Мягко стелет. Илья Юков предложил инвесторам заказывать музыку

Спустя несколько лет после начала разговоров о необходимости сделать территорию краевой психиатрической больницы полноценной частью города наконец-то был объявлен конкурс по выбору инвестора на застройку 9,6 Га в центре Перми. Стоимость участка «Пермагростройзаказчик» оценивает не менее, чем в 600 млн рублей. Договор с инвестором планируется подписать не позднее 1 мая 2013 года. Власти ожидают, что спустя год после заключения контракта победитель приступит к строительству нового современного квартала.

— Илья Андреевич, у инвесторов всего месяц, чтобы подать заявку на участие в конкурсе, а в пакете документов должен быть представлен проект, хватит ли времени?

— Во-первых, не проект, а эскизный проект, и о степени его проработки в условиях конкурса не говорится ни слова. Это могут быть просто наброски художника. Сделать такую работу в указанные сроки вполне реально. И во-вторых, ведь площадка уже долгое время пустует. Та же «Ренова» (ныне «Кортрос» — Properm.ru), например, уже представила свой проект во Франции. Полагаю, что и у других интересантов было время прикинуть и оценить свои возможности, и они, наверняка, думали, как можно застроить участок.

— Год назад в Перми состоялись публичные слушания и был утвержден проект планировки квартала №179. Что от него осталось?

— В чистом виде это конкурс не на застройку всего 179-ого квартала, который ровно вдвое больше, чем территория психбольницы. Там ведь жилые дома стоят, которые, я не знаю, планировалось сносить или нет. В утвержденном проекте планировки квартала красные линии идут поперек хрущевок. Почему мы от него отказались? Потому что он нежизнеспособен. Я не сторонник мероприятий, когда один пишет сценарий, потом второму предлагает этот сценарий купить и жить по нему. Насколько тесно вы общались в Алексеем Ковыевым? Известно Вам, что это за организация «Пермагростройзаказчик»?

— Компания краевого правительства, которая курирует реализацию проекта по застройке квартала №179.

— По сути «Пермагростройзаказчик» — это организация, которая не имеет ни одного проектировщика или строителя. Когда я пришел сюда работать, штатная численность компании составляла порядка 10 человек. А по факту работало трое: главный бухгалтер, водитель, секретарь. Я абсолютно уверен, что реализовать такими силами столь мощный проект невозможно. И изначально докладывал об этом учредителю — Министерству по управлению имуществом Пермского края — и Совету директоров. У нас нет активов для этого. Поэтому было принято решение пойти по альтернативному пути, создать мягкие условия для инвестора. Те, кто будут вкладывать деньги, пусть считают свою экономику. Все, что мне надо — часть денег и квадратных метров, через 5–6 лет, когда будет застроена территория.

— То есть в этом проекте вы на практике пытаетесь реализовать намерение властей вкладывать деньги в строительство жилья?

— Да, инвестору предлагается внести залог в размере 70 млн рублей. Это, грубо говоря, издержки ПАСЗ, которые компания несет во время реализации проекта. Решать, каким образом рассчитываться за аренду земли — право застройщика. Один инвестор, например, может предложить 400 млн рублей и 10 тыс. кв.м. Другой — 300 млн рублей и 15 тыс. кв.м.

По предложениям инвесторов будет делаться экономическое заключение, насколько для меня как для коммерческой организации оно привлекательно. Все это вынесем на Совет директоров и, как они посчитают нужным, так и поступим. Однозначно можно сказать, что на выходе мы должны получить не меньше 600 млн рублей. Другое дело, что часть этих денег будет выплачена не в денежном виде, а в натуральном — квадратными метрами, которые впоследствии мы пустим на реализацию социальных проектов и выполнение обязательств краевого правительства.

— Есть ли вообще в Перми инвесторы, способные потянуть такие объемы?

