Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

Раздел Общество
18 апреля 2017, 19:34

«Я знаю, как взять ипотеку без денег, но все зависит от везения клиента». Изнанка профессии: риэлтор

«Я знаю, как взять ипотеку без денег, но все зависит от везения клиента». Изнанка профессии: риэлтор
Фото: Кадры из м/ф "Ну, погоди!"
Мы опросили ипотечных риэлторов, представителей нескольких банков и самих ипотечников (тех, кто взял ипотеку без денег и с максимально возможными первоначальными расходами, тех, кто уже выплатил кредит и тех, кому еще 20 лет тянуть эту лямку). В результате получилось несколько материалов, некоторые из них могли появиться только на условиях анонимности. Например, это интервью с риэлтором.

— Вам когда-нибудь доводилось быть «черным риэлтором»?

— Нет, у меня вообще установка по жизни — приносить людям счастье и радость, приносить пользу обществу. У меня несколько высших образований, и одно из них связано с менеджментом. Так вот, вы знаете, что такое миссия? У каждого она должна быть. Нельзя делать своей миссией зарабатывание денег любыми средствами. Такой подход к жизни и к делу приведет в места не столь отдаленные или вообще в могилу загонит.

Фото с сайта flashnord.com

— Вы наших читателей сейчас напугаете.
— Это правда, есть море примеров, когда гнавшиеся за большим кушем люди, неважно кто: риэлторы, менеджеры, продавцы воздуха, погибали. Некоторые в прямом, другие в переносном смысле. Высокая цель, если хотите, должна быть у любого человека, неважно какой он профессии.

Моя цель — помогать людям решать жилищные проблемы, а не увозить в тьмутаракань одиноких старушек, чтобы кому-то досталась квартира (и ведь, как правило, такие квартиры достаются не молодым семьям, а «крутым парням», которые уже сдают по 10–15 квартир, полученных таким путем). Но я об этом знаю только по разговорам, в интернете читала про это. Это же уголовные дела, а знаете, сколько веревочке не виться.

— Хорошо, давайте поговорим об особенностях вашей профессии, вашего бизнеса. Вы специализируетесь на ипотечных кредитах?

— Настоящий риэлтор — конечно, универсал: он может и гараж продать, и офис в аренду сдать, и провести сложнейшую сделку, например, решить жилищный вопрос сразу трех-четырех семей, согласовав при этом сроки переездов, получения кредитов, сбора документов и очень много других нюансов.

Но на практике, как правило, складывается специализация, кому-то нравится коммерческой недвижимостью заниматься, кому-то квартирами и ипотеками, кому-то загородная недвижимость больше нравится. Это объяснимо, так как в каждом из направлений множество нюансов, особенностей.

Например, жилищный риэлтор точно должен знать, какие сроки у каких банков для одобрения рассмотрения заявок, для получения кредитов, для совершения сделки после одобрения кредита. Риэлтор должен объяснить клиенту и про процентную ставку, как ее можно уменьшить, и про то, во сколько по времени лучше идти в МФЦ регистрировать сделку, и про то какие от нотариуса документы потребуются, сколько они стоят. В общем, уровень профессионализма риэлтора играет очень большую роль в сделках с недвижимостью.

— Существует какое-то профессиональное сообщество, какие-то стандарты профессии?
— Я вам скажу, раз уж разговор откровенный и анонимный, мы все друг друга знаем. Не говорю про «студентов», «мелочь», которая сбивает цену, а способна только электронную очередь в МФЦ занять, чем подрывает уровень доверия к риэлторам в целом. Я говорю об эффективном, нормальном профессиональном сообществе, которое существует, разрабатывает свои правила поведения на рынке, придерживается этих правил, проводит крупные мероприятия, поставляет информацию в органы власти, в СМИ.

Это крупные, средние и даже небольшие компании, это юридические лица, они платят налоги, платят людям зарплаты. Кроме этого есть какие-то неписаные этические законы профессии, которые нормальные риэлторы нарушать не будут.

— Многие с предубеждением относятся к вашей профессии. Мол, можно и самостоятельно приобрести жилье.
— Самостоятельно можно и сапоги тачать, и пироги печь, кто ж против? Можно и жилье приобрести или продать самостоятельно, только смотря какое, смотря по какой схеме. Если у вас есть деньги, вы хотите купить квартиру (строящееся, новостройка, вторичка, без разницы), вы просто идете и покупаете, учитывая, что все риски сделки берете на себя, а главное — проверку добросовестности продавца.

Вы посмотрите, сколько обманутых дольщиков, но нормальные риэлторы, как правило, имеют представление о застройщиках. Например, знающие люди своим клиентам сразу говорили о тех, кто строил «Первый Пермский микрорайон», что там «мошенники», и соваться туда не стоит.

Можно самостоятельно купить или продать жилье, если сделка связана с ипотекой, но если вы немного юрист, немного экономист, знаете особенности рынка и обладаете свободным временем. Я таких клиентов не встречала.

