Миллиардер и «друг» губернатора застроит «Тихий Компрос». Досье на «Бруснику»

Пришли в Пермь

Победителем аукциона на застройку Тихого Компроса стал девелопер из Екатеринбурга — «Комфорт и функциональность. Специализированный застройщик» — входит в группу компаний «Брусника». Стоимость лота составила 7 млн рублей (начальная цена — 5,01 млн рублей). К торгам, также был допущен челябинский девелопер «СЗ „Голос.11“.

Общая площадь территории под реновацию составляет 6,53 га. В нее входят участки, ограниченные улицами Коминтерна, Куйбышева, Чкалова, Комсомольским проспектом (в районе перекрестка Комсомольского проспекта и ул. Чкалова), а также две несмежные площадки, ограниченные улицами Емельяна Ярославского, Куйбышева, Лодыгина и Солдатова.

Чья компания?

«Брусника» — это группа компаний предпринимателя и бывшего депутата городской думы Тюмени Алексея Круковского. Сибирь и Урал — основные зоны деятельности, но зашла «Брусника» и в Подмосковье, и в Крым.

Алексей Круковский родился в городе Карталы Челябинской области, закончил Тюменский Индустриальный институт по специальности «инженер». В начале 2000-х годов работал в строительном холдинге «Партнер» бизнесмена Геннадия Разницына.

Разницын владеет одним из самых крупных холдингов в Тюмени — «Партнер», он основан в лихие девяностые, а именно в 1991 году, сначала это была компания, которая торговала щебнем и другими стройматериалами, позже открывались дочерние предприятия. В 2015 году компания оскандалилась строительством некачественных домов для переселения граждан из аварийного жилья в Ялуторовске.

Но к тому времени партнерство Разницына и Круковского уже закончилось. В 2004 году была создана компания «Партнер-Инвест», гендиректором которой стал Круковский. Совет директоров компании возглавлял Геннадий Разницын. Местные СМИ писали, что между Разнициным и Круковским возникли непреодолимые разногласия в виде 30 млн рублей, которые Разницын хотел видеть в качестве дивидендов, а Круковский не хотел платить. Был суд, который Круковский проиграл. Из «Партнер-Инвест» появилась «Брусника», будущая строительная бизнес-империя Круковского.

В 2008 году Круковский стал депутатом пятого созыва городской думы Тюмени, занял пост заместителя председателя постоянной комиссии по градостроительству и земельным отношениям.

Спустя два году Круковский скупил через офшоры 100% акций «Сибакадемстрой», строительной компании из Новосибирска, основанной аж в 1948 году. Компания обладала всем, что должно быть у строительной компании: два завода железобетонных изделий, ремонтно-механический завод, деревообрабатывающий комбинат, колерный цех, предприятие по выпуску пластмассовых окон и дверей, предприятия строительной механизации, автотранспорта, железнодорожного транспорта и т. д. При преобразовании оно превратилось в строительно-промышленное ООО и сменило учредителя на Brusnika Estate Siberia Limited (Виргинские острова). В 2019 году было ликвидировано и присоединено к «Бруснике».

Круковский является учредителем и соучредителем примерно ста действующих российских компаний, консолидированная выручка которых больше 30 млрд рублей, согласно данным СПАРК-Интерфакс. На 2024 год объем строительства компании составляет 1,053 млн кв. м. Компания входит в ТОП-10 федеральных застройщиков.

Центральная компания называется ООО «Брусника. Организация строительства» (ООО «БОС») со штаб-квартирой в Екатеринбурге. Выручка компании за 2023 год составила 23,4 млрд рублей, чистая прибыль — 21,3 млн рублей. До 2019 года компанией владели оффшоры. Непосредственный учредитель «БОС» на сегодняшний день — ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», с выручкой 8 млн рублей и чистой прибылью — 32 млн рублей за 2023 год. Именно этой компанией владеет Алексей Круковский. Еще есть «БИС» — «Брусника. Инфраструктурное строительство», она зарегистрирована в июле 2024 года, будет выполнять функции застройщика, генерального подрядчика.

У Круковского есть доли в ресторанном бизнесе: 50% в компании «Бейкинг Фьюче», 50% в ООО «Чинги-Тура» (квартал «1А Первомайская» в Тюмени), ресторан перуанской кухни Сhoclo (в жилом доме «Кандинский»).

