Posted 2 июля 2018,, 07:00

Published 2 июля 2018,, 07:00

Modified 2 марта 2023,, 14:31

Updated 2 марта 2023,, 14:31

Счета эскроу, рост цен и новые требования к застройщикам. Что изменилось в долевом строительстве с 1 июля

Счета эскроу, рост цен и новые требования к застройщикам. Что изменилось в долевом строительстве с 1 июля

2 июля 2018, 07:00
Дмитрий Загуменнов
Фото: Properm.ru
С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в 214 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» и ряд других законов, регулирующих отношения дольщиков и застройщиков. Рассказываем, как это отразится на пермской недвижимости.

Что изменится?

Использование эскроу-счетов для покупки жилья

Одно из главных нововведений — это возможность использования эскроу-счетов для покупки квартир в строящемся доме.

Эскроу-счет — это специальный счет на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Деньги на таких счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей.

Как сообщили Properm.ru в пресс-службе пермского отделения Уральского ГУ Банка России, средства на счетах эскроу будут одновременно служить залогом и инструментом для понижения процентной ставки при открытии кредитной линии для застройщика.

«Открывать данные счета имеют право любые кредитные организации. При этом, если речь идет именно о договорах долевого участия и долевом строительстве, то круг этих кредитных организаций сокращается до 25 по стране. Из них в нашем регионе осуществляют деятельность — 15», — уточнили в пермском отделении Банка России

Банки Пермского края, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве:

Название банка Регистрационный номер
ПАО «БИНБАНК» 323
АО «АБ «РОССИЯ» 328
Банк ГПБ (АО) 354
ПАО «Почта Банк» 650
ПАО «Совкомбанк» 963
Банк ВТБ (ПАО) 1000
АО «АЛЬФА-БАНК» 1326
ПАО АКБ «Связь-Банк» 1470
ПАО Сбербанк 1481
ПАО Банк «ФК Открытие» 2209
ПАО РОСБАНК 2272
АО «ОТП Банк» 2766
АКБ «РосЕвроБанк» (АО) 3137
АО «Райффайзенбанк» 3292
АО «Россельхозбанк» 3349

При этом с 1 июля 2018 года проведение сделок через счета эскроу вводится на добровольной основе. Обязательным это требование станет в июле 2019 года. С этого момента все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует сейчас.

Обязательное банковское сопровождение

С 1 июля для строительства дома каждый застройщик должен иметь отдельный банковский счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с этого счета. Банк в свою очередь будет оценивать целевое назначение всех платежей.

Если у банка появится подозрение на нецелевое использование средств, то он будет в праве остановить проведение расчетов. Эта мера будет действовать даже для тех домов, которые строятся уже сейчас.

Одна компания — одно разрешение на строительство

Чтобы предотвратить эффект «домино» при банкротстве застройщика вводится принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Однако есть исключения. В случае комплексного строительства компания-застройщик сможет получить несколько разрешений. При этом на каждый дом должен быть открыт отдельный счет с банковским сопровождением.

Новые требования к застройщикам

Раньше дома могли строиться на средства привлеченные исключительно от дольщиков, все финансовые риски ложились также на них. Сейчас застройщик должен инвестировать в строительство минимум 10% от стоимости проекта. То есть фирмы-однодневки с уставным капиталом в 10 тыс. рублей и нулевым балансом теперь не смогут строить жилье.

Также к застройщикам вводится «репутационный ценз». Ранее существовала практика, когда под каждый строительный проект создавалось отдельное ООО, но с 1 июля такая схема перестала работать. Теперь организация должна иметь опыт участия в строительстве многоквартирных домов (не менее трех лет) в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. Кроме того, «за плечами» у застройщика обязательно должно быть не меньше 10 тыс. кв.м жилья, введенного в эксплуатацию.

Другие изменения:

  • Вводится упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
  • Вводится запрет на использование жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
  • Запрещаются жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании-застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
  • Вводится солидарная ответственность владельцев компании-застройщика за причиненный гражданам ущерб.
  • Дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии требованиям российского законодательства. Например, если застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, сроки ввода жилья в эксплуатацию были нарушены больше, чем на три месяца.
  • Фонд защиты прав дольщиков получил право достраивать проблемные объекты, которые не были застрахованы в фонде. Строительство будет финансироваться за счет федерального и регионального бюджетов.

Что говорят участники строительного рынка?

В Группе компаний «ПМД» считают, что затраты на обслуживание кредитного финансирования увеличат себестоимость жилой недвижимости. По мнению застройщика, рост стоимости квадратного метра на первичном рынке пермской недвижимости произойдет вместе с сокращением конкуренции. Также в компании допускают, что «объем строительства многоквартирных жилых домов будет медленно стагнировать в долгосрочной перспективе».

Проводить сделки с помощью счетов эскроу в «ПМД» планируют в установленный законом срок, то есть с 1 июля 2019 года. Застройщик считает, что не встретит больших сложностей при заключении договоров с банками.

«Наша компания не отягощена кредитными обязательствами и обладает запасом ликвидности. Кроме того, группа компаний «ПМД» имеет хорошую репутацию на рынке Перми, и нам присвоена максимальная оценка исполнительности по данным Единого реестра застройщиков», — рассказали Properm.ru в пресс-службе компании.

По мнению застройщика «Орсо групп», стоимость квадратного метра жилья может увеличиться в среднем на 7%.

— Стоимость жилья будет напрямую зависеть от процентной ставки проектного финансирования и от доходности того или иного проекта конкретного застройщика. По прогнозам, проектное финансирование будет стоить порядка 7%. Поэтому можно предположить, что цена на квадратный метр вырастет в среднем на 7%. В то же время мы видим, что клиенты не готовы к росту стоимости квартир. Скорее всего этот вопрос будет решаться путем снижения ипотечных ставок.

Застройщик утверждает, что готов к ведению сделок дольщиков через эскроу-счета и не видит сложности в переходе на проектное финансирование. Ранее компания уже четыре раза привлекала таким способом средства для строительства жилья.

В АО «Пермглавснаб» также прогнозируют увеличение стоимости жилья. По мнению застройщика, когда строительство домов перейдет на проектное финансирование, цена одного квадратного метра подорожает на 6–8%.

Кроме того в компании уверены, что после 2020 года на строительном рынке Прикамья останутся единицы компаний — только те, у кого есть достаточно собственных средств, чтобы «подстраховаться на случай отказа в кредите».

"