Жителям «деревни крепостных» в Усть-Качке в два раза увеличили плату за найм жилья

Жителям Усть-Качки, чьи дома оказались в собственности ООО «Жилсервис Усть-Качка», повысили плату за найм их квартир в два раза, с 11 до 22 рублей за 1 кв.м. Возмущенные люди обратились в прокуратуру, параллельно они судятся с собственником и управляющей компанией.

Как в Пермском крае появилась «деревня крепостных», читайте здесь и здесь. Уже 20 лет 3,5 тыс. жителей пытаются добиться справедливости и восстановления своих прав на приватизацию. Судебный процесс ими проигран по единственному основанию — «истечение сроков давности». Уже несколько лет собственник их домов вынуждает выкупать у него квартиры и платить найм «за пользование жилым помещением». Ни прокуратура, ни суд, ни местные или федеральные власти не смогли восстановить справедливость.

Плата по приказу

Цена аренды за жилье растет, не подчиняясь никакому тарифному законодательству, никто ее не регулирует. В 2007 году между собственником домов и ООО «Управляющая компания Усть-Качка» был заключен агентский договор, в соответствии с которым управляющая компания начисляет нанимателям жилых помещений плату за жилищно-коммунальные услуги, за найм, выставляет счета, собирает деньги с жителей.

На основании приказа директора «Жилсервис Усть-Качка» в 2008 году установлена плата за жилое помещение для нанимателей в размере 3 рубля за 1 кв м. Через некоторое время ее повысили до пяти рублей, в 2015 году до 11 рублей, а в 2020 году плата за найм была увеличена с 11 до 22 рублей за квадратный метр. Жители считают, что только протестные мероприятия смогут им помочь. Основания так считать у них есть. Прокуратура несколько раз меняла свою позицию по поводу найма и платы за него.

В обычных условиях аренда жилья и плата за него — это договорные отношения: наниматель и арендодатель договариваются о цене, заключают договор. Но в случае с жителями, которые вынуждены снимать свои квартиры, это одностороннее решение собственника домов. И решение, по мнению жителей, незаконное. В 2009 году прокуратура Пермского района была с жителями согласна, раз нет письменного договора коммерческого найма, значит, нет права взимать плату за найм.

Управляющая компания и собственник предписание не исполнили, стали включать плату за найм в ЖКУ, как бы «прятать» её в платежках, не отделяя суммы за найм от других услуг. Прокуратура Пермского района сообщила жителям, что эти действия работников управляющей компании противоречат законодательству.

Кроме того, прокуратура сочла неосновательным обогащением те средства, которые управляющая компания удерживала за найм из платы за жилищно-коммунальные услуги. В адрес директора управляющей компании «Усть-Качка» было внесено представление об устранении нарушений законодательства. Управляющая компания перестала включать плату за найм в ЖКУ, стала начислять ее отдельной графой в платежке.

В 2015 году после очередного повышения платы со стороны собственника жители вновь обратились в надзорный орган. Выяснилось, что прокуратура уже передумала, она согласна с тем, что жители должны платить найм и без заключения письменного договора, потому что собственнику надо ремонтировать дома, они старые. Как управляющая компания «ремонтировала» дома — отдельная история, закончившаяся реальным приговором бывшим руководителям управляющей компании. Они были признаны виновными мошенничестве, совершенном с использованием служебного положения, в крупном и особо крупном размере, похитили более 4 млн рублей.

Размер аренды предусматривается договором (который жители не заключали), а собственник может менять условия договора в одностороннем порядке (непонятно, почему).

В 2016 году прокуратура передумала вновь, сообщила, что найм у жителей должен быть не коммерческий, а социальный (плата за соцнайм регулируется органами власти, не может превышать максимальный предел, установленный в территории).

Параллельно управляющая компания взыскивала с жителей задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. И суды удовлетворяли иски, указывая, что раз нанимателям выдавались оферты (счета извещения), то письменная форма договора считается соблюденной. Кроме того, приказ ООО «Жилсервис Усть-Качка» от 2008 года нанимателями не оспаривался в судебном порядке. Этот приказ является основанием для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и найм.

Жители категорически не согласны с тем, что счет за аренду может являться подтверждением заключенного договора. По их словам, сначала компания должна была как минимум понудить их заключить договоры аренды. На решения Пермского районного суда поданы апелляционные жалобы. В апелляционных жалобах жители указывают, что районным судом были допущены нарушения норм права. По словам юриста Алексея Цуканова, найм и право пользования жилья относится к организационным отношениям власти и подчинения, а оплата за жилищно-коммунальные услуги к имущественным отношениям возмездного характера. Поэтому в случае с оплатой ЖКУ выставленная платежка может считаться тем самым «письменным договором», а в случае оплаты найма никак не может.

В два, в три раза, как вздумается?

Весной 2020 года собственник домов увеличил плату за найм в два раза, а жителям прислал уведомления со ссылкой на изменения в федеральном и краевом законодательстве.

По словам юриста Алексея Цуканова, ссылки на законодательные изменения, которые приводит в своем уведомлении управляющая компания, не состоятельны. По сути собственник требует с жителей платить налог за его имущество. И это при том, что он взыскивает с нанимателей плату в Фонд капитального ремонта, тогда, как арендатели не вправе взыскивать с нанимателей эту плату. Такого законодательством не предусмотрено.

В ответ на уведомления о повышении платы жители направили директору ООО «Жилсервис Усть-Качка» Константину Завьялову уведомления о несогласии платы за найм в связи с отсутствием договорных отношений. «Договор заключен не был, акта приема-передачи квартиры не существует», — указано в уведомлениях. Кроме того, жители указали на незаконность требований с нанимателей оплаты налогов и взносов в фонд капитального ремонта.

Весь сюрреализм происходящего можно оценить по одному яркому примеру. Одна из жителей, уже пенсионер, в свое время отдала под строительство многоквартирного дома два принадлежащих ей земельных участка, за это получила ордер на квартиру в этом доме. А теперь ее лишили собственности, у нее ни земли, ни квартиры, да еще и требуют платить за найм своего жилья. «Сложившийся исторически особый правовой режим пользования ответчиками квартирой зависит не от формы собственности, а от оснований ее приобретения ответчиками. Убедительных и достоверных доказательств обязанности ответчика оплачивать найм жилого помещения истец суду не предоставил», — поясняет Алексей Цуканов. Судебные заседания по апелляционным жалобам еще не назначены.

​