Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

В Пермском крае наблюдается дефицит на рынке коттеджного жилья

5 сентября 2011, 10:12

В Пермском крае наблюдается дефицит на рынке коттеджного жилья
Премиальный сегмент пермского рынка загородного строительства почти не пострадал во время кризиса: спрос на элитные дома продолжает возрастать, при этом клиенты изрядно ограничены в своем выборе.

Одна из главных сложностей, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели жилья в коттеджных поселках премиум-класса, — несовпадение ожиданий и предложения. Это не в последнюю связано с тем, что на рынке отсутствует строгая и понятная классификация организованных поселков малоэтажного строительства. Как отмечают в аналитическом центре «Камской долины», зачастую застройщики и риелторы самостоятельно присваивают тот или иной класс своим собственным проектам в целях их более успешного позиционирования на рынке. «Поэтому часто получается так, что заявленный класс качества присваивается практически произвольно и не соответствует поселку по целому набору характеристик», — считает Наталья Лагунова, ведущий специалист аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Также имеет место и другая тенденция: в настоящее время, когда компании-девелоперы не стремятся разрабатывать проекты поселков, полностью соответствующих критериям элитных, число этих поселков не увеличивается, зато поселки бизнес-класса меняют свои качественные характеристики и порой претендуют на звание «премиум». И это при том, что в посткризисный период проекты бизнес-класса становятся более сопоставимы с эконом-классом.

Регина Давлетшина, руководитель консалтинг-группы Research&Decisions, указывает на то, что нынешняя ценовая классификация, которой пользуются большинство экспертов при ранжировании поселков на сегменты «элит», «бизнес» и «эконом», сегодня не актуальна.

Регина Давлетшина:

Намного более важное значение в определении класса имеют, разумеется, качество жилья, местоположение и состояние, в котором объект передается собственнику (в качестве «голого» земельного участка или готового коттеджа с подведенной инфраструктурой.

Проектов, которые можно отнести к премиальному классу, по словам эксперта, чрезвычайно мало. «Таковым я бы назвала лишь „Деревню Демидково“. Все остальные поселки, называемые премиальными, вызывают у меня сомнения», — рассказала Регина Давлетшина.

Алексей Ананьев, коммерческий директор компании «Респект» к безусловно премиальным относит два поселка — «Деревня Демидково» и «Лукоморье». Главным критерием, определяющим класс проекта ИЖС, г-н Ананьев склонен считать эксклюзивность места. «В сегменте „элит“ нет и не может быть двух одинаковых проектов, — полагает г-н Ананьев. — У поселка должна быть своя изюминка. Изюминка „Демидково“ и „Лукоморья“ — в их выгодном расположении в пригороде Полазны».

В поселке «Лукоморье» от компании ИСК «Новострой» недавно завершено строительство второй очереди — здесь располагается 43 дома площадью от 120 до 400 кв. м. Средняя стоимость коттеджа составляет 30 млн рублей. Рекламную кампанию коттеджного поселка можно считать типовой: риэлторы обещают «единый архитектурный стиль, узкий круг жильцов с высоким уровнем достатка, теннисные корты, беговые, баскетбольные и детские площадками, кафе, услуги автомойки и расположение неподалеку от курортной зоны».

Однако некоторые эксперты не видят в подобных предложениях конкурентных преимуществ. Регина Давлетшина отмечает, что покупателей, которые для оценки предлагаемого жилья нередко пользуются услугами сторонних профессионалов, не убедишь одним лишь флером загородной романтики: «Поэтому гораздо важнее для них, например, технология строительства — ее уникальность и надежность», — прокомментировала г-жа Давлетшина.

Владимир Федорченко, генеральный директор PAN City Group (ООО «ПАН») перечисляет ряд параметров, которые определяют «элитность» коттеджного поселка: это экологичность, комфорт, качество среды и дома, инженерная и социальная инфраструктура и так далее. «Цена не является определяющим критерием, — соглашается с коллегами г-н Федорченко. — В последнее время все большим спросом пользуются дополнительные опции, предоставляемые жителям коттеджных поселков. Прилегающая к „Деревне Демидково“ площадь парк-отеля постепенно превращается в многофункциональный культурно-развлекательный центр: боулинг, рестораны, караоке, теннисный корт. Такие бонусы выгодно отличают любой проект». В PAN City Group сообщают, что территория рекреационной зоны парк-отеля будет развиваться и дальше, здесь появятся якорная стоянка для маломерных судов и в перспективе — горнолыжный курорт.

Наталья Лагунова подчеркнула, что наиболее успешные продажи ведутся в либо полностью сданных, либо находящихся на высокой стадии готовности поселках. Как отмечает аналитик, это поселки, где уже сложилась определенная социальная среда, где проживают первые жильцы, где создана социальная инфраструктура, обеспечена работа инженерных коммуникаций, охрана«.

В «Деревне Демидково» (23 деревянных дома на участке 10,47 га), по данным PAN City Group, продана четверть домов. Особенностью коттеджного поселка является то, что он построен по технологии финской компании Honka — именно этот факт является одним из козырей риэлторов компании.

Громких анонсов и премьер, новых премиальных поселков в ближайшее время не предвидится. На вопрос, почему девелоперы не спешат представлять новые проекты в премиум-сегменте, Марина Коноплева, генеральный директор «КомСтрин-Пермь», отвечает, что рисковать в наше время хотят немногие. В 2007 году компания г-жи Коноплевой исследовала пермский рынок ИЖС с целью выяснения возможности построить мультиформатный коттеджный поселок.

«По нашим расчетам и наблюдениям, ни один из поселков не подходил под определение „элитный“, или „мультиформатный“. В моем понимании это не просто охраняемая и облагороженная площадка в едином архитектурном стиле, но и территория повышенного комфорта, удовлетворяющая все бытовые и социальные потребности: здесь должна быть готовая инфраструктура, магазины, а возможно, детский сад и школа. С 2007 года ситуация изменилась незначительно».

Г-жа Коноплева подчеркивает, что вложения в коттеджные поселки — это очень масштабные и «длинные» инвестиции, к которым рынок зачастую не готов. Согласна с этим и Наталья Лагунова. «Если в докризисный срок продажи всех объектов в поселке составлял 1 — 1,5 года, то на сегодняшний день на это требуется не менее трех лет. И такие проекты на пермском рынке можно считать успешными», — считает эксперт.

По статистике, в период кризиса было временно или окончательно остановлено строительство порядка 30% организованных поселков. Не получили дальнейшей реализации в течение года почти 85% проектов, планировавшихся к застройке.

Те проекты, которым удалось пережить кризис, нередко меняют свою ориентацию, а то и формат. Например, поселок «Русское поле», организованный частным инвестором, имевший славу населенного пункта «для избранных», сейчас представляет собой лишь большой земельный массив с подведенным к нему газо-, водо- и электроснабжением. Земли «Русского поля» не находятся в свободной продаже, сроки начала спонтанных «распродаж» определяются самостоятельно и непредсказуемо.