— На последнем совете директоров этот вопрос обсуждался. Депутат Андрей Марков (член Совета директоров ОАО «Пермагростройзаказчик» -Properm.ru) говорил, что в Перми нет организаций, которые готовы изъять из оборота 600 млн рублей живых денег и сразу отдать. Поэтому мы и сделали такие мягкие условия. Более того, участвовать в конкурсе могут группы застройщиков, причем абсолютно любые, лишь бы это не противоречило закону о конкуренции. Есть в Перми два-три крупных застройщика, кто-то занимается офисниками, кто-то строительством жилья — собрались, объединились, выступили единым союзом. Потом между собой поделили, кто и чем занимается. Но тем не менее, и у меня, и у правительства Пермского края будет с кого спросить. Договор в любом случае будет заключен с конкретным лицом. Это эффективнее, чем разбить участок на 20 лотов, чтобы потом в центре Перми появился чайна-таун. Тут один хозяин, на другой площадке — второй, рядом третий, четвертый. Этот сроки соблюдает, а кто-то ведет себя недобропорядочно, третий обанкротился. И так далее, и так далее.

Кроме того, «Пермагростройзаказчику» в 179-ом квартале принадлежит только 9,6 гектаров. И лишь одна часть участка фасадная, выходит на улицу Революции. Только с этой стороны возможно строительство «офисников». Если разбить площадку на лоты и реализовывать по частям, то инвестиционная привлекательность отдельных участков ставится под вопрос. Два-три, которые выходят на улицу Революции, можно будет продать в лёт. Их купят за бешеные деньги. А что делать с остальными?

— Какой процент жилья хотел бы получить «Пермагростройзаказчик» от инвесторов?

— Мы ориентируемся минимум на 10 тыс. кв.м. и говорим только о жилье. Офисная недвижимость нас не интересует. Это должно быть жилье эконом-класса, чтобы открыть нам дорогу для участия в социальных проектах и выполнения соцобязательств Пермского края.

— Предыдущий губернатор Олег Чиркунов мечтал превратить Пермь в современный европейский город и на примере этой площадки хотел доказать, что строить по стандартам, предложенным европейскими проектировщиками, возможно. Будет ли попытка сохранить принципы градостроительства, прописанные голландцами?

— От идеи создать нечто уникальное, красивое, что можно было бы печатать на открытках и говорить: «Вот, это город Пермь», — никто не отказался. Эта задача с меня не снималась, и никто не даст мне застроить участок, чем попало. Все понимают, что это самый центр, лицо города. Речь идет о технике реализации проекта.

Мы посчитали, что силами «Пермагростройзаказчика» идея неосуществима. Кто платит деньги, тот и заказывает музыку. Если у ПАСЗ есть просто пожелания, которые не основаны на реальной экономике, и нет специалистов, мы тем самым сужаем количество потенциальных застройщиков. Инвесторы сами определят, что и как строить, а мы оценим их предложения. Я юрист по образованию, и моя основная задача разработать правовую модель. При подготовке конкурсной документации было написано огромное количество правовых заключений. Рассматривалось очень много вариантов, порядка 10–12. Проводились консультации с антимонопольным органом. И теперь, если вы посмотрите методику оценки заявок, то увидите, что цена — не самый значимый критерий.

Самый первый критерий — предложения по развитию социальной и инженерной инфраструктуры. В техзадании не сказано, что здесь должно быть построено три садика. Потому что по нормам плотности они и так будут. Мы хотим , чтобы инвесторы вложили свое понимание в это требование. Может, они предложат подземный автовокзал построить. Одна голова хорошо, а две лучше. Тем более у людей, которые занимаются строительством.

С ценой как раз все просто. Есть рыночная оценка стоимости участка. Предложение может ей соответствовать или нет. Интереснее посмотреть решения, которые предложат инвесторы. Потому что основная цель этого проекта не столько выручить деньги, сколько получить знаковый, хороший, проработанный, продуманный объект.

— Кто будет оценивать проект с точки зрения архитектурных решений?

