Подешевеют ли квартиры? Эксперты — о рынке недвижимости в Перми

Цены вверх! А спрос вниз

Рынок жилья нарастил стоимость и по новостройкам, и по вторичному рынку. По словам генерального директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, причины роста разные. Во-первых, рост цен на новостройки сохранился благодаря льготной ипотеке. Во-вторых, вторичный рынок подтянулся за уровнем цен новостроек. Кроме того, одним из ключевых факторов роста для обоих сегментов выступила инвестиционная привлекательность недвижимости. Причем данный фактор сыграл свою роль и для коммерческой недвижимости.

В 2022 году аналитики предсказывали снижение и даже падение рынка. Но этого не случилось.

«Рынок недвижимости еще раз подтвердил, что у него есть колоссальный потенциал развития, благодаря своей стабильности. Снижения и торможения цен не произошло. Хотя мы приблизились к этому моменту, — рассказала Регина Давлетшина. — Рынок демонстрирует противоречивые тенденции: рост цен на фоне снижающегося спроса, падения общего благосостояния населения и высокой ставки по ипотеке. Поэтому с интересом наблюдаем за развитием ситуации».

По словам директора «КД-консалтинг» Алексея Скоробогача, с июня 2022-го по июнь 2023 года средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья увеличилась на первичном рынке на 10%, а на вторичном — на 10,5%. «Вместе с тем, у застройщиков всегда есть акционные предложения, а собственники вторички готовы на торг», — отмечает Алексей Скоробогач.

По итогам июня 2023 года средняя цена 1 кв. м новостроек составила 112–116 тыс. рублей. Прирост за 6 месяцев составляет примерно 8%. По сравнению с аналогичным периодом 2022 года рост цены составил 24%. В 2023 году цены на новостройки растут примерно на 4% в квартал.

Средняя цена 1 кв. м вторичного жилья по итогам июня 2023 года составила 90–92 тыс. рублей. Прирост за 6 месяцев составил примерно 8%. За аналогичный период 2022 года прирост составил 5%. Во втором квартале 2023 года рост цен на вторичку был активнее, чем в первом квартале (5% против 3%).

Пермьстат подтверждает: стоимость 1 кв. метра жилья в новостройках Перми увеличилась во II квартале 2023 года по сравнению с IV кварталом 2022 года в среднем на 1,8%, на вторичном рынке — на 4,4%.

Ипотека дорожает

В 2022 году, по данным Центробанка, по итогам июня средневзвешенная ставка составила 7,65%. В 2023 году по итогам июня — 8,57%.

В связи с увеличением ключевой ставки до 8,5% банки объявили увеличение ставок и по базовым ипотечным программам. В основном, они будут действовать по новым заявкам с августа 2023 года. По льготным ипотечным программам ставки остались на том же уровне.

На открытом рынке многоквартирного жилья Перми предлагается около 9 тыс. квартир в новостройках, около 5 тыс. квартир на вторичном рынке. «Количество предложений на первичном рынке имеет тенденцию к увеличению, так как застройщики выводят новые проекты в стройку и в продажу», — отмечает Алексей Скоробогач. По словам Регины Давлетшиной, число домов-новостроек выросло на 20% по сравнению с прошлым годом.

На вторичном рынке в июне 2022 года в продаже находилось 3,8 тыс. объектов. В 2023 году в июне в продаже экспонировалось 3,6 тыс. объектов. «По сути, объем предложений на вторичном рынке в Перми не изменился», — поясняет Регина Давлетшина.

Большая стройка. Предложение растет

По данным Пермьстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе–июне 2023 года составил 103,2 млрд рублей, это на 40% больше, чем за аналогичный период 2022 года (в сопоставимых ценах). Но, по данным Министерства строительства Пермского края, это связано с тем, что в 2022 году в строительной сфере по основным показателям результаты выше, чем в 2021 году. По вводу жилья 2022 год стал рекордным для Пермского края — 1,9 млн кв. м (из них многоквартирные жилые дома (МКД) — 775,4 тыс. кв. м). Увеличилось количество разрешений на строительство, по сравнению с 2021 годом.

Генеральный директор «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков ситуацию на рынке жилой недвижимости в Перми охарактеризовал как стабильную.

«Если судить только по нашим объектам — то есть стабильный спрос, а те дома, которые сдаются, распроданы на 100%. Одним из факторов остается льготная ипотека (и все застройщики надеются на ее продление), а также ставки по данному виду кредита в целом. Пока банки не спешат их пересматривать, но надо понимать, что всё будет зависеть от ключевой ставки», — подчеркнул Анатолий Маховиков.

В январе–июле 2023 года введено 926 кв. м (МКД — 232,4 тыс. кв. м), это примерно на 10% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

По данным портала ЕИСЖС, объем строительства в 2023 году в Пермском крае по договорам долевого строительства — 1,6 млн кв. м. За аналогичный период прошлого 2022 года — 1,5 млн кв. м.

Основное строительство многоквартирных домов ведется в Перми, Пермском округе, Березниках, Соликамске. Можно отметить и Чайковский округ (27 тыс. кв. м в стройке), в остальных районах края — в основном ИЖС.

Прогнозы. Что дальше?

С началом СВО многие постарались инвестировать в недвижимость, был ажиотаж. И такая ситуация сохранялась, по словам Регины Давлетшиной, на протяжении всего первого полугодия 2023 года. По словам Анатолия Маховикова, люди всё так же готовы не только приобретать жилье для себя, но и рассматривают недвижимость как инвестицию. Здесь немаловажную роль сыграли эскроу-счета — сегодня вложение денег в новостройку не выглядит как рискованная инвестиция.

Алексей Скоробогач отмечает, что на текущий момент спрос на новостройки более активный, чем на вторичку, — это объясняется более выгодными условиями кредитования.

«Ставка по ипотеке следует за ключевой ставкой, которая выросла. В обычных условиях это факторы снижения цен. Однако инфляционные ожидания настолько сильны, что цены пока сохраняют рост даже при отсутствии высокого спроса», — подчеркивает Регина Давлетшина.

По словам Анатолия Маховикова, компания «КОРТРОС-Пермь» продолжает проектирование новых комплексов, а также работы по формированию земельного фонда, то есть рассчитывает на устойчивый спрос в будущем.