Получайте оповещения

в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

Пермский край
Всего заражений
12734 +155
Выздоровели
8507 +89
Умерли
630 +8
Properm.ru
Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор Риэлтор Дмитрий Клементьев рассказал корреспонденту Properm.ru об особенностях профессии, конкуренции на рынке, подводных камнях для покупателей и продавцов жилья, отношениях с госорганами и ситуации, сложившейся из-за пандемии коронавируса.

Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор

Что такое «двойные комиссии», «кривые» объекты? Что со справками о составе семьи? Объясняет риэлтор
Фото: из личных архивов Дмитрия Клементьева
Риэлтор Дмитрий Клементьев рассказал корреспонденту Properm.ru об особенностях профессии, конкуренции на рынке, подводных камнях для покупателей и продавцов жилья, отношениях с госорганами и ситуации, сложившейся из-за пандемии коронавируса.

— Дмитрий, какое-то время назад стать риэлтором было очень модно. Все бежали на обучающие курсы, получали дипломы, а некоторые и без дипломов брали с людей комиссии за то, что занимали в 7 утра очереди в регпалату. Непонятен был и набор услуг, и их стоимость. Сейчас, вроде, все стало более цивилизованно. Или нет?

— На самом деле, одно время это было не только модно, но и престижно. И одно время эта профессия даже подлежала лицензированию. Но сейчас всё упростилось.
Сегодня риэлтор или специалист по недвижимости (агент по недвижимости) — это одна из распространённых профессий на рынке услуг. И в больше степени распространению способствовало как раз упрощение требований, отмена лицензирования и отсутствие обязательного требования о наличии профильного образования. В профессию пошли «все кому не лень».
С одной стороны, это хорошо. У большего числа людей появился шанс сменить профессию.
А с другой стороны отсутствие обязательных требований привело к тому, что риэлторами смогли назваться люди, которые провели 1–2 сделки, не имеющие абсолютно никаких знаний о рынке недвижимости.
В каких-то агентствах проводят обучения для своих новобранцев, прежде чем выпускать их в поля, но в большинстве случаев даже эти внутренние обучения не дают нужных знаний и навыков.
Из специализированных учебных заведений, аккредитованных Российской гильдией риэлторов, в Перми осталось всего одно, оно занимается обучением специалистов по недвижимости по стандартам и выдает соответствующие аттестаты.
Что касается понятности и прозрачности, то до сих пор есть компании, которые работают непонятно как и делают непонятно что. Многие жалуются на избыточное законодательное регулирование в некоторых отраслях. Но я лично считаю, что в сфере продаж недвижимости его несколько недостаёт. В частности, я бы вернул лицензирование.

— Как отличить хорошего риэлтора от плохого?

— Это самый сложный вопрос. Я всегда на него отвечаю — задавать вопросы. Задавать риэлтору вопросы всегда — при знакомстве, вопросы тому, кто его рекомендовал, вопросы в процессе работы — просто обязательно!
Хороший риэлтор всегда отвечает на вопросы развёрнуто. Ничего не скрывает, всё объясняет, не препятствует общению продавца с покупателем, если в этом есть необходимость. А на сделке, я считаю, вопросы стороны сделки должны задавать друг другу (по документам, по цене, прочие вопросы).
Хороший риэлтор работает открыто. Клиент знает, за что он платит и сколько он платит.
Кроме того хороший риэлтор не заканчивает работу с клиентом после того, как сделка завершена. Он должен быть для клиента как личный врач, как личный адвокат.

— Какие услуги оказывают риэлторы?
— Спектр услуг, оказываемых риэлторами, широк. Одни могут оказывать только услуги по продаже или покупке, могут оказывать комплексные услуги: продажа-покупка, ипотечный и страховой брокеридж, юридическое сопровождение.
Нужно всегда уточнять у специалиста, с которым вы планируете работать — какие услуги входят в его работу, за что вы платите ему комиссию.

— Насколько высока конкуренция на этом рынке? Чем она характерна?
— Конкуренция на рынке высока. За последнее время с рынка ушли или сильно «сжались» многие старожилы рынка, классики, если так можно сказать. Освободившиеся у них кадры открыли свои агентства. Много появилось и новых агентств, которые активно развиваются. Поэтому на рынке приходится активно учиться, совершенствоваться, а также «работать локтями», чтобы бизнес развивался.
Чем характерна конкуренция? Да особо ничего выдающегося нет. И слава богу. Разве что, у нас, по какой-то непонятной причине, например, не могут закрепиться «федералы». В целом, помимо конкуренции, у нас есть с коллегами по рынку и партнёрство, сотрудничество. Лично я предпочитаю с некоторыми коллегами делать совместные сделки, так как доверяю им и уверен в их порядочности. Но есть и компании, которые обхожу стороной (к сожалению, это одна из крупных пермских сетей, состоящая из трёх брендов).

