Андрей Кукаркин: Скоро все мы – оценщики, чиновники, собственники – начнем подпрыгивать

— Андрей Владимирович, 1 января 2014 года вступит в силу ряд законодательных актов, на основании которых налог на имущество для собственников торговых и офисных центров площадью более 5 тыс. кв. м, будет привязан к кадастровой, а не к балансовой стоимости. Как это изменит рынок?

— Принципиальная разница в том, что раньше налог платили от остаточной стоимости, а теперь его привяжут к реальной, кадастровой стоимости. Изменения в 2014 году коснутся только административно-деловых торговых центров. Но это первое звено. Следом пойдет промышленная недвижимость.

Чтобы понять, в чем проблема, нужно вернуться на 2–3 года назад, когда начался процесс глобальных изменений на рынке налогообложения недвижимости и земельных участков. Ранее налогообложение всех объектов недвижимости, зданий и сооружений всех видов исходило от остаточной стоимости. Т.е. налогоплательщики платили налог на имущество исходя из остаточной стоимости.

Многие предприятия, участвовавшие в приватизации, держали на балансе эти объекты недвижимости за копейки. Объем уплачиваемых налогов на здание по остаточной стоимости стремился к нулю. Это касается всех активов, которые были построены до 1992 года — все старые торговые центры, офисные и административные здания.

2–3 года назад законодатель решил эту практику прекратить, и мы начали переход к американской модели оценки кадастровой стоимости. Начался процесс слияния налога на землю и налога на имущество в единый налог. По всей стране была проведена оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. В закон «Об оценочной деятельности» была введена статья 24.19 «Государственная кадастровая оценка». Влияние этого документа мы сейчас и обсуждаем. На основании этой статьи в 2010–2012 годы по всей стране проходила оценка активов. Была проведена оценка всех земельных участков. И была проведена оценка объектов капитального строительства. Это огромная работа.

Теперь налогоплательщики начнут платить налоги от новой стоимости, от кадастровой, которая приближена к рыночной. Пока есть перекосы, где-то кадастровая стоимость выше, где-то ниже рыночной. Но государство плавно и четко движется к тому, чтобы активы в стране были оценены по рыночной стоимости. Т.е. чтобы налогооблагаемая база была приравнена к рыночной базе.

— Как этот процесс развивается в Пермском крае?

— С 1 января 2013 года постановлением Правительства Пермского края №727-П от 03.10.2011 года была введена новая кадастровая стоимость земель поселений.

Люди уже поняли, что налог на землю от кадастровой стоимости получается гораздо больше, чем раньше. С 1 января 2014 года в России и в Перми будут введены налоги от величины кадастровой стоимости не только по земельным участкам, но и по коммерческой недвижимости. В Перми есть ТЦ, которые были построены еще при советской власти. Представим, что собственнику такого здания насчитают кадастровую стоимость 600 млн. рублей. 2% от этой суммы — 12 млн. рублей — и будет налогом. Чем дороже у тебя собственность, тем больше ты платишь налогов.

Наравне с этим, появился механизм снижения кадастровой стоимости, и собственники активно им воспользовались. Когда законодатель посчитал вашу собственность, стоимость земельного участка или объекта капитального строительства на земельном участке, любой собственник, правообладатель земельного участка, арендатор имеет право оспорить результаты государственной кадастровой оценки, если они его не устраивают.

В Пермском крае комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, членом которой я являюсь, за вторую половину 2013 года приняла 1400 заявлений от собственников всех видов и форм, оспаривающих результаты кадастровой стоимости земельных участков. В списке и промышленные предприятия, и торговые центры, и физлица. Если комиссия заявителю отказывает, он имеет право обратиться в суд и оспорить оценку там.

— Этим заявителям удалось повторно провести оценку своих объектов?

— Да, они уже все переоценили.

— Кто они, эти 1400 заявителей?

— Это самые продвинутые и крупные собственники имущества в Пермском крае. Все крупные промышленные предприятия на территории Перми, Березников. Не все обращения были рассмотрены комиссией, часть из них по разным причинам была отклонена. Всего было рассмотрено 1041 заявление, 844 из них — пермские, это 72%. Много заявлений из Пермского района, Соликамска, и самой проблемной зоны — Березников.

— Почему?

— В связи с техногенными явлениями, многие считают, что стоимость земельных участков в Березниках упала. При этом, предприятия продолжают приносить приличные деньги. Там сосредоточен крупный промышленный узел, у которого собственник не пермский, а общефедерального уровня. Естественно, они за этим следят.

— Каких результатов добились заявители?

