Памятка пермяку. Что необходимо узнать перед покупкой квартиры в новостройке?

2 апреля 2017, 12:39
Фото: Properm.ru
Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке, нужно получить как можно больше информации. Однако далеко не все покупатели квартир знают где искать эту информацию и какие вопросы задавать застройщику. Поэтому Properm.ru публикует советы общественного деятеля и правозащитника Дениса Галицкого.

Основная информация должна быть опубликована на официальном сайте дома или компании-застройщика. Но далеко не всегда там есть даже те документы, публикация которых обязательна по закону, поэтому стоит всё запросить самостоятельно. Реакция застройщика на запрос документов может быть сама по себе очень показательной.

Для того чтобы сложилось первоначальное впечатление о том, что вам продают запросите следующие документы:

Лучше всего, чтобы отдел продаж предоставил вам ссылки на документы в интернете или отправил их на вашу на электронную почту. Не соглашайтесь на ознакомление в офисе. Все документы объёмные, вам потребуется много времени на их прочтение и понимание. Отправить отсканированный документ по электронной почте ничего не стоит, отдел продаж не сможет сказать, что у него нет бумаги для копирования или иным образом отвертеться.

Кроме получения документов, стоит задать уточняющие вопросы. Попросите представителя застройщика ответить на них с указанием на конкретное место в полученных документах или предоставить дополнительные документы для подтверждения ответа. Ничего не берите на веру, все нюансы должны быть чётко прописаны в документах.

Вопрос №1. Является ли дом жилым многоквартирным?

Этот вопрос нелишний, так как под названием «апартаменты» или «гостевой дом» продаются «квартиры» которые не являются жилыми помещениями. Несмотря на наличие ванной комнаты и прочих атрибутов квартиры, в таких «квартирах» невозможно зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. В разрешении на строительство должно быть прямо указано название объекта — «многоквартирный жилой дом».

Второй проблемой является строительство многоквартирного жилого дома под видом индивидуального жилого дома (ИЖС). Выявляется это также путём изучения разрешения на строительство. Кроме того, при такой схеме в договорах указывается не квартира, которых в индивидуальном жилом доме быть не может, а просто доли в собственности на дом.

Вопрос №2. На каком земельном участке строится дом? Каков его кадастровый номер

Каждый жилой дом должен иметь собственный земельный участок. Иногда застройщик указывает в проектной декларации несколько земельных участков, однако, земельным участком многоквартирного жилого дома, который перейдёт в собственность покупателей квартир, является только один земельный участок, на котором фактически находится здание. Этот земельный участок должен быть указан в разрешении на строительство.

Также вы можете столкнуться со строительством нескольких жилых домов на одном земельном участке. Раньше такое было возможно, но сейчас запрещено. Однако ранее выданные разрешения на строительство действуют, и застройщики пытаются продавать квартиры, не разделяя участки. От покупки квартиры таких домах лучше отказаться — пусть застройщик сначала разделит участок между домами, чтобы вы чётко знали, что вам достанется в собственность.

Вопрос №3. Есть ли в договоре долевого участия кадастровый номер земельного участка дома, который перейдёт в общую долевую собственность?

Застройщики до сих пор пытаются провести манипуляции с земельным участком по завершении строительства, утверждая, что они перед вводом в эксплуатацию проводят формирование земельного участка для многоквартирного жилого дома. При этом от первоначального участка может быть отрезана часть, которую застройщик оставит за собой. Данные о формировании земельного участка можно почерпнуть из его кадастровой выписки (паспорта).

Вопрос №4. На каком праве принадлежит застройщику участок для строительства дома?

Если это не право собственности, то стоит узнать реквизиты документа (например, договора аренды), на основании которого застройщик имеет право использовать земельный участок.

Данную информацию стоит узнать про все земельные участки, которые используются для строительства дома. Это важно, потому что на часть участков у застройщика может не быть никаких прав, например, при использовании участка «под благоустройство».

Вопрос №5. Используются ли дополнительные земельные участки для размещения придомовой территории дома и на каком праве они принадлежат застройщику?

Наиболее распространённая уловка застройщика — указать в проектной документации, что часть или даже вся необходимая инфраструктура (детские и спортивные площадки, места для постоянного хранения автомобилей и так далее) расположены на каких-то других земельных участках.

В большинстве случаев эти участки застройщику не принадлежат, обычно они арендуются только на период получения разрешения на строительства. Покупатели квартир не смогут использовать эти участки после окончания срока аренды. Поэтому необходимо узнать не только реквизиты документов, дающих застройщику право использовать эти участки, но и срок действия такого права. Как правило, такое право утрачивается ещё в процессе строительства.

Вопрос №6. Каким образом права на дополнительные земельные участки будут переданы покупателям квартир?

Ответа на этот вопрос не существует. Не известно ни одной нормы права, позволяющей передать в общую долевую собственность земельный участок, на котором нет многоквартирного дома. Вопрос нужен, чтобы вы лично убедились, что всеми детскими и спортивными площадками, парковками и прочими удобствами вас просто заманят, но вы их никогда не получите.

Вопрос №7. К какой функциональной зоне Генерального плана и территориальной зоне Правил землепользования и застройки относится участок дома?

Жилые зоны в Генеральном плане Перми называются «стандартными территориями нормирования» (СТН). За аббревиатурой СТН следует буквенный индекс и цифра (СТН-Б2 или СТН-Г4). Буква указывает на удалённость от центра города, а цифрами промаркированы отдельные «микрорайоны».

Знание СТН позволяет сравнить параметры застройки земельного участка с целевыми показателями Генерального плана Перми, что даёт представление о характеристиках дома по сравнению с окружающей его застройкой. Если участок находится не в СТН, то это означает, что жилой дом строится в нарушение Генерального плана Перми.