— Какие риски снижают риэлторы? Что они могут учесть, посмотреть, уточнить из того, что человек не может сделать самостоятельно?

— Что касается рисков — тут не всё однозначно. Это зависит от того, этот специалист работает в агентстве, где есть юрист или в агентстве нет юриста, или это частный риэлтор и какое у него образование.
На самом деле ведь до того, как стать специалистами по недвижимости, эти люди раньше работали в разных сферах, не связанных с недвижимостью. Просто они многому научились и приобрели ценный опыт. И именно эти знания и опыт позволяют риэлтору анализировать правоустанавливающие документы, читая «между строк». А также, образование — юридическое или профильное дополнительное образование.
Риэлтор чем-то даже похож на частного детектива — он и профессиональный переговорщик, слушает и выделяет важное, сравнивает с информацией из документов, изучает открытые источники, использует для получения информации об объекте и продавце специализированные сервисы.

А после сбора и анализа информации, профессионал предлагает решения, используя которые, можно подстраховать клиента или существенно снизить его риски. А если риски снизить нельзя — предлагает отказаться от объекта.

По моему опыту, некоторые «персонажи», я их так назову, с которыми мне приходилось встречаться, могут не то, что снижать риски, а даже увеличивать их. В такой ситуации приходится работать «за себя и за того парня»… Клиент ведь не виноват, что ему попался откровенный дилетант.

— Что такое «двойная комиссия»? Какие еще подводные камни могут ожидать клиентов вроде бы респектабельных риэлторских агентств?
— Двойная комиссия… Это «боль» честных игроков рынка, считающих, что за услугу должен платить тот, кто за ней обращается, кто её заказывает. Но некоторые агентства решили, что можно открыто брать комиссию и с продавца и с покупателя. При этом, не могут внятно объяснить, чьи интересы в этой ситуации они будут отстаивать. Больше похоже, что свои…
Также есть такой вариант двойной комиссии, как «прикрытие» или «скрытка». Это когда риэлтор, которого нанял покупатель договаривается с продавцом объекта о некой сумме денег, которую покупатель отдаст риэлтору после сделки. При этом, покупатель не в курсе, что вместо положенного торга, ему в цену квартиры «включили» откат. Я это называю прямым текстом, ведь это можно квалифицировать именно как откат. И получается, что риэлтор получает деньги и с продавца, и с покупателя, интересы которого он должен был защищать. А получается, что он эти интересы продал… С этими «прикрытиями"(откатами) часто в последнее время стали сталкиваться мы, когда к нам за покупкой обращаются сотрудники одной пермской крупной сети из трёх брендов красного цвета. Они ещё при звонке спрашивают «комиссию прикроете?», «Если да, тогда приведём покупателя!» Это просто дикость, я считаю…

— Расскажите, о нескольких характерных примерах, когда клиентов приходилось уберегать от недобросовестной сделки или защищать в суде.
— Примеры у меня есть, конечно. Коротко очень сложно рассказать. Бывали и неадекватные продавцы, на сотрудниц даже нападали. И объекты разные «кривые» приносили. В основном недобросовестность выражалась в некомпетентности или стороны продавца или их риэлтора. Мы стараемся уберегать клиентов от объектов, по которым высок риск судебного разбирательства.
В суде мы выступали от лица наших клиентов, чтобы с недобросовестного продавца «высудить» задаток. Если дело уже более серьёзное, например, попытка судебного признания сделки недействительной, то для суда требуется представитель имеющий соответствующий опыт. Наше законодательство, к сожалению, очень своеобразно и нужен человек, который в нём «как рыба в воде» и мы помогаем такого найти.

— Есть умирающие профессии, но риэлтор — не из таких?

— Я не считаю, что профессия риэлтор — умирающая. Одна из причин тому, что человеку нужно чтобы его интересы представлял тоже человек. Как говорится «человеку нужен человек».

