Как завершение льготной ипотеки отражается на рынке недвижимости

Изменения на рынке недвижимости сегодня активно обсуждаются, так как после завершения программы льготной ипотеки спрос на недвижимость плавно переходит в иные фазы. Согласно данных от компании «Этажи», за последний месяц цены на жилье в среднем по стране снизились на 0,5%, достигнув отметки в 132,1 тыс. рублей за квадратный метр, пишут «Новые известия».

Ведущими в списке городов, где цены упали, стали Екатеринбург (-1,7%), Омск (-1,6%) и Челябинск (-0,5%). Однако, в целом по стране нельзя выделить однозначных тенденций. Так, за последний месяц цены в Краснодаре возросли на 4,7%, в Москве — на 3,7%, а в Санкт-Петербурге — на 2,9%.

Малогабаритное жилье на окраинах Москвы также привлекло внимание изменениями в цене. Например, в районе Некрасовка, ранее считавшимся одним из самых доступных, стоимость жилья выросла за год на 62,2%.

Юлия Бочарникова, исполнительный директор компании «Этажи», подчеркивает, что в условиях текущей ситуации средняя цена за квадратный метр на первичном рынке сначала снижается в небольших городах и в городах-миллионниках, где ранее доминировали доступные цены на жилье.

Что влияет на динамику цен на недвижимость

Имеется ряд факторов, влияющих на динамику цен на недвижимость в различных регионах. В Москве стоимость за квадратный метр достигла почти 400 тыс. рублей, что сказывается на доступности жилья. Стремление купить жилье заставляет людей брать кредиты, отчаянно пытаясь попасть в программу ипотечного кредитования по льготным условиям. Рынок недвижимости находится в состоянии нестабильности, приводя россиян к радикальным шагам.

В Екатеринбурге, лидере по снижению цен среди городов-миллионников, наблюдается увеличение объемов продаж жилья — в мае 2024 года продажи увеличились на 30% по сравнению с апрелем. В то же время, Москва способна поглотить любой прирост цен без особых последствий, в то время как за пределами МКАДа девелоперы готовятся к возможной отмене льготной ипотеки.

Недавно темпы строительства превысили спрос. Екатеринбург уже летом прошлого года вошел в список пяти крупнейших городов с наибольшим количеством нереализованного жилья, достигшего 2,18 миллиона квадратных метров. К маю 2024 года запасы жилья на рынке выросли до 2,8 миллиона квадратных метров, что означает, что для продажи всех имеющихся квартир потребуется около трех лет.

Ситуация в Екатеринбурге не уникальна. В новостройках Красноярска лишь 36,9% квартир были проданы в мае 2024 года из-за относительно низкого спроса, что заставило девелоперов начать продажи лишь в трех новых зданиях.

Директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова прогнозирует существенное снижение спроса на новые строения после 1 июля 2024 года. Ожидается, что спрос упадет на 30-40%, что соответствует текущему объему сделок по льготной ипотеке. Кроме того, ожидается повышение ставок для определенной аудитории и связанно с «Семейной ипотекой». Предполагается также отмена возможности субсидирования ставок.

Особое внимание следует уделить регионам, где туризм стремительно развивается, таким как Республика Дагестан и Алтай. В этих местах квартиры стали объектом заработка для богатых предпринимателей, в то время как для обычных местных жителей, желающих улучшить свои жилищные условия, возможностей остается все меньше. Цены продолжают расти и уже значительно превышают доходы среднестатистического населения.

Изменение цен на квартиры во второй половине 2024 года

Турбулентное состояние на рынке недвижимости привело к противоречивым прогнозам экспертов относительно дальнейших изменений в ценах на жилье во второй половине 2024 года.

Председатель Комитета ГД по финансовому рынку Сергей Аксаков выражает оптимистичное видение будущего.

«Я уверен, что жилье будет продаваться по справедливым, а не завышенным ценам, подстраиваясь под рыночный спрос. Это сделает его более доступным, естественно, без необходимости использования льготных ипотечных программ. Обойдемся обычными», — говорит Аксаков.

Для того чтобы проверить данное утверждение, предлагается провести эксперимент: использовать ипотечный калькулятор и рассчитать, насколько должны упасть цены на квартиры, чтобы обычная ипотека смогла заменить льготную.

Учитывая первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры и кредит на сумму 6 миллионов рублей с 8% годовых (условия льготной ипотеки), стоимость такой квартиры составляет 8,57 миллионов рублей. Средняя продолжительность ипотечного кредита в России составляет 26 лет, и в этом случае ежемесячный платеж составит 45756 рублей.

При отсутствии льготной ипотеки потребуется взять кредит по ставке не менее 18,5% годовых, скорее всего, ближе к 19%. Чтобы сохранить такую же ежемесячную выплату при такой ставке, необходимо занять только 2,87 миллиона рублей. Общая стоимость квартиры с тем же первоначальным взносом должна быть около 5,44 миллиона рублей.

Без учёта переплат, только по ежемесячным платежам, обычная ипотека может заменить льготную только при снижении цен на новостройки на 37%.

Наиль Галеев, генеральный директор группы компаний СМУ-88, объясняет, что значительное уменьшение цен на новостройки в настоящее время невозможно только по техническим причинам. Это связано не только с традиционно высокой стоимостью строительных материалов, но и с ограничениями застройщиков в использовании средств клиентов. Они вынуждены обращаться за банковским финансированием по схеме «ключевая ставка + 3%», что означает проценты в размере 19% годовых.

Для компенсации повышения ставки застройщики вынуждены поднимать цены за квадратный метр. Следует помнить, что механизм эскроу-счетов предусматривает блокировку средств до ввода дома в эксплуатацию, что может привести к обесцениванию денег из-за инфляции. Это заставляет застройщиков включать эти потери в цену за квадратный метр.

Лишь в регионах с кризисной ситуацией на рынке цена недвижимости может незначительно снизиться, где застройщики построили слишком много объектов, но нет достаточного спроса. Если же в вашем городе или регионе наблюдается приток людей (будь то туристы или постоянные жители), ожидать снижения цен не стоит.