Получайте оповещения

от PROPERM.RU в вашем браузере

Подписаться Нет, спасибо

Вконтакте

Facebook

Подписаться на рассылку

Елена Котова: Коммунальные войны снижают стоимость вашей квартиры

28 января 2013, 09:04

Елена Котова: Коммунальные войны снижают стоимость вашей квартиры
Президент «Ассоциации управляющих компаний» о том, как выборы влияют на ситуацию с платежами в сфере ЖКХ, что должен знать покупатель квартиры, прежде чем приобрести ее, и от кого зависит ремонт в доме.

— Елена Юрьевна, насколько справедливо утверждение, что контролировать ТСЖ легче, чем управляющую компанию?

— Это миф. Вы видели когда-нибудь хороших бывших председателей ТСЖ, которым все собственники благодарны? Их не бывает. Снимают их за что? Украл, проворовался, нахамил. Есть только действующие председатели, и то они работают до тех пор, пока кто-то не решил, что они три копейки не так потратили.

ТСЖ часто создавались под какую-то конкретную цель. Например, собственникам говорили: «Хотите деньги на капремонт получить? Создавайте ТСЖ». Многие ТСЖ создавались собственниками, которые не осознавали, для чего это нужно. Людей просто загнали в эти организации, и теперь они не понимают, что с этим делать.

Если собственники не договорятся, то через пять-шесть лет старые дома начнут разрушаться.

— Но если собственникам не нравится председатель ТСЖ, то его проще переизбрать, чем, например, в случае с управляющей компанией добиться ее смены?

— Да, и это порождает бесконечные войны в домах, что приводит к уменьшению стоимости имущества. Чем больше конфликтов, тем дешевле ваша собственность. Это основной постулат. Человек в здравом уме никогда не купит квартиру в доме, которым не поймешь, кто управляет, какие в нем работы ведутся и какие платежи вносятся.

— На что следует обратить внимание людям, которые приобретают квартиру?

— Очень важно знать, как давно был в доме сделан ремонт, какого размера земельный участок, что входит в общедомовое имущество, какое управление в доме, какова ситуация с платежами. Человек должен понимать, чем старше здание, тем дороже обходится его содержание. К сожалению, у нас пока все наоборот, содержание нового жилья обходится дороже старого. Но скоро эта ситуация изменится. Я думаю, мало желающих покупать квартиры в двухэтажных деревянных домах. А наши многочисленные пятиэтажки очень скоро могут дойти до такого же состояния. Примеры уже, к сожалению, есть.

— Какие решения сегодня вправе принимать собственники?

— Все решения в отношении тарифов на текущий ремонт и содержание, стоимости услуг, их количества. Собственники могут обсудить и принять решения, в каких изменениях нуждается дом. Вы же не ремонтируете сразу всю квартиру, а делаете частями. Вот и здесь то же самое. Собственники в состоянии составить план на год-два-три и потихоньку его исполнять. Если этого не делать, то пройдет еще пять–шесть лет, и старые дома начнут разрушаться.

Пока собственники не могут договориться между собой, имущество ветшает. Капитализация недвижимости из чего состоит? Из того, какие работы производятся. Когда ты инвестируешь средства в свой собственный дом: чинишь, постоянно что-то меняешь, используешь новые технологии, то и стоимость отдельно взятой квартиры возрастает. В противном случае, процент износа увеличивается, и жилье теряет в цене.

Самое простое сказать людям правду: «Вы в ответе за все».

— У управляющих компаний есть желание повышать капитализацию дома, который заключил с ней договор?

— А у Вас есть желание отремонтировать мою квартиру?

— Нет.

— А почему управляющая компания должна этого хотеть? Вы заключили с ней договор, платите за ее услуги, какие услуги закажете, такие и получите.

— Т.е. инициатива должна исходить от собственников?

— Собственник самый главный. Это определил Жилищный кодекс еще в 2005 году. Он принимает все решения в отношении дома. Ни государство, ни власть, ни муниципалитеты. Сейчас главное, чтобы собственники в одном доме нашли общий интерес.

— Насколько сегодня собственники чувствуют себя владельцами имущества и готовы им управлять?

— Те, кто инвестировал деньги, купил жилье, а не приватизировал, начинают это чувствовать. Но большинство населения за восемь лет все еще не осознало, что это означает.