Кто помогает?

Строить компания начала в Тюмени. Расцвет пришелся на период, когда Тюменью руководил Евгений Куйвашев (2007–2011), он, как писали местные СМИ, «благословил» первый ЖК компании в Тюмени — «Европейский». Через год после того, как Евгений Куйвашев стал губернатором Свердловской области, «Брусника» получила свои первые земельные участки в Екатеринбурге, но некоторые из них никак не могла освоить из-за судов с другими претендентами на землю. В 2019 году организация переехала в Екатеринбург.

А в 2020 году мэром Екатеринбурга стал уроженец Тюмени Алексей Орлов. И «Брусника» «разрослась»: жилой дом «Кандинский» в центре Екатеринбурга, квартал «Новаторов», квартал «Солнечный», ЖК «Каменный ручей» и «Суходольский». Сейчас в строительстве — шесть жилых комплексов, один недавно сдан.

Круковского, вероятно, не без оснований считают человеком из пула мэра Москвы Сергея Собянина. Собянин, если кто не помнит, тоже уроженец Тюмени, и был губернатором Тюменской области. На сложном (и даже опасном) строительном рынке Москвы и Подмосковья «Брусника» реализует пять проектов — строит пять жилых комплексов.

Дела судебные и претензии органов

«БОС» является ответчиком по искам на общую сумму 287,5 млн рублей (иски с 2020 года), самый крупный иск — от «Монолитдомстрой», который взыскивает с «БОС» 25 млн рублей за исполнение обязательств по договорам строительного подряда.

Интересно, что «БОС» 21 раз привлекался за самоуправство органами госстройнадзора Тюменской, Свердловской и Новосибирской области. Причина одна и та же — неисполнение требований госстройнадзора. Выходит проверка, видят нарушения, отмечают, что надо их исправить в такой-то срок. «Брусника» ничего не исправляет, ее штрафуют на 50 тыс. рублей — и так 21 раз.

В Новосибирске у «Брусники» шесть проектов. К одному из них возникали вопросы у городской прокуратуры, которая оспаривала разрешение на строительство, выданное муниципалитетом. В исковом заявлении представители надзорного органа указали, что застройщик, не получив разрешения, начал строительство домов. С 2020 года шли судебные процессы, компания за это время получила все нужные разрешения, прокуратура отказалась от иска.

Как ведут строительство и расселение?

Задержки сроков сдачи объектов. По данным «Наш.Дом.РФ», «Брусника» из 98 домов с задержкой сдала 22.

Жилой комплекс «Шишимская горка» в центре микрорайона Уктус в Екатеринбурге компания должна была сдать в 2023 году. Но, судя по всему, сроки перенесены на 2025-й и даже на 2026 год.

Строительство ЖК «1А Первомайская» началось еще в 2008 году, сдали проект только в 2021-м. Жилье в этом ЖК самое дорогое в Тюмени, квартиры стоят от 19 (однокомнатные) до 50 млн рублей.

На Уралмаше в Екатеринбурге «Брусника» должна была сдать дом в первом полугодии 2016 года, но ввела в эксплуатацию только в 2017-м.

Трудности с социальной инфраструктурой. Строительство хоть и позиционируется как комплексное, уникальное (и прочие маркетинговые определения), но на самом деле обыкновенное, многоэтажное, с внутренними дворами без машин, черновой отделкой и свободной планировкой. Сданных объектов социальной инфраструктуры мало, большинство из них — это обещания проектов.

Жилой комплекс «Европейский» в Тюмени строили с 2010 года — там появилось 26 домов, в них заселили 5,5 тыс. жителей, которые очень долго ждали, когда же откроется детский сад в этом районе. Сроки сдачи несколько раз переносили, один раз здание на стадии стройки горело. В итоге его сдали в 2020 году. Первые семьи, заселившиеся в ЖК, конечно, не дождались детского сада, дети успели вырасти и пойти в школу.

Недавно в Тюмени компания выкупила земли бывшего завода медоборудования, 24 га. До 2035 года здесь должны появиться разноэтажные дома, детский сад и школа.

Анонсировала «Брусника» и первый арендный дом в Тюмени (совместный проект с «Дом.РФ»), но через несколько лет посчитали, что им это невыгодно, и отказались от проекта.

