыта участников конкурса.

Жалоба «Акрополь-М» была признана обоснованной, антимонопольный орган выдал предписание устранить нарушения.

В апреле по предписанию УФАС итоги конкурсной процедуры были отменены. Через несколько дней после устранения нарушений был опубликован протокол рассмотрения и оценки заявок заново. Победителем признан всё тот же коллективный участник («Жилстрой», «Строительная фирма-15 БНЗС», «Башгражданстрой»).

В мае «Акрополь-М» снова подал жалобу в УФАС по Пермскому краю, но через некоторое время ее отозвал. 11 мая заключен договор на строительство дома №108 на ул. Карпинского. Срок выполнения строительно-монтажных работ по контракту составляет 15 месяцев.

16 мая заключен договор на строительство дома № 110а на ул. Карпинского. Срок выполнения строительно-монтажных работ по контракту — 14,6 месяцев.

В случае отказа или уклонения от заключения ООО «Жилстрой» договора (например, непредставления банковской гарантии) право заключения договора переходит к коллективным участникам, занявшим второе место.

В госконтрактах 2023 года, заключенных техническим заказчиком Фонда помощи обманутым дольщикам Пермского края, строительство домов по ул. Карпинского, 108 и 110а — самое крупное. Кроме них, в 2023 году заключен договор на достройку дома по ул. Сокольской, 10б — недострой Треста №14 будет доделывать коллективный участник (ООО СФ «Основание» и ООО «СМП-3000»).

«Нас смущает, что долги перед налоговой были погашены буквально перед тем, как заявиться на строительство дома. У нас сразу это вызвало подозрение, плюс контракты, которые они предъявляли для подтверждения своего опыта, там нет такого крупного строительства, как многоквартирный жилой дом, самый „дорогой“ контракт — это ФОК с бассейном. Кажется, что на нас просто не осталось денег. Поэтому с выбором подрядчика для нашего дома так затянули. И „Акрополь-М“ чудесным образом отозвал жалобу в УФАС по Пермскому краю. Зачем подавал, почему отозвал, непонятно», — говорит Владимир Пономарев.

Срок исполнения обязательств Фондом перед дольщиками составляет три года, по домам ЖСК «Триумф. Квартал 2. Вторая очередь» срок истекает осенью 2024 года. По результатам госэкспертизы достройка одной из секций будет длиться 14 месяцев. Если в июне подрядчик не выйдет на объект, то срок уже сдвинется и будет нарушен.

Дольщики считают, что уложиться в сроки подрядчику будет проблематично (сложные подъезды к домам, удорожание строительства в связи с экономической ситуацией). Они обращались в Фонд с просьбами о пересмотре решения о достройке в пользу выплат, но получили отказ.

Смущает дольщиков и активная судебная история одного из подрядчиков, компании «Башгражданстрой». По данным СПАРК, у компании высокая исковая нагрузка (сумма исков превышает 30% стоимости чистых активов компании). Только за май 2023 года к компании было подано семь исковых заявлений, сумма требований — больше 15 млн рублей. За 12 месяцев прошлого года рассмотрено 42 дела на общую сумму исковых требований 65 млн рублей — дела связаны с неисполнением обязательств по договорам.

ООО «Башгражданстрой», руководитель и собственник — Марат Зямилев. На рынке компания 11 лет. Выручка за 2022 год 263,9 млн рублей, чистая прибыль — 338 тыс. рублей. Компания является должником по судебным искам (3,7 млн рублей, по данным СПАРК), есть заявление в суд о признании должника банкротом — подано 28 марта 2023 года, рассмотрение дела назначено на июль 2023 года. С иском обратилась компания «БашСветТорг». 23 мая истец подал в суд заявление об утверждении мирового соглашения.

Марат Зямилев является владельцем ООО СЗ «СК Триумф» — микропредприятие, которое работало без выручки до 2021 года. В 2021 году получило выручку в размере 32 млн рублей. И в 2022 году снова сработало без выручки. Компания осуществляет деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика.

ООО «Жилстрой» (Башкортостан) — выручка за 2022 год 186,7 млн рублей, чистая прибыль 1,5 млн рублей. Компания зарегистрирована в 2006 году, на рынке 16 лет. Принадлежит, по данным СПАРК, Денису Мустаеву, гендиректор Константин Мамыкин. В госконтрактах — капитальный ремонт школ.

ООО «Строительная фирма-15 БНЗС» — руководитель и собственник — Альфат Хасанов. Компании 12 лет. Выручка за 2022 год — 530 млн рублей, чистая прибыль 2,4 млн рублей. Среди госконтрактов — капремонт школ, общежитий образовательных учреждений, строительно-монтажные работы в детских садах.

Как пояснили в региональном фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства журналисту Properm.ru, по итогам открытого конкурса на определение подрядчика завершения строительства домов заключены договоры на строительно-монтажные работы с ООО «Жилстрой». Все необходимые банковские гарантии им предоставлены. Сейчас строительные площадки переданы подрядчику, графики выполнения работ на согласовании у Технического заказчика федерального Фонда развития территорий (Москва). 

Контроль за строительством осуществляет  Технический заказчик федерального Фонда.  Поскольку на конкурс завился коллективный участник, состоящий из трех компаний, договор заключен с лидером закупки ООО Жилстрой, при этом, все участники закупки несут солидарную ответственность по обязательствам лидера закупки.

На момент допуска к участию в конкурсе и подведению итогов коллективный участник, включая всех его членов соответствовал требованиям закупочной документации.

Лидер закупки, «Жилстрой» является ответчиком по искам на сумму 1,5 млн рублей. Заявление о признании банкротом подано в отношении одного из членов коллективного участника (но не лидера закупки). 

Примерно 600 будущих жителей домов № 108 и 110а на ул. Карпинского ждут своих квартир уже 10 лет.