Впихнуть «невпихуемое». Дом на Горького, 86 рискует стать символом плохой точечной застройки

Весной 2021 года на небольшом земельном участке возле Сквера трех поколений на углу улиц Красноармейская и Максима Горького рабочие огородили территорию и начали завозить строительную технику. Жители соседнего дома с удивлением узнали, что мэрией Перми выданы разрешения на строительство двухсекционного 12/19 этажного дома на 200 квартир. По более раннему проекту квартальной планировки на участке должен был появиться дом в 6/9 этажей, да еще и в другом месте участка. В реальности дом вдвое вырос в этажности, сменил место, возможно, нарушает градостроительные нормы и точно влияет на нормальную жизнь соседей. Жители соседнего дома обратились в прокуратуру, минстрой с требованиями отозвать разрешение на строительство. Вопросы о правомерности и регламентах точечной застройки сформулировали в обращении к президенту. Сейчас к разбирательству подключают краевую инспекцию стройнадзора.

В 2017 году в структуре владения участком начали происходить изменения. В числе владельцев доли появлялись Екатерина Никишина, Самсон Саратикян (ему перешла доля его же компании «Сарко») и ООО «ПСК «Стройэффект». 30 декабря 2020 года доли госпожи Никишиной и «ПСК «Стройэффект» переходят в собственность ООО «СЗ «Максима Горького 86». По данным «СПАРК» сейчас эта компания является собственником земли, на участок наложено обременение ПАО «Сбербанк», вид ограничения — ипотека. Отметим, создание специализированного юрлица для реализации проекта застройки — распространенная практика. В данном случае, бенефициарами компании следует считать владельцев «ПСК «Стройэффект».

Новый проект дома по ул. М.Горького 86 начал именно «ПСК «Стройэффект» еще в 2019 году. Именно эта компания заказала экспертизу проектной документации в ООО «СНТЦ» заявлением от 20 ноября 2019 года.

По новому проекту дом разместился не вдоль ул. Горького, а торцом к ней, причем под углом. Вместо 6/9 этажей, одна секция стала 12 этажей, вторая — 19 этажей. Вот как это выглядит на официальном рендере застройщика. Обратите внимание, на компьютерной иллюстрации нет домов за новостройкой. Ракурс с ул. Красноармейской, от Сквера трех поколений.

А вот так это выглядит на схеме:

А вот так в реальности: слева сразу застройкой дом.

Отметим, новый проект вписывается в параметры высотности, но никак не совпадает с проектом квартальной застройки 2014 года. Департамент градостроительства администрации Перми сообщил, что «градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:81747 был разработан и утвержден 25.04.2018». Нам не удалось выяснить, кто конкретно и на основании каких документов согласовал возможность изменения размещения и высотности дома. На момент публикации связаться с руководством ООО «СЗ «Максима Горького, 86» по обозначенным официальным телефонам не удалось.

Жизнь в стиле реалити-шоу

В обращении в прокуратуру жители дома по ул. 1-я Красноармейская,5 (имеется в распоряжении редакции) указывают четыре основных нарушения: дом ставят слишком близко, нарушает нормы освещенности, там маленькие пожарные проезды и не хватает парковочных мест.

По утверждению авторов обращения, согласно строительным нормативам (СП 42.13330.2011) расстояние между длинными сторонами жилых зданий должно быть при высоте 2–3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м. При этом в экспертизе на проект строительства дома (к экспертизе еще вернемся) указано расстояние между строящимся домом и существующим — 18,13 м. И далее: «На странице 31 заключения экспертизы указано: «… был выполнен проверочный расчет деформаций грунтового основания при забивке свай, в результате которого было установлено, что расстояние 16 м до ближайшего здания, расположенного по адресу ул. Красноармейская, 5, является безопасным». Отметим, норматив в 20 м — для 4-х этажных домов. Логика подсказывает, что для высоток расстояние должно быть много больше, не так ли?

Из этого пункта следует второй. Сложно представить, что дом в 12/19 этажей (общая высота 54 м), стоящий в 16–18 м, не будет заслонять солнечный свет. Но в той же экспертизе написано: «Проектируемый МКД не влияет на естественную освещенность и инсоляцию помещений в зданиях существующей застройки». Авторы обращения в прокуратуру считают, что выводы не соответствуют действительности и не подтверждены расчетами.