Знание территориальной зоны позволит понять, в каком окружении может оказаться дом, что можно и что нельзя строить рядом с ним. Территориальные зоны имеют обозначение из буквы и цифры, например, Ц-1 или Ж-2.

Вопрос №8. Имеется ли на эту территорию Проект планировки? Каковы номер и дата постановления, которым он утверждён?

Наличие проекта планировки территории позволит увидеть территории общего пользования (ТОП), по которым каждый может свободно проходить и проезжать. Прежде всего это улицы, а также парки и скверы.

Если вы видите рядом с домом озеленённое пространство, то это вовсе не означает, что «парк» сохранится и после того, как вы въедете в свою квартиру. Если «зелёное пятно» не очерчено красными линиями в проекте планировки территории, то эта земля может быть приватизирована и ваш же застройщик может воткнуть там ещё один дом.

Вопрос №9. Есть ли проект межевания территории и как обеспечивается проход и проезд на участок дома с территории общего пользования?

Проекты межевания территории дают представление о характере земельных отношений, в частности, о наличии прохода и проезда к земельному участку дома. Участок должен либо примыкать к территории общего пользования (красным линиям), либо должно быть право прохода и проезда (сервитут) через соседний земельный участок.

Учитывайте, что владелец соседнего земельного участка имеет по закону право потребовать плату за проход и проезд. Это наверняка случится. Таким образом, купив квартиру в доме, проезд к которому организован через сервитут, вы будете вынуждены вечно платить.

В Перми уже есть примеры, когда дом строится без наличия прав на проход и проезд к земельному участку (ул. Локомотивная 1а).

Вопрос №10. Сколько парковочных мест предусмотрено в проекте, сколько из них являются общей долевой собственностью и сколько будут продаваться?

Важность этой информации не подлежит сомнению. Однако застройщики не включают её в проектные декларации и не сообщают иным образом. Попросите показать цифры в документах, например, в экспертизе проектной документации.

Также необходимо узнать сколько парковочных мест являются общей долевой собственностью. Это единственный важный показатель обеспеченности парковками. Не поленитесь лично посчитать машино-места на проекте благоустройства территории многоквартирного дома. Только открытые парковки, расположенные на основном земельном участке дома, станут общей долевой собственностью жильцов.

Если вы решили купить машино-место, следует его стоимость прибавить к цене квартиры. Так вы сможете корректно сравнить разные предложения. В некоторых цена квартиры может быть выше, но и количество мест для парковки, находящихся в общей долевой собственности, будет больше. Нелишним будет поинтересоваться, входит ли месторасположение вашего дома в зону платной парковки и не планируется ли это в ближайшем будущем.

Не забудьте спросить у представителя застройщика сколько парковочных мест находится на иных земельных участках и на каком основании. Это самый распространённый способ махинации. Застройщик заключает соглашение с каким-нибудь собственником земельного участка. По этому соглашению собственник якобы размещает у себя необходимое застройщику число автомобилей. Проблема только в одном — эти места никогда не достанутся покупателям квартир, так как такое соглашение заключается только не период получения разрешения на строительство и к моменту сдачи дома в эксплуатацию оно давно не действует. Но даже если бы оно и действовало, то покупатели квартир к этому соглашению никакого отношения не имеют и воспользоваться им не смогут.

Вопрос №11. На сколько жителей рассчитан дом по проекту?

Застройщики, как ни странно, достаточно свободно могут устанавливать количество жителей дома. От этого числа рассчитывается очень многое, прежде всего обеспеченность инфраструктурой. Полученная цифра позволит вам оценить насколько застройщик словчил.

Вопрос №12. Какое количество мест в детских садах потребуется жителям и в каких садах планируется предоставить места согласно проекту?

Сейчас многие учитывают наличие детского сада рядом с новым жильём, однако мало кто знает, что утверждение застройщика: «прямо в нашем доме будет детский сад», ничего не значит. Дело в том, что такой детский сад обычно рассчитан на очень небольшую долю потребности дома.

Это скорее символ заботы о детях, нежели сама забота. Поэтому стоит всё узнать в цифрах, и поинтересоваться насколько загружены существующие детские сады, в которые застройщик вас посылает.

Также стоит спросить согласен ли муниципалитет взять в свою собственность встроенный в дом детский сад. В Перми уже есть пустующие детские сады, так как муниципалитету они не нужны, а частный детский сад в доме никто не берётся организовать, поскольку цена посещения окажется большой, и желающих не найдётся.

Вопрос №13. Сколько мест в школах потребуется жителям дома согласно проекту?

Про школы всё как и про детские сады, за одним исключением — каждая школа имеет свою территорию, с которой она обязана всех брать в первый класс. Покупатели часто думают, что их прикрепят к ближайшей школе, однако это не так. Следует досконально выяснить, к какой школе дом будет относиться. Департамент образования Перми умудряется приписывать дома совсем не к близлежащим школам.

Вопрос №14. Какой процент квартир уже продан гражданам?

Данные о свободных квартирах на официальном сайте не всегда помогают. Часть квартир может предназначаться для расчётов с подрядчиками или иным образом считаться «проданными», хотя реальных конечных покупателей может не быть. Если покупателей нет, то причин может быть несколько. Например, дом имеет недостатки или находится в невостребованном районе. В любом случае, это вас должно насторожить. Также есть риск того, что застройщик не сможет привлечь дольщиков, и стройка остановится.

Дмитрий Загуменнов
корреспондент | d.zagumennov@properm.ru | 8 904 84 59 764

Читайте также