— Общая стоимость всех участков по этим заявлениям снизилась с 40 до 21 млрд рублей. Но говорить о том, что для бюджета налогооблагаемая база упала в 2 раза, мы не можем. Так как собственники земельных участков платят 1,5%, арендаторы -4%, некоторые категории — 0,3%.

— Были лица, кому комиссия отказала?

— Да, в этом списке есть известные предприятия, они обратились в суд. В арбитраже сейчас рассматривается масса подобных исков. Некоторые уже прошли обе инстанции, и если решение суда собственников не удовлетворило, они могут пойти и дальше. Есть и решения суда в пользу собственников.

Необходимо снова вернуться к торговым и офисным центрам. Законодатель физических лиц пока отложил в сторону. Промышленность тоже решил не трогать по двум возможным причинам: либо они пролоббировали свои интересы, либо на самом деле там такие плачевные результаты.

Почему решили начать с коммерческой недвижимости. В этом плане торговые объекты и офисы — самый развитый и дорогостоящий сектор недвижимости. Одновременно, это самый простой сегмент с точки зрения налогообложения, очень востребованый бизнесом. Все последние годы строились новые торговые центры, перепрофилировались и реконструировались старые.

Недвижимость нужна для развития бизнеса, до сих пор ее содержание практически не требовало никаких налогов, вот чем объясняется ее популярность. Поэтому иностранные компании и вкладывались в строительство коммерческой недвижимости в стране и в Перми. За рубежом, помимо того, что вы при покупке недвижимости платите очень высокие налоги, всегда брали много денег за право владения. Там невыгодно покупать коммерческие объекты и сдавать их в аренду. Ставка аренды маленькая, инфляция маленькая, а налог на содержание дорогой, он может достигать 3% от реальной стоимости объекта ежегодно. Такими темпами за 30 лет вы выплатите 100% стоимости этой недвижимости.

За рубежом все манипуляции с недвижимостью для минимизации налогов закончились в 50-х. Теперь там это страшнейшее налоговое преступление, никто не будет так рисковать. Мы в самом начале этого пути. 20–30 лет понадобится, чтобы дойти до цивилизованного уровня.

Нашим клиентам-предпринимателям мы еще два года назад посоветовали выкупать землю. Потому, что, выкупив землю, вы будете платить 1,5%, а те, кто выкупать не будут, буду платить 4% от кадастровой стоимость которая выросла в разы.

— Почему арендаторы земли будут платить 4%, а не 1,5%?

— Потому что теперь собственник платит налог на имущество. А арендатор платит арендную плату за земельный участок. Арендаторам мы советовали выкупить землю, чтобы в будущем они платили 1,5%. На территории Пермского края депутаты законодательного собрания Пермского края приняли максимальную ставку для арендаторов — 4%. Ее можно было сделать и 3% и 2%, но установили 4%.

— Каких пермских торговых и офисных центров коснутся изменения в законодательстве, вступающие в силу 1 января 2014 года?

— Это затронет только отдельные объекты недвижимого имущества. Под это попадают административно-деловые центры, торговые центры и помещения в них, а также помещения общественного питания и бытового обслуживания, оформленные на юридических лиц.

— Что по факту произойдет 1 января 2014 года?

— Начнется определение, какое у собственника здание: административное, торговое или нет. Налогоплательщики начнут всячески это оспаривать. Производственное здание, приспособленное под торговый центр, «загремит» под новые ставки налога. Для многих бизнесов это будет существенным ударом.

Если хотя бы 20% площадей здания соответствует по формату торговому или офисному центру, оно подпадает под новую арендную ставку. Еще один удар по бизнесу. В подобных эпизодах мы опять столкнемся с массовым оспариванием этого налога с нового года. Через комиссию период оспаривания закончился, вся нагрузка ляжет на суды!

— На какие суммы для владельцев торговых центров увеличатся налоговые выплаты?

— Для каждого собственника все будет по-разному. Все зависит от истории объекта недвижимости. Для кого-то налоговые платежи увеличатся в сотни раз. Сказать точнее нельзя, поскольку кто-то платил смешные налоги, кто-то их не платил вообще. Прежде всего это касается старых торговых центров.

Собственники новых ТЦ платят налоги по ставке, близкой к кадастровой. Для них никаких проблем не будет, они и сейчас те же суммы выплачивают.

— Какие будут последствия?

— Пока о серьезных последствиях говорить рано. Все действует при условии, что организация является собственником объекта недвижимости. Самый простой путь — очень быстро переоформить право собственности с юридического лица на физическое.

— Что изменится в будущем?