— Риэлтор может помочь в получении ипотечного кредита? Как?
— Ну вы себе, наверное, представляете это так — занести в ипотечный отдел банка коробку конфет или взятку начальнику отдела. Нет, у банков сильные службы безопасности, и даже если риэлтор и ипотечный менеджер банка муж и жена, нет гарантии, что кредит клиенту одобрят.
Тут совсем другие подходы. Так, для начала важно определиться с суммой дохода, который есть у заемщиков, со справками 2НДФЛ, справками по форме банка.

— Я слышала, что справки 2НДФЛ подделывают.
— Так дыма без огня не бывает. Раз слышали, значит, все возможно.

— А за сколько?
— А за сколько вы слышали?

— В среднем 8–10 тыс. рублей.
— Значит, так оно и есть.

— Хорошо, законно или не очень, с суммой дохода определились, что дальше?
— После того, как сумма дохода понятна, нужно выбрать банк и ипотечный продукт. Банков выбираем несколько, конечно же. И если спрашивают в каком-нибудь, не подавали ли документы в другой банк для получения ипотеки, говорим, нет, не подавали.

Если уже окончательно и бесповоротно отказали в «Сбербанке», идем в ВТБ, так как есть устойчивое мнение, что у них нет общей базы, базы кредитных историй. И в «Сбербанке» вы можете оказаться в списке неблагонадежных, а в ВТБ вам все одобрят. Соответственно, наоборот, не получилось в ВТБ, идем в «Сбербанк».

— А почему именно эти банки?
— Можно и в другие, конечно, просто у риэлторов с этими наработаны более тесные взаимоотношения.

— Некоторые удивляются, и доход нормальный, белый, и кредитная история ничем не испорчена, а вот не одобряют кредит, и все тут.
— Здесь профессиональный практикующий риэлтор опять же может подсказать, в чем дело. Например, мы заметили такую закономерность: клиентам отказывают при наличии кредитной карты. Может, прямой связи и нет, но мы рекомендуем закрыть карту, счет. И — срабатывает!

— Да, я помню, всем предлагали такие карты, лимит которых до 15–30 тыс. рублей. Про них речь?
— Да.

— Итак, есть доход, нет кредитных карт, одобрена сумма. Что дальше?
— В идеале надо еще до истории с банком подобрать квартиру, определиться с ее стоимостью (договориться с продавцом), тогда уже будет понятно, сколько денег просить у банка. Просить надо, конечно же, больше, потому что одобрят все равно меньше, чем просите или ровно столько, сколько стоит квартира. Максимальный срок рассмотрения заявки банком — две недели, хорошо, если продавец согласится ждать. Можно, конечно, получить одобрение от банка на получение кредита, и потом искать квартиру, но будете нервничать чуть больше, так как на сделку отводится от 2 до 3 месяцев после рассмотрения заявки.

— Как снизить процентную ставку?
— Торгуйтесь. Торгуйтесь по поводу и без, не бойтесь задавать вопросы, спрашивайте у своего менеджера, учел ли он, что вы молодая семья, супер-клиент их банка, получаете зарплату через этот банк, у вас трое-четверо детей, может, что-то и выстрелит в сторону уменьшения процентной ставки. Не бойтесь того, что менеджер отправит заявку на корректировку.

— Как сэкономить на получении ипотеки? Все представляют, сколько нужно средств, чтобы получить кредит, это и первоначальный взнос, и страховки, и выплаты оценщикам, нотариусу.
— Я знаю, как взять ипотеку вообще без денег, но все зависит от везения клиента. О первоначальном взносе некоторые договариваются с продавцом, если повезет, то продавец согласится подтвердить, что первоначальный взнос он получил. В итоге квартира, которая стоит 2 млн рублей «уходит» как будто за 2,4 млн рублей, из них 400 тыс. рублей — это те самые 20% первоначального взноса.

Банки, конечно, подстраховываются, требуют оценку квартир. Оценка делается за счет продавца или покупателя, или обоих. Если повезет, оценщики пойдут навстречу клиентам, повысят среднерыночную стоимость квартиры. Если повезет, продавец может «уступить» как раз сумму первоначального взноса.

Нотариусу нужно будет заплатить, конечно, за положенные документы, по прайсам. Со страховками проще. Не соглашайтесь на страховки, которые предлагает вам банк! Берите список аккредитованных банком страховых организаций, обзвоните все, узнайте меньшую цену.


— И про саму ипотеку. Вот такие примеры приводят люди: при ежемесячных регулярных платежах в 13 тыс. рублей, за год выплачено 23 тыс. рублей основного долга, остальное — проценты. Или: при ежемесячных регулярных платежах в пределах 25 тыс. рублей за три года выплачено 100 тыс. рублей основного долга, остальное — проценты. Как уменьшить сам кредит?
— Уменьшайте при досрочном погашении срок, а не сумму платежа, это поможет уменьшить проценты и увеличить тело кредита. Это вам и в банке скажут, единственное, чего не скажут, хотя это уже секрет Полишинеля, это то, что в онлайн-режиме можно уже досрочно гасить сумму основного долга, раньше нужно было обязательно идти в банк с заявлением.