Согласно нормативам ширина пожарных проездов для техники для зданий высотой более 46 м — 6 м, расстояние от внутреннего края подъезда до наружных стен для зданий высотой более 28 м — 8–10 м. При этом на разбивочном плане участка ширина проезда для пожарной техники для секции высотой 49,9 м — 3,5 м, расстояние от внутреннего края подъезда до наружных стен — 5,8 м. То есть нормативы не соблюдены, и это может представлять опасность сразу для двух домов.

Ну и последнее по списку, но не по значимости. На дом в 200 квартир должно быть запланировано 25 временных мест на парковках (мало, но такие у нас нормативы). В проектной документации их 15. Должны быть и парковки для жителей в нормативе 0,3 на квартиру (в доме 202 квартиры)

Отметим, существенные отклонения от градостроительных норм нашли не эксперты, а просто жители дома. Возникает вопрос, что еще можно найти, если проект будут изучать действительно независимые эксперты? Из ответа департамента градостроительства следует, что в данном случае предельные нормы не действуют. «Предельные параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не подлежат применению к правоотношениям, возникшим из договоров о развитии застроенной территории или о комплексном освоении территории, заключенных до 13.10.2017…» А поскольку первое постановление принимали еще в 2008 году, то как сообщается «…данные предельные параметры не подлежат применению». Какие предельные параметры применению подлежат, в мэрии не уточнили. Но логика, безусловно, интересная. Проект 2019 года, используются СНИПы 2011-го года, но предельные параметры не работают.

Экспертиза нанайских мальчиков

Почему у экспертизы не возникло вопросов к проекту? Проект дома подготовило ООО «Пермпромпроект». Адрес: Пермь ул. Монастырская д. 14 оф. 201. Учредители: Владислав Коркодинов, Борис Пименов, Сергей Осетров. (господин Коркодинов является директором компании). А экспертизу проекта с положительным заключением сделала компания «СНТЦ» («Строительный научно-технический центр»). По стечению обстоятельств ООО «СНТЦ» зарегистрировано в том же месте, то есть в оф. 201 на ул. Монастырской 14. Борис Пименов является учредителем и гендиректором «СНТЦ», а господа Коркодинов и Осетров ранее входили в число учредителей. По данным «СПАРК» ими по отдельности и совместно учреждены еще несколько компаний со схожим функционалом.

То есть, проект создала компания, где директор Коркодинов и учредитель Пименов, а затем экспертизу делает фирма, где директор Пименов, а бывший учредитель Коркодинов. Такая экспертиза называется независимой, во всяком случае мэрия ее пропускает совершенно спокойно причем дважды. Одна экспертиза поздняя, за апрель 2021 года сделана по заявлению ООО «СЗ «Максима Горького 86», вторая на год раньше — по заявлению ООО «ПСК «Стройэффект».

На вопрос Properm.ru «По каким причинам не была принята во внимание аффилированность проектной и экспертной организаций?» в департаменте градостроительства сообщили: «Департамент градостроительства и архитектуры не вправе подвергать сомнению положительные заключения организаций, уполномоченных на проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий». В Минстрое Прикамья пояснили, что проверка законности экспертиз вне компетенции ведомства, так же как и вопросы выдачи и отзыва разрешений на строительство.

Как выглядит ситуация в целом? Как точечная застройка в худшем значении этого слова. Утвержденный и прошедший публичные слушания проект квартальной застройки изменен. Для жилого дома изменили место, и превратили дом средней этажности в высотку. Новый проект, вероятно, нарушает ряд градостроительных нормативов, в частности допустимое расстояние между домами, нормы инсоляции, требования противопожарной безопасности. Сам проект и его экспертизу делали аффилированные фирмы. Несмотря на все вопросы соответствующий департамент мэрии без вопросов выдал разрешение на строительство, ибо «не вправе подвергать сомнению положительные заключения».

Прокуратура Свердловского района Перми переадресовала обращение жителей в инспекцию строительного надзора края, обосновав это необходимостью применения специальных компетенций в сфере градостроительства. Сейчас жители соседних домов ждут реакции контролирующих организаций.