— Объясните, что делать с этой справкой о составе семьи, которую продолжают требовать различные инстанции, несмотря на то, что она отменена? А где сейчас брать данные, которые использовались в этих справках?
— А что касается справок — это до сих пор нерешенный вопрос. Совсем недавно, в конце февраля, у нас была встреча в администрации губернатора Пермского края с комиссией, которая решает вопрос с предоставлением этих самых справок. К заседанию я написал большую пояснительную записку, в которой указал, что отсутствие на данный момент, инструмента/сервиса, позволяющего достоверно установить количество лиц, зарегистрированных по адресу квартиры/жилого дома, лишает добросовестного продавца возможности предоставить покупателю информацию, а добросовестного покупателя лишает возможности получить достоверную информацию. И получается некая правовая коллизия, когда ни продавец ни покупатель, действующие добросовестно, не имеют возможности обладать нужной и важной информацией об объекте недвижимости. И пока не могу сказать, как быстро эта ситуация решится.

Мы со своей стороны собираем эту информацию из разных источников — от разговора с продавцом, соседями, до анализа квитанций по коммуналке и сравнения со штампами о регистрации в паспортах.

— Последние примеры, я уверена, что вы следили за ними, про учительницу из Кунгура, которая купила, используя господдержку, квартиру, а сейчас их выселяют, с двумя детьми. Как избежать таких случаев?
— Да, я читал решение суда. К сожалению, на мой взгляд, и сами люди здесь виноваты были, что не проявили должную осмотрительность. И странна позиция банка, согласовавшего этот объект. Ведь стоило заказать выписку о переходе прав — стало бы понятно, что частые переходы права, это один из поводов очень пристально проверить все документы, а ещё лучше, вообще отказаться от покупки. Там ведь квартиру перепродавали несколько раз. Многие просто надеются на то, что «банк всё проверит», а выходит, что эта проверка весьма формальная. И после этого мы вернёмся к тому, что я упоминал ранее — задавать вопросы! Не бояться вопросов. Нет дурацких вопросов. Есть не заданные вопросы.

— Какие самые сложные сделки в вашей практике можете вспомнить? Удавшиеся и неудавшиеся.
— Сложные — это, как правило, или длительные или нервные. Самая длительная — продажа квартиры почти в течении 3х лет. Ситуация осложнялась очень плохим состоянием квартиры, расположением в своеобразном месте и, конечно, поведением одного из собственников. Но задачу нужно было решить, чтобы помочь разъехаться дочери и её папе, который любил хорошо выпить.

— За какие заказы вы никогда не возьметесь?
— Я никогда не берусь за явные мошеннические схемы или за сделки, где я не вижу путей безопасного проведения для своих клиентов. За объекты с кривыми документами. Например, ко мне иногда обращаются с просьбой продать объект, где не исполнено обязательство по выделению долей детям после использования маткапитала. Я сначала пытаюсь вразумить продавца, чтобы доли всё-таки были выделены, а потом уже продавать. Если никак не получается — отказываюсь.

— Какие сделки наиболее частые в вашей практике? Увеличилось ли количество приобретения жилья в ипотеку?
— Наиболее частые — покупка квартиры. 80–85% — это ипотечные сделки. При этом у меня практически нет клиентов с улицы. Всё по рекомендациям.

— Есть мнение, что сложнее всего сделки, где есть дети, вроде как, с органами опеки сложно работать. Так ли это?
- Нет, ничего сложного, если все документы подготовлены верно. Хотя, конечно, иногда бывает, что не совсем компетентно ведут себя сотрудники опеки. По последней сделке моему клиенту пришлось даже жаловаться руководству на ошибки в приказе.

— А с какими государственными органами, действительно, тяжело работать? И какие изменения на облегчили всем жизнь (появление МФЦ, например)?
— МФЦ, да, действительно очень упростили подачу и получение документов в разные госструктуры. Самое главное, чтобы сотрудники МФЦ не давали консультаций по тем вопросам, которые не входят в их компетенцию. А то несколько раз уже давали такие советы, что «волосы на голове шевелились»…
Пока у нас самые трудные органы власти — это МВД и Роскомнадзор, те самые, из-за которых возникла проблема со справками о прописанных.

— Дмитрий, закончим главным, конечно. Что происходит сейчас, кроме того, что многие банки закрыли отделения по работе с клиентами, приостановили сделки?

— Пока до конца не ясно. До введения выходных банками было одобрено множество заявок, в том числе теми, которые не изменили ставки по ипотеке. Сейчас все в ожидании, что будет после нерабочей недели, МФЦ закрыты, Росреестр работает в усеченном режиме. Не ясно, что будет в ближайшем будущем с доходами у тех, кто уже одобрился.
Некоторые банки исключили из списка потенциальных заёмщиков работников микробизнеса, общепита, услуг и туризма из-за высоких рисков неплатежей.


Оцените материал