ЗПИФ недвижимости: особенности инструмента и советы для инвесторов

ЗПИФы недвижимости

Форма ЗПИФов позволяет инвесторам объединять денежные средства, чтобы коллективно приобретать разного рода активы — от ценных бумаг до недвижимости.

Рассмотрим в этой статье ЗПИФы недвижимости с готовым арендным бизнесом. Такие фонды предоставляют инвестору возможность стать владельцем объекта недвижимости, что обременительно осуществлять в одиночку.

Особенности ЗПИФов недвижимости:

• Профессиональное управление. После заведения объекта в ЗПИФ его управлением занимается команда специалистов, чтобы решать вопросы юридического, экономического, бытового характера. Вознаграждение таких команд зависит от результатов работы фонда.
• Чаще всего ежемесячный/ежеквартальный доход от арендных платежей.
• Прозрачность и контроль. Деятельность управляющих ЗПИФами компаний находится под контролем государственных организаций, что обеспечивает защиту интересов инвесторов.
• Защита от инфляции. Тарифы арендных платежей индексируются, а в торговой недвижимости они могут быть привязаны еще и к розничному товарообороту (РТО), который растет, когда растут цены на продукты. Таким образом, привязка коэффициента арендных платежей к РТО служит своего рода защитой от инфляции.
• Льготы для инвесторов. Фонды представляют собой «имущественный комплекс без образования юридического лица», то есть доходы от них не облагаются налогами вплоть до погашения, реализации или обмена паев. Налогообложение может распространяться на сами активы, но их, как правило, платит управляющая компания.

Как и при покупке любых активов, инвестору, который решит приобрести ЗПИФы недвижимости, стоит учитывать риски этого инструмента.

На что обратить внимание при покупке ЗПИФН

ЗПИФН считается консервативным инструментом. Чтобы доходность от этих фондов оправдала ожидания, инвестору необходимо выяснить следующие моменты:

• Размер комиссии. Поиск новых арендаторов, маркетинговая поддержка, перезаключение договоров — все это и многое другое ложится на плечи управляющих компаний, которые берут комиссии за свои услуги. Высокие комиссии могут негативно повлиять на доходность пайщиков.
• Качество объекта. Источник прибыли ЗПИФ недвижимости — арендные платежи. Другими словами, инвестор получает прибыль, пока платит арендатор. Вот почему так важно оценить качество объекта, его месторасположение и техническое состояние.
• Финансовая модель фонда. Инвестору стоит проанализировать финансовую модель фонда, расчеты которой строятся главным образом на условиях договора с арендаторами. Важный момент: если в фонд заведено несколько объектов, анализ усложняется в разы.
• Надежность платформы, осуществляющей формирование ЗПИФ. По сути, это посредник между всеми сторонами, которые принимают участие в сделке, — это сами пайщики, управляющая компания, страховщики и так далее. Стоит обратить внимание, сколько существует компания-посредник, насколько она открыта, какую комиссию берет за свою работу.

Обратимся к краудфандинговой платформе AKTIVO. Она существует более 8 лет, под ее управлением — 14 ЗПИФов недвижимости. На сайте AKTIVОесть информация по всем фондам: презентация с описанием объекта (плюсами и минусами), сведения по доходности, расчеты финансовой модели и так далее.

Как приобрести ЗПИФ

Посмотрим на примере AKTIVO, как происходит приобретение активов, «завернутых» в форму ЗПИФ. AKTIVO одной из первых в России занялась коллективными инвестициями в недвижимость. Специализация компании — торговая недвижимость.

Сначала инвестору нужно определиться с суммой для инвестирования, затем выбрать фонд/фонды и изучить информацию на сайте (характеристика объектов, финансовые показатели, историческая и прогнозируемая доходность фондов). AKTIVO (за редким исключением) следует принципу: один фонд — один объект, именно поэтому анализировать ЗПИФы этой компании несложно.

Определившись с фондами, инвестору нужно связаться с финансовым консультантом, который ответит на дополнительные вопросы и расскажет о дальнейших шагах.

Инвестор может приобрести паи как новых фондов, так и тех, которые торгуются на вторичном рынке. AKTIVO самостоятельно организовывает вторичный оборот паев, а торги новейших фондов будут проводиться на Московской бирже.

Вывод

ЗПИФ недвижимости — инструмент для коллективных инвестиций. С его помощью инвестор может диверсифицировать портфель и защитить деньги от инфляции. Есть нюансы, которые нужно изучить перед тем, как инвестировать средства в объекты через ЗПИФ. В том числе стоит обратить внимание на историю и репутацию компании, формирующей ЗПИФы, так как она является ключевой стороной в инвестиционной сделке.