В Екатеринбурге пока ни одного социального объекта «Брусника» не построила и не сдала. Хотя, пишут, что проектируют здание хосписа и вынашивают планы строительства школы.

В Новосибирске «Брусника» обещала построить школу, когда начала строительство ЖК «Европейский берег». Этот огромный квартал возводили с 2012 года, и до сих пор что-то строят. Его уже заселяют больше 20 тыс. жителей. Школы не было, жители проводили пикеты и митинги, а прокуратура вышла с иском в суд по поводу срыва сроков сдачи школы. Школу «Брусника» построила, но с серьезной задержкой сроков и не за свои деньги. Было разыграно три госконтракта на общую сумму 1,2 млрд рублей. Здание должны были достроить в 2021 году, в итоге только в феврале 2023-го власти отчитались, что здание построено. В мае 2023 года школа была сдана.

Со скандалами и конфликтами реализуется самый долгий проект компании — «Пшеница» — жилой комплекс на селекционных полях Краснообска. Земля досталась «Бруснике» еще в 2010 году, но строить не начинали.

Краснообск — это бывший научный городок с особенной кольцевой концепцией застройки. «Брусника» от кольцевой застройки отказалась, пообещав разбить парк в виде кольца. Жители были против.

После появления первых домов (это случилось только в феврале 2024 года) жители собирали подписи против плотной застройки, очень возмущались на публичных слушаниях по Генплану поселка, ведь население из-за нового ЖК должно вырасти в три раза, а мест в садах и школе нет, никакой социальной инфраструктуры застройщик не обещает.

Помимо этого жителей пугает стояние в заторах и пробках, выезд один, и он не рассчитан на такое количество автомобилей. В общем, «Пшеница» растет плохо.

По данным компании, большинство их соцобъектов в проектировании: шесть школ, воспитательно-образовательный комплекс, девять детских садов, торговые и бизнес-центры, даже кукольный театр.

Конфликты и противостояния при расселении. Практически каждый раз «Брусника» сталкивалась с недовольством жителей домов, предполагавшихся к расселению. Один из последних ярких примеров продолжается и по сей день. В августе 2024 года противостояние жителей квартала за Макаровским мостом в Екатеринбурге и компанией «Брусника» вышло на федеральный уровень. Люди не согласны переезжать на окраины города, а компания предлагает такие компенсации, что их недостаточно для приобретения жилья в привычном районе (центр города, набережная Исети, высокая транспортная и пешая доступность).

Екатеринбуржцев возмущает и тот факт, что земельные участки под их домами достались застройщику практически за бесценок (около 50 млн рублей). А рядом участок был выставлен мэрией Екатеринбурга за 800 млн рублей. Сотни жителей писали в Генпрокуратуру, президенту РФ, в ФСБ, так как этой зимой у них отключили отопление (отрезали батареи, портили электрощитки). При этом в компании жителей назвали «потребительскими террористами» и «маргиналами». Людям предлагали брать ипотеку или уезжать из Екатеринбурга, потому что в этом городе на компенсации, предложенные застройщиком, жилья не купить.

В зону застройки также попадает старое здание хосписа. Его снесут, а само учреждение переедет на Уралмаш. «Брусника» пообещала построить хоспису новое здание, но никаких официальных бумаг по этому поводу нет.

Противостояние с жителями в Екатеринбурге продолжается, кроме того, там уже возбуждены два уголовных дела по факту злоупотребления должностным положением чиновниками мэрии.

Что ждет Пермь? Предсказываем: примерно то же самое.

Что будет на Тихом Компросе?

К 2033 году «Брусника» должна возвести на Тихом Компросе 100 тыс. кв. м жилья и обустроить прилегающую территорию, на расселение им дано 5,5 лет.

В соцсетях директор земельного банка «Брусники» Дмитрий Ступин писал: «Тихий Компрос — знаковая для Перми территория. И мы хотим создать здесь особенную, тщательно проработанную, высококачественную застройку. Это будет малоинвазивное вмешательство, учитывающее специфику места. Мы полагаем, что КРТ — лучший способ реализации подобных проектов. Он позволяет учесть интересы всех сторон и повысить капитализацию ценных для города пространств».

В пресс-службе ГК «Брусника» прокомментировали, что говорить об инвестициях и их отдаче преждевременно. Отметили, что понимаю важность и знаковость Тихого Компроса, и используя хирургические метафоры, заявили, что это будет «малоинвазивное вмешательство, учитывающее специфику места».

