Как купить квартиру и не продать почку?

Есть ли паника?

Итак, с 1 июля 2024 года отменили льготную ипотеку — на федеральном уровне заявили, что рост стоимости жилья нивелирует эффективность льготных процентных ставок, и рынок «перегрет», цена стремится ввысь искусственно. Министерство финансов РФ и Центробанк выступали за завершение программы, чтобы стабилизировать рынок.

У экспертов полярные мнения по поводу паники, связанной с отменой льготных программ. Так, экономист Антон Любич считает, что ситуация совсем не «критическая». По его словам, рынок действительно был перегрет, его развитие происходило в ущерб инвестициям в производственные сектора экономики и в ущерб инвестиционной составляющей вложений в недвижимость. «Если недвижимость легко купить на первичке, но сложно перепродать на вторичке — это не инвестиция. Поэтому сдутие пузыря — закономерный и оздоровляющий для экономики процесс», — пояснил Антон Любич в интервью Properm.ru.

Риэлторы, работающие «в поле», менее оптимистичны. Директор агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрий Клементьев называет ситуацию в целом «рабочей», хотя тут же иронизирует: «Всё будет хорошо, но это не точно». Директор консалтинговой компании S.Research&Decisions «Система исследований и решений» Регина Давлетшина говорит, что проблемы со сделками есть, к тому же, начался отток персонала из сферы, связанной с продажей недвижимости. «Появляются странные „схемы“ продажи недвижимости, задача которых уменьшить нагрузку на „сейчас“, но с лихвой забрать „потом“», — рассказала эксперт.

Что с ценами?

Нас самих эта информация пугает, но что делать, какая есть. По данным Дом.РФ, за октябрь 2024 года новостройки в Перми подорожали на 1,1% по сравнению с сентябрем. С начала этого года новостройки подорожали на 9%. А по сравнению с 2023 годом цена на жилье на первичном рынке выросла на 11,6%.

И все эти цифры выше, чем среднероссийские или средние по Приволжскому федеральному округу. Подорожали, в основном, небольшие квартиры в типовом и комфорт-классе. Сейчас средняя цена за квадратный метр новостройки в Перми составляет 143,7 тыс. рублей.

На вторичном рынке цены на жилье выросли с сентября по октябрь 2024 года на 1%. Средняя цена вторичного жилья в Перми составляет больше 100 тыс. руб. за 1 кв. м. И Пермь опять опережает среднероссийские показатели и показатели по Приволжскому федеральному округу, не по самой цене на вторичку, а по динамике ее роста. Быстрее, чем в Перми, цены растут только в Краснодаре и Москве.

По данным ЦИАН.Аналитики, номинальные цены предложения на первичке и вторичке практически не меняются сейчас (стагнируют). «В новостройках это связано с необходимостью выполнять обязательства перед банками в рамках проектного финансирования. На вторичке — с наличием большой группы продавцов, которые ждут своего покупателя по, как им кажется, справедливой цене, и не готовы ее снижать», — пояснил руководитель ЦИАН.Аналитики Алексей Попов.

В ответе на запрос Properm.ru в ДОМ.РФ также подчеркнули, что после завершения массовой льготной ипотеки темпы роста цен на жилье в России замедлились. За июль–октябрь 2024 года новостройки прибавили в цене лишь 1,9% (тогда как инфляция за этот же период составила 2,6%). В ДОМ.РФ уверены, что цены на первичном рынке в ближайшее время будут расти не выше уровня инфляции, то есть в реальном выражении несколько снижаться. На вторичном рынке до конца этого года ситуация заметно не изменится, но по итогам 2025 года можно ожидать снижения номинальных цен на 5–10% на фоне сохранения высоких рыночных ставок по ипотеке.

Антон Любич пояснил в интервью Properm.ru, что при снижении спроса в первую очередь будет сокращаться предложение, а не цена, потому что цены на рынке жилой недвижимости не эластичны. «Застройщики „придержат“ квартиры, владельцы вторички отложат продажи. Поэтому сначала упадут не цены, а предложение», — рассказал эксперт. После этого цены на недвижимость скорректируются в сторону увеличения с учетом накопившейся инфляции, и уже после этого произойдет восстановление рынка.

Что со сделками?

Количество сделок действительно резко снизилось — по словам Регины Давлетшиной, «практически до нуля». Например, уже осенью 2024 года на первичном рынке в Перми количество долевых договоров сократилось на 35,7% по сравнению с началом года.

В ответе на запрос Properm.ru руководитель ЦИАН.Аналитики Алексей Попов рассказал, что на рынке выросла неопределенность, произошло общее снижение спроса, а также его частичный переток из сегмента новостроек на вторичный рынок. Дорогое проектное финансирование и повышенная осторожность девелоперов привели к сокращению вывода нового предложения, — пояснил эксперт.