Все из-за неправильной подачи информации со стороны государства. Да, может быть, неприятно, но самое простое — сказать людям правду: «Вы за все в ответе. Это ваше хозяйство». Ложные посылы из разряда «мы вам дадим денег на капремонт» только расхолаживают. Этих денег все равно не хватит на всех. Господдержкой, безусловно, можно пользоваться, но если люди все время будут ждать только субсидий, новых программ и всего остального, это не научит их относиться к дому как к своей собственности.

Заканчиваются выборы и ситуация с неплатежами за коммунальные услуги начинает нормализоваться.

— Насколько бизнес управляющих компаний выгоден в России? Постоянные конфликты между ресурсоснабжающими организациями и УК создали ощущение, что честным путем здесь не заработать.

— В России создали бизнес, в который забыли внести такую строку как прибыль. Это единственный вид предпринимательства, который полностью регулируется государством. Оно устанавливает цены, тарифы, нормативы, перечень работ, услуг.

Что касается конфликтов, то для собственника спор ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний абсолютно безопасен. Те, кто это понимают, начинают пользоваться ситуацией.

Представьте, 5% населения никогда не платит за коммунальные услуги. Еще 5% делает это нерегулярно. Ресурсоснабжающие организации заявляют в СМИ: «Управляющие компании негодяи, они украли деньги населения». И многие из тех, кто это слышит, начинают притормаживать с платежами, потому что думают, что в этих «украденных» суммах есть их деньги тоже. На следующий месяц 5% неплательщиков превращаются в 15%. Люфта, который бы покрывал эти задержки, у управляющих компаний нет.

Изначально в системе заложено, что управляющие компании собрали 100% платежей и столько же передали. А если платят не все? На чем сэкономить? Недоремонт сделать? Мусор не вывезти? Чем сильнее информационные акции у ресурсников, тем выше долг. Информационная война прекращается или выборы заканчиваются, и ситуация нормализуется.

Если автовладелец ездит зимой на летней резине, почему инспектор ГИБДД не штрафует за это магазины, которые торгуют шинами?

— Если, как Вы утверждаете, государство не дало возможности управляющим компаниям получать прибыль, то каким образом можно теперь решить проблему?

— Мы должны понимать, что сфера ЖКХ — это не продажи воздушных шариков. Она часть национальной безопасности. Это то, что обеспечивает нормальное, комфортное, безопасное проживание людей. Хотя за восемь лет людей, которые начинают разбираться в этой теме, стало больше, управляющим компаниям нужна помощь. И самый эффективный, на мой взгляд, способ взаимодействия — это государственно-частное партнерство.

— В чем должна заключаться помощь?

— Во-первых, в информировании населения. Во-вторых, в создании рыночных отношений в этой сфере. Государство не имеет право только контролировать. Сейчас огромное количество инстанций, которые занимаются контролем. А это не более, чем фиксация проблемы.

Приходит, допустим, МЧС и делает замечание управляющей компании, что в доме нет пожарного выхода или системы оповещения. Управляющая организация уведомляет об этом собственников. А они голосуют против выполнения предписания МЧС, что позволяет им Жилищный кодекс. Собственники не хотят дополнительных затрат. В итоге МЧС выписывает штраф управляющей компании.

Надо разбираться, почему собственники не понимают, что система оповещения должна быть, что не надо старые диваны на чердак складывать, и даже нельзя выставлять их у подъезда. Не парадокс ли, что штрафуют за это управляющую компанию? Управляющая компания ни покупает баллончик с краской и не рисует на фасаде дома, не забивает подъезд окурками, и не выкручивает лампочки. Власть заигрывает с населением, делая виноватыми другого.

Я на машинах привожу пример. Например, я езжу на летней резине зимой, останавливает меня инспектор ГИБДД и делает замечание. Но выписывает штраф магазину, который торгует шинами и спрашивает с него: «Почему магазин надлежащим образом не уведомил автовладельца и не разъяснил необходимость приобретения зимней резины. Почему он ставит под угрозу жизнь других людей?». И выписывает штраф на 250 тысяч рублей. Смешно ведь.

— Восемь лет прошло с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса, сколько лет еще ждать, пока отношение собственников изменится?

— Не знаю. Надо каждому сегодня пойти и начать заниматься собственным домом.