— Сейчас я начал собирать кандидатуры. В конкурсную комиссию войдут как минимум все члены совета директоров — 9 человек. Каждый из них предлагает еще двух-трех людей, специалистов — архитекторов, проектировщиков. Обязательно в комиссию войдет кто-то из представителей городской власти. Переговоры по этому поводу также ведутся.

— В комиссии будут только пермские эксперты?

— Мне сложно сказать. Я в этом процессе не особо участвую. Подавляющее большинство членов Совета директоров — пермяки, думаю, это будут преимущественно пермские специалисты. Чебыкин (Вадим Чебыкин — член совета директоров — Properm.ru) американца не предложит.

— Поиск инвестора для квартала №179 — это ваша главная головная боль. Но насколько знаю, сейчас приходится заниматься судебными разбирательствами, одно из них — это иск от фонда «Содействие — XXI век» на сумму свыше 23 млн рублей. Можете ли прокомментировать ситуацию?

— При прежнем руководстве «Пермагростройзаказчик» взял на себя обязательства. Организация выступала в качестве агента и от имени Фонда заключила договор на разработку проекта планировки вокзала Пермь II.

— С кем был заключен договор?

— С организацией «Проектный офис».

— Эта компания существует, она выполнила свои обязательства?

— Я не могу сказать. В принципе я достаточно хорошо общаюсь с руководством Фонда, и это было наше обоюдное решение выяснить отношения в суде. Потому что на момент, когда я стал директором ПАСЗ Алексей Русланович (Ковыев — Properm.ru) очень быстро уходил и, мягко говоря, не совсем все документы мне передал. Заявим его в качестве третьего лица в арбитражный процесс. Он, соответственно, придет, расскажет, покажет, что было сделано. Может быть все условия договора выполнены, просто документов мне не передали. И Фонд со своей стороны тоже не отрицает такой возможности.

— В другом иске ПАСЗ выступает уже в качестве истца, оспаривая право прежнего директора общества на выплату золотого парашюта в размере четырех миллионов рублей. Почему?

— Ситуация достаточно стандартная. В законе об акционерных обществах прописано, что общее собрание акционеров может в любой момент расторгнуть договор с генеральным директором. При этом установлена минимальная компенсация — три средних заработка. Учредитель может сделать ее больше. В данном случае она была установлена в размере 10 средних заработков. Я считаю, что сделано это была незаконно, потому что подписан документ неуполномоченным лицом. Директора назначает общее собрание акционеров. Подписывает трудовой договор председатель Совета директоров. В то время им был Кудрявцев (Александр Кудрявцев — экс-министр градостроительства и инфраструктуры Пермского края — Properm.ru). Он подписал с Ковыевым трудовой договор, но на тех условиях, о которых ему не говорило общее собрание акционеров. Ему не было делегировано право включить в трудовой договор такие условия.

Общее собрание акционеров назначает директора, т. е. определяет все существенные условия трудового договора. Я считаю, что к существенным условиям в том числе относятся и компенсационные стимулирующие выплаты. А председатель Совета директоров выполняет чисто техническую функцию, подписывая договор на тех условиях, которые оговорены общим собранием акционеров.

— «Золотой парашют» был выплачен Алексею Ковыеву?

— Нет. В том-то и дело, хотя деньги были на тот момент. Ковыев просит взыскать себе ежемесячные премии, которые тоже предусмотрены договором, но они не выплачивались никогда, т. е. директор сам себе не платил премии. И деньги есть на счете, и положение трудового договора премии предусматривает, но они не выплачивались. Вот и подумайте, почему.

— В начале нашего разговора Вы сказали, что в штатном расписании предусмотрено порядка 10 должностей. Будете ли доукомплектовывать штат?

— Я надеюсь, что да. Моя задача сделать так, чтобы организация жила, чтобы кончилась череда незавершенных проектов. И мы будем браться за ту работу, которую в состоянии довести до ума. Если мы не можем чего-то сделать, то зачем штурмовать горы.