Первый заместитель администрации губернатора Пермского края Леонид Политов в своем блоге тоже затронул тему роста цен на недвижимость и отметил, что жители Пермского края всё меньше покупают квартиры в новостройках, отдавая предпочтение вторичке.

Антон Любич прогнозирует, что переориентация на вторичный рынок станет определяющей. «Рынок будут поддерживать наследники „бабушкиных квартир“, военные и полицейские, обладатели сертификатов на переселение и владельцы банковских вкладов, решившие переложить бумагу в бетон. Во вторичном секторе количество сделок сохранится. В первичке сократится кратно», — ответил Антон Любич на вопрос журналиста Properm.ru о последствиях отмены льготной ипотеки. Эксперт считает, что у обычной семьи сейчас нет никакой возможности купить недвижимость, если нет готовой суммы на ее покупку.

Что делать? Копить и не спешить

По словам Дмитрия Клементьева, вариантов приобрести недвижимость очень мало (если нет нужной суммы наличными, конечно). Есть Семейная и IT-ипотека, но не во всех банках, и лимитов мало, а условия жесткие. Так, получить Семейную ипотеку в «чистом виде» по базовым условиям под 6% в крупнейших банках — невозможно. Только в виде комбо-ипотеки — когда к стандартным 6 млн рублей под 6% «примешивается» базовая ипотека в сумме от 500 тыс. рублей, и итоговая ставка усредняется и становится от 9% и выше. Либо застройщик должен заплатить банку, в котором заемщик хочет взять ипотеку, так называемую субсидию (а попросту — комиссию) в размере 12–20% от суммы кредита. Таким образом, при 6 млн — это плюс ещё 1 млн рублей, которые, естественно, будут заложены в цену покупаемого объекта недвижимости.

Это только название — «субсидированная ставка», а по факту — комиссия от застройщика банку за выданный ипотечный кредит по льготной ставке. Застройщикам деваться некуда, идут на это. «Как минимум это нехорошая практика со стороны банков — торговля льготной ипотекой. Для застройщиков и клиентов — тоже совсем не хорошо. Комиссии ложатся в цену жилья, и она опять же искусственно растет», — комментирует Дмитрий Клементьев.

По словам Алексея Попова, субсидированная ставка — это еще один из факторов, который не дает снижаться номинальным ценам предложения. Но есть надежда, что этому механизму недолго осталось: исходя из формулировок нового ипотечного стандарта такая практика должна быть прекращена в январе 2025 года, когда, собственно, новый ипотечный стандарт и планируют ввести. Первоначальный взнос на ипотеку не будет меньше 20%, и кешбэком от застройщика его уже не внести. Только живые деньги или маткапитал.

По словам Антона Любича, на вопросы: покупать? продавать? подождать? — нельзя дать однозначного ответа, так как всё зависит от целей. Если цель — иметь свое жилье, чтобы в нем жить, и на покупку есть деньги, то благоприятное время для приобретения такого жилья — всегда, и сейчас тоже. «А если речь об инвестициях, то мне придется ответить вопросом на вопрос „Продавать?“: а что вы купите взамен на вырученные деньги? Если на этот вопрос вы можете дать ответ, то продавайте. Если ответа нет — не продавайте», — пояснил эксперт. Антон Любич заметил, что он не стал бы сейчас покупать недвижимость в инвестиционных целях, потому что иные виды инвестиций приносят гораздо лучшую доходность. А «надежность бетона» он считает преувеличенной.

Директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач считает, что многое зависит от конкретных жизненных ситуаций людей. Если вопрос об улучшении жилищных условий назрел, то необходимо его решать вне зависимости от внешних условий. Главное, чтобы финансовая нагрузка была адекватна бюджету семьи. Льготную ипотеку надо планировать заранее, чтобы у банка были лимиты под этот запрос.

По мнению Алексея Скоробогача, варианты купить квартиру сейчас такие: семейная ипотека для семей с детьми до 7 лет, покупка частного дома в малых городах, на которые распространяется льготная ипотека, ведомственные (корпоративные) программы по улучшению жилищных условий для работников предприятий. Один из инструментов, которые пробуют застройщики, это рассрочка.

Алексей Попов предупреждает: конечно, надо взвешивать все риски и имеющиеся возможности. Планировать сделки с недвижимостью лучше, ориентируясь на пессимистичный прогноз. Не стоит брать ипотеку, рассчитывая на скорое рефинансирование кредита. Те, кто так сделал в прошлом, 2023 году, уже успели пожалеть о своем решении. И во многом из-за такой группы заемщиков начала расти просрочка по ипотечным платежам. В Пермском крае семья, взявшая ипотеку, платит за нее до 50% совокупного семейного дохода.