Дом дорогой культуры. Мэрия Перми нашла, куда потратить ваши 85 миллионов рублей, но не придумала зачем

На днях пермская мэрия объявила о желании выкупить в муниципальную собственность Дом культуры им. Чехова за 85 млн рублей. Заявленные мэрией затраты на эксплуатацию ДК по сегодняшним ценам составляют порядка 18 млн рублей в год.

ДК 1957 года постройки — типичное здание сталинского стиля. Три этажа, 4 тыс. кв. метров общей площади, зал на 600 мест. С момента постройки клуб принадлежал заводу «Камкабель». Затем активом управляло ООО «Дворец культуры им. А.П. Чехова» (учредители — ДК им. Чехова и Алексей Касаткин). Летом 2020 года фирма продала дворец Алене Швецовой. Как сообщал «КоммерсантЪ», госпожа Швецова приобрела актив в интересах предпринимателя Всеволода Юшкова. Сумма сделки неизвестна, но ранее здание выставляли на продажу за 15 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта на тот момент была 36 млн рублей. То есть цена могла составлять от 3,75 до 8 тыс. рублей за кв. метр.

Логика продажи вполне понятна. К 2020 году ДК представлял собой типичный «соцобъект на балансе бизнеса». Здание морально и физически устарело, требовало капремонта, то есть колоссальных вложений. При этом коммерческая отдача мала. Отсюда и стремление продать. В 2020 году господин Юшков заявлял, что собирается восстановить здание, состояние которого «оставляло желать лучшего»: требовался ремонт крыши, окон, зрительного зала. Ремонт действительно делался, затраты и список работ неизвестны.

Who is мистер Юшков?

Нынешний владелец ДК им. Чехова девелопер Всеволод Юшков. По данным «СПАРК-Интерфакс», он владелец/директор еще десятка фирм. Также господин Юшков возглавляет пермское отделение «Партии Роста». Самые известная компания, принадлежащая Всеволоду Юшкову, — ООО «Урал Девелопмент».

В 2012 году Всеволод Юшков стал собственником помещений в самом центре Перми — в корпусах бывшего Пермского военного института ракетных войск. Тогда он стал известен резонансной историей о превращении чердака офисного центра по ул. Монастырской, 14 в полноценный этаж.
В 2014 году господин Юшков зарегистрировал ООО «Пермский завод смазок и СОЖ». Напомним, сам завод (ОАО «Пермский завод смазок и СОЖ») был признан несостоятельным в декабре 2012 года. Но именно в 2014-м основной кредитор предприятия Сбербанк (общая сумма задолженности — 185,3 млн руб.) переуступил право требования долга АО «ПЗСП». На торгах по продаже имущества обанкротившегося предприятия ПЗСП приобрел за 180,13 млн руб. имущественный комплекс завода. Впоследствии господин Юшков переименовал фирму в «Просто кот».
В 2020 году краевые власти планировали приобрести у структур г-на Юшкова помещения бывшего ДК ракетного института по ул. Окулова, 5 за 350 млн рублей. Сделку отложили. Официально — из-за незаконченного ремонта помещения.

Растущий квадрат

На первый взгляд, сделка по выкупу ДК им. Чехова типична для последних лет. Власти Перми и края регулярно выкупают соцобъекты (потребности велики, а строить не успевают). Тем не менее эта сделка выделяется. Чтобы именно в Перми выкупали дом культуры — редкость. За последние годы заявляли о таком намерении только в отношении ДК им. Ленина. И то, скорее, в силу символизма, чем по реальной потребности.

Давайте признаем, по числу всякого рода общественно-культурных точек краевая столица на порядки опережает другие города края. Такого дефицита, как, например, со стадионами или бассейнами, нет. На той же Гайве есть «Родина». Мало? Конечно. Всегда будет мало. Но сегодня — вопрос о целесообразности.

Вторая причина удивления — цена. Сейчас мэрия планирует купить здание по цене 21,25 тыс. рублей за квадратный метр, что в 3–5 раз дороже оценок 2020 года. По данным одногоиз порталов недвижимости, с 2020-го по настоящий момент помещения свободного назначения или торговые площади (эти категории больше подходят для оценки здания) подорожали максимум на 23–27%. А по данным РБК, рынок коммерческой недвижимости в Пермском крае в 2019 и 2020 годах показывал негативную динамику: по итогам 2019-го упал на 2%, а за 2020-й показал снижение на 5%.

Нам не удалось обнаружить данных, которые бы обосновывали столь большой рост стоимости квадратного метра, как в случае с культурным центром на Гайве.

Отметим и еще один нюанс. Зонирование участка под зданием ДК не позволяет жилую или иную высотную застройку, и изменить назначение вряд ли удастся. Это означает, что единственным возможным покупателем на здание могут быть только государственные или муниципальные власти.

Выкупай как «Молот», но не как «Спартак»

Напомним, в подобном случае с УДС «Молот» региональным властям удалось сбить цену на объект более чем вдвое от заявленной изначально. Конкурсный управляющий пытался продать спорткомплекс за 700 млн рублей, но в итоге он ушел в собственность Пермского края за 284 млн рублей. В стоимость входили земельные участки общей площадью 25 тыс. кв. метров, само здание и прилегающие вспомогательные помещения. Даже если считать по площади участка земли, то край купил «Молот» по цене в 11,36 тыс. рублей за квадратный метр. То есть почти вдвое дешевле, чем собирается купить мэрия ДК на Гайве.

История по выкупу ДК им. Чехова больше напоминает длинную историю манежа «Спартак». В 2017 году ООО «Магнит-Инвест», гендиректором которого был Михаил Бесфамильный (сейчас депутат Пермской городской думы), признали банкротом. Именно эта компании управляла манежем. В декабре 2018 года после нескольких попыток городские власти выкупили «Спартак» за 160 млн рублей в рамках процедуры банкротства. Вместе со зданием площадью 10,2 тыс. кв. м администрация Перми получила в собственность два земельных участка площадью 5,7 тыс. и 914 кв. м. Мэрия пошла на выкуп вопреки предупреждениям экспертов о высокой цене в свете больших затрат на ремонт и реконструкцию объекта. В итоге здание досталось мэрии в запущенном состоянии. «Мы отсюда вывезли десятки грузовиков с различным хламом, — рассказывал Ppoperm.ru директор ФСЦ «Спартак» Сергей Матвеев. — Все основные инженерные системы «Спартака» — канализация, электричество, вентиляция и отопление — с момента постройки в 1977 году не менялись». Только в 2020 году разработали проект реконструкции манежа. В конце апреля 2021-го после закупочных процедур стала известна полная цена реконструкции — 485,4 млн рублей. Работы сейчас продолжаются.

Обосновывая целесообразность покупки ДК им. Чехова, первый вице-мэр Эдуард Хайруллин заявил, что объект лучше выкупить сейчас, пока он не подорожал. Других экономических или финансовых аргументов господин Хайруллин не приводил, дорожной карты инвестиционного проекта, по его словам, у мэрии нет.

Фактически, пока мы имеем экономически невыгодную для муниципалитета сделку. Единственное обоснование — заявление главы департамента культуры и молодежной политики Василия Головина: в Орджоникидзевском районе дефицит учреждений культуры клубного типа. Но это никак не объясняет завышенную цену покупки.