Площадь территории для реновации составляет 6,53 га, она ограничена Комсомольским проспектом, улицами Куйбышева, Коминтерна, Е. Ярославского, Лодыгина и Солдатова в Свердловском районе Перми. Плюс две несмежные площадки на ул. Чкалова.

Компании предстоит расселить за 66 месяцев четыре многоквартирных жилых дома, признанных аварийными. Из обязательств инвестора исключили расселение дома на Комсомольском проспекте, 94, его почему-то будет «тянуть» бюджет.

После расселения и сноса строительная компания построит жилой комплекс, а взамен передаст муниципалитету несколько квартир для детей-сирот. Реализовать проект КРТ необходимо в течение восьми лет, то есть к 2033 году.

Ни о каких объектах социальной инфраструктуры речи пока не идет. Меж тем, после появления «Красных казарм» и «Гулливера» район Компроса особенно нуждается в школах, детских садах и поликлиниках.

Ранее другой крупный федеральный девелопер «Самолет» получил контроль над участком площадью 5,7 га в пермском микрорайоне Заостровка, планируют построить 1 млн кв. м жилья, обещают социальную инфраструктуру.

UPD: После публикации материала «Брусника» прислала в адрес редакции Properm.ru свою позицию. Публикуем их ответ.

1. Сибирь и Урал — основные зоны деятельности, но зашла «Брусника» и в Подмосковье, и в Крым.

Брусника работает в Свердловской, Тюменской, Курганской, Омской, Новосибирской, Московской областях, в Югре и Москве. В Крыму Брусника не вела и не ведет никакой деятельности.

2. Центральная компания называется ООО «Брусника. Организация строительства» (ООО «БОС») со штаб-квартирой в Екатеринбурге. (…) Непосредственный учредитель «БОС» на сегодняшний день — ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», (…) Еще есть «БИС» — «Брусника. Инфраструктурное строительство», она зарегистрирована в июле 2024 года, будет выполнять функции застройщика, генерального подрядчика.

Да, Брусника — группа компаний, в нее входит более ста юридических лиц. Деятельность заказчика-застройщика осуществляет «Брусника. Специализированный застройщик». Функции генерального подрядчика выполняет «Брусника. Организатор строительства».

3. У Круковского есть доли в ресторанном бизнесе: 50% в компании «Бейкинг Фьюче», 50% в ООО «Чинги-Тура» (квартал «1А Первомайская» в Тюмени), ресторан перуанской кухни Сhoclo (в жилом доме «Кандинский»).

Ресторан Choclo был закрыт в мае 2023 года, юридическое лицо, которому принадлежал ресторан, находится на стадии ликвидации. ООО «Чинги-Тура» не имеет отношения к кварталу «1А Первомайская», это юридическое лицо ресторана «Сибирь-Сибирь.

4. А в 2020 году мэром Екатеринбурга стал уроженец Тюмени Алексей Орлов. И «Брусника» «разрослась»: жилой дом «Кандинский» в центре Екатеринбурга, квартал «Новаторов», квартал «Солнечный», ЖК «Каменный ручей» и «Суходольский». Сейчас в строительстве — шесть жилых комплексов, один недавно сдан.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома «Кандинский» было получено 1 октября 2018 года, на квартал «Новаторов» — 4 апреля 2017 года, на «Каменный ручей» — 26 февраля 2016 года, на квартал «Суходольский» — 29 июня 2017 года (вся информация с сайта наш. дом.рф). То есть все документы получены за несколько лет до вступления Алексея Орлова в должность. К слову, пост он занял в феврале 2021-го (в 2020 году он был и. о. мэра).

5. «БОС» является ответчиком по искам на общую сумму 287,5 млн рублей (иски с 2020 года), самый крупный иск — от «Монолитдомстрой», который взыскивает с «БОС» 25 млн рублей за исполнение обязательств по договорам строительного подряда.

25 млн рублей — это встречный иск Монолитдомстроя. Первичными же являются исковые требования БОС на сумму более 70 млн рублей, предъявленные к Монолитдомстрою за системные нарушения договора строительного подряда

6. Интересно, что «БОС» 21 раз привлекался за самоуправство органами госстройнадзора Тюменской, Свердловской и Новосибирской области. Причина одна и та же — неисполнение требований госстройнадзора. Выходит проверка, видят нарушения, отмечают, что надо их исправить в такой-то срок. «Брусника» ничего не исправляет, ее штрафуют на 50 тыс. рублей — и так 21 раз.

