Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

«Покупатели хотят знать, за что они переплачивают застройщику»

14 августа 2012, 12:45

«Покупатели хотят знать, за что они переплачивают застройщику»
Выбор квартир в новостройках для пермяков год от года все усложняется. По просьбе Properm.ru, исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева ответила на вопрос, как определить идеальную цену своего жилья.

Те, кто хотя бы один раз покупали жилье, не могли не заметить, что квартиры в разных по классу домах на прилегающих территориях предлагаются по похожей цене. Простому обывателю подчас сложно правильно оценить тенденции рынка и разобраться в тонкостях ценообразования квартир. Зато каждый покупатель хочет знать, за что он переплачивает, и где «оседают» потраченные на новую квартиру деньги.

Несмотря на то, что Пермь признана самым информационно открытым для застройщиков городом в России, самая важная информация, касающаяся стоимости строительства объектов жилой недвижимости, до сих пор остается недоступной.

В конце июля 2012 года 1 кв. м жилья в новостройках стоил 45,07 тыс. рублей. Средняя цена предложения варьировалась от 33,84 (в Орджоникидзевском) до 61,34 (в Ленинском) тыс. рублей за кв. м в зависимости от района.

Почти половина всех предложений приходится на квартиры в монолитно-каркасных домах, выступающих лидерами по средней цене квадратного метра — 52,7 тыс. рублей. Как ни странно, второе место по объемам возводимого жилья принадлежит кирпичным домам, где цена в среднем составляет 43,8 тыс. рублей за «квадрат». Панельные дома в Перми занимают третью позицию как по объемам вводимого жилья, так и по стоимостному параметру — 39,3 тыс. рублей за кв. м. Приведенные показатели отлично демонстрируют зависимость цены квартиры от материала несущих конструкций.

Но в некоторых районах города в одно- и двухкомнатных квартирах нередко можно встретить предложения жилья в панельных домах по цене квадратного метра, превышающей «кирпич» и монолит-каркас, расположенные по соседству.

Яркий пример — две новостройки в Кировском районе. Первая по адресу: ул. Калинина, 64 — ЖК «Байкал», застройщик ООО «Проспект», 17-ти этажный монолитно-каркасный жилой дом, завершающая стадия строительства, цена кв. м — 42,00 тыс. рублей. Второй объект по адресу: ул. Калинина, 60, срок сдачи четвертый квартал 2012 года, застройщик — ОАО «ПЗСП», 16 этажный панельный дом, цена предложения — 46,00 тыс. руб. за кв. м.

Как устроено ценообразование на первичном рынке недвижимости в Перми? Кто диктует цены: застройщики или рынок?

В состав затрат строительных организаций входит множество статей, доли которых под влиянием многих факторов могут колебаться.

К примеру, затраты на строительно-монтажные работы, являющиеся основной статьей расходов (50–60% всех затрат на строительство), могут увеличиться из-за роста цен на материалы (цемент, бетон и др.), на услуги посредников. В конечном счете это приводит к увеличению данной статьи затрат до 70–80%, а то и более, что повышает себестоимость строительства, а значит, и цену продажи.

Стоимость земли также часто варьируется в разных проектах, составляя от 5% до 20% затрат на строительство. Но наиболее нестабильные статьи расходов связаны с подводкой и подключением коммуникаций, а также с согласованиями и подготовкой разрешительной документации. Расходы на подключения могут устанавливаться в коридоре от 5% до 40%. Отметим, в других регионах этот показатель был сведен к минимуму для стимулирования строительной отрасли в период кризиса.

Если стоимость земельного участка — показатель рыночный и легко прогнозируемый, то затраты на устройство наружных сетей предугадать гораздо сложнее, от этой статьи расходов зависит эффективность всего проекта.

Расходы застройщиков только на строительно-монтажные работы составляют от 15 до 25 тыс. рублей за кв. м. Панельные дома самые дешевые, СМР по ним не превышают 15–19 тыс. рублей. На втором месте — кирпичные дома, стоимость строительных работ в которых около 18–22 тыс. рублей, самые дорогие - монолитно-каркасные дома по цене СМР 22–25 тыс. рублей.

Усредненные показатели затрат по всем статьям формируют себестоимость квартиры в панельном доме в районе 24 тыс. рублей за кв. м; в кирпичном — около 28 тыс. рублей за кв. м; в монолитно-каркасном — 33 тыс. рублей за кв. м. Сопоставляя эти показатели со среднерыночными, можно рассчитать величину средней прибыли застройщиков (годовую норму рентабельности, при среднем сроке строительства — 3 года). Она составляет в среднем 20% годовых, без учета стоимости заемных средств.

Такая маржа не всегда достается застройщикам. Стоимость участка, обременения, установления наружных сетей и прочие факторы могут с легкостью провалить даже изначально прибыльный проект. Именно поэтому рыночная цена квартиры в новостройке может значительно отличаться от ближайшего «сородича» и, наоборот, быть приближенной к совершенно другому классу жилья. Но, как правило, законы рынка выравнивают цены, сглаживая «поле игры». Для потенциального покупателя отклонения цены от средних показателей схожих по основным параметрам объектов (район, материал стен, надежность застройщика, этап строительства, этажность дома, площадь и количество комнат в квартире и пр.) должны быть серьезным сигналом.

Слишком низкая цена может свидетельствовать о недобросовестности застройщика (повышая вероятность превращения объекта на начальной стадии строительства в долгострой), либо указывать на экономию застройщика по каким-либо статьям его расходов, будь-то черновая отделка внутренних помещений, низкое качество отделочных материалов, скудное благоустройство и озеленение придомовой территории; по отдельным квартирам — их неудачное расположение. Более высокая цена, чем у конкурентов, как правило, указывает на дополнительные особые характеристики объекта: уникальность проекта, эксклюзивные материалы, используемые при строительстве, высокий уровень безопасности. За что платить или на чем сэкономить - решать каждому покупателю придется самостоятельно.