На строительных площадках БОС были выявлены незначительные нарушения, все они были полностью устранены в установленные сроки, повторных замечаний к БОС не предъявлялось (информацию можно проверить на платформе «Реестр единых проверок»).

7. Жилой комплекс «Шишимская горка» в центре микрорайона Уктус в Екатеринбурге компания должна была сдать в 2023 году. Но, судя по всему, сроки перенесены на 2025-й и даже на 2026 год.

Строительство «Шишимской горки» ведется по программе развития застроенной территории, она утверждена муниципалитетом. Эта программа должна завершиться в 2035 году, поэтому район строится и сдается поэтапно. В рамках этого проекта Брусника задержала сдачу одного дома— на 2 месяца и 7 дней. Все остальные объекты были введены в эксплуатацию в заявленный срок.

8. Строительство ЖК «1А Первомайская» [в Тюмени] началось еще в 2008 году, сдали проект только в 2021-м.

Земельный участок под квартал «1А Первомайская» был приобретен в 2007 году, а разрешение на строительство было получено в 2014-м.

9. Строительство хоть и позиционируется как комплексное, уникальное (и прочие маркетинговые определения), но на самом деле обыкновенное, многоэтажное, с внутренними дворами без машин, черновой отделкой и свободной планировкой.

Брусника сдает квартиры не с черновой, а с предчистовой отделкой. Разница принципиальная: стены выровнены и оштукатурены, пол залит песчано-цементной стяжкой; в ванной сделана дополнительная гидроизоляция; выполнена разводка электрики, сделаны выводы под сантехнику, установлены радиаторы отопления и приборы учета.

10. О главе «Трудности с социальной инфраструктурой» в целом.

Возведение социальных объектов и обеспечение их функционирования (в том числе объектов в сфере образования) — законная обязанность органов местного самоуправления и региональной власти. Брусника, тем не менее, берется за решение задач в этой сфере. На строительство школы в микрорайоне «Евроберег» компания потратила более 300 млн рублей собственных средств. За свой счет спроектировала объект. За свой же счет Брусника возвела детский сад и строит две школы в Подмосковье. Сейчас идет проектирование школы в Омске (она также будет возведена за счет компании).

11. Практически каждый раз «Брусника» сталкивалась с недовольством жителей домов, предполагавшихся к расселению. Один из последних ярких примеров продолжается и по сей день. В августе 2024 года противостояние жителей квартала за Макаровским мостом в Екатеринбурге и компанией «Брусника» вышло на федеральный уровень. (…) Екатеринбуржцев возмущает и тот факт, что земельные участки под их домами достались застройщику практически за бесценок (около 50 млн рублей). А рядом участок был выставлен мэрией Екатеринбурга за 800 млн рублей. Сотни жителей писали в Генпрокуратуру, президенту РФ, в ФСБ… (…) Людям предлагали брать ипотеку или уезжать из Екатеринбурга, потому что в этом городе на компенсации, предложенные застройщиком, жилья не купить.

Разберем по частям. «Практически каждый раз…» — ситуация за Макаровским мостом в Екатеринбурге — единственный конфликт такого рода. Сейчас Брусника реализует шесть проектов развития застроенных территорий, и десять проектов КРТ. Нигде подобных возмущений не возникало.

«А рядом участок был выставлен мэрией Екатеринбурга за 800 млн рублей» — стартовая цена участка составила 10,7 млн рублей. 800 млн за него в ходе аукциона предложила некая компания «Тон» и затем отказалась от подписания договора.

«Сотни жителей писали…» — в прокуратуру и ФСБ обращались восемь человек.

«Людям предлагали брать ипотеку или уезжать из Екатеринбурга…» — суждение, не подтвержденное фактами. Размер компенсаций Брусника обсуждает с каждым собственником индивидуально. Когда сумма согласована, компания предлагает людям выбор: получить деньги или рассмотреть варианты квартир в рамках определенной суммы. Предлагаются как проекты Брусники, так и дома из фонда вторичного жилья, который компания формирует в рамках сервиса обмена.