— Как я уже говорил, государство планирует перейти на единый налог. Смысла считать отдельно налог на землю и на имущество никакого нет. Проще считать единый объект. Мировая практика так и говорит, что стоимость «набора из кирпичей, арматуры и бетона» очень сильно зависит от его местоположения. Но пострадает предприниматель: если слить кадастровую стоимость земли с объектами капитального строительства, наверняка получится, что эти две суммы будут выше реальной стоимости недвижимости на рынке.

В ближайшие годы нас будет колбасить не по-детски. Собственникам дали лазейку в виде возможности перевести активы с юридического лица на физическое, и они это сделают. Коснется это только организаций, которые являются собственниками объектов недвижимого имущества. В перспективе, когда все крупные активы будут переписаны на физлица, государство придет и в этот сектор, приступив к регулированию рынка имущества физлиц.

Последствия еще никто до конца не просчитал. Это требует очень большого анализа и изучения. Увеличение налога на ТЦ коснется собственника. Собственник постарается это перераспределить на арендатора. Торговые и офисные центры строятся не для собственного использования — для сдачи в аренду. Это самый развитый сегмент рынка коммерческой недвижимости. В итоге собственник поднимет арендаторам арендную ставку, а те, в свою очередь, заложат повышение ставки в цены для конечных потребителей. Платить за все будем мы с вами.

Это самый простой путь развития. Но у меня есть информация, что где-то арендаторы уже разбегаются в ответ на меры по увеличению арендной ставки. У нас экономический рост замедляется, мы видим признаки кризиса в стране. Малый бизнес, ИПшники, которые являются арендаторами в небольших торговых и офисных центрах, находятся на грани выживания и уходят в тень. «Мы не будем снимать офисы, у нас уже есть раскрученное имя, будем работать на частных квартирах и в подвалах» — вот что они говорят. Это раньше, чтобы найти клиента, нужен был офис, реклама, вывеска. Сейчас клиенты приходят через интернет.

Мелкие ИПшники будут протестовать. Они не готовы к повышению арендных ставок. В нашей стране за последние годы сбыт стимулировался только за счет кредитов. Сегодня закредитованы все. Никто брать кредиты не хочет, не может, либо им не дают. Соответственно, у нас замедляется потребление, это значит, встают все производственные цепочки. В том числе и по аренде.

Разумеется, не все съедут, какие-то бизнесы остаются платежеспособными. Но часть объектов опустеет. У собственника увеличится период окупаемости инвестиций в недвижимость. Владелец недвижимости встанет перед выбором: либо уходить от выплат налогов, что породит последствия, либо перепрофилировать объект. Последний вариант — продать здание. Но кому?

Изменения в налоговом законодательстве повлияют и на стоимость недвижимости. Чистый доход собственника от сдачи объекта в аренду будет снижаться. Бизнес будет стараться избавиться от объектов непрофильных, неэффективных, не очень доходных.

— На собственниках ТРК «Колизей» или «Семья» это не скажется, потому что они построены несколько лет назад. Какие будут последствия для ЦУМа?

— С ЦУМом однозначно могут быть проблемы. Его наверно поэтому и продают сейчас. Здание старое, архитектурные решения тоже. Раньше в ЦУМе было не протолкнуться, когда запустили «Колизей», трафик в универмаг упал.

Утверждать что-либо точно невозможно. Одно могу сказать: с нового года мы все начнем подпрыгивать. Оценщики, комиссия, чиновники, потому что они должны обеспечить исполнение этого законодательного акта, собственники. Но это только первый звоночек. А что будет, если через год, через два, когда привяжут налог к кадастровой стоимости для всех объектов коммерческой недвижимости?

— Что будет?

— Это коснется каждого. Вопрос в том, какое решение по ставке налога для собственников примут депутаты заксобрания. В 2014 году максимальная ставка может быть 1%. С 2016 — 2%. По предыдущей практике, они всегда по максимуму поднимали, потому что в бюджете денег нет. Естественно, чиновники будут убеждать депутатов вновь поднять ставку по максимуму. Но среди наших депутатов есть владельцы офисной, промышленной, торговой недвижимости. И тут уже политика вмешивается.

— В 2014 году максимальная ставка для тех, кто владеет торговой и офисной недвижимостью составит 1%. В 2016 году будет 2%. Для остальных владельцев недвижимости какие коэффициенты приняты?

— У них налогооблагаемая база установлена не от кадастровой, а от старой оценки. Для них пока ничего не меняется.

— Когда изменится?

— Когда примут новый ряд поправок. Год, как минимум, у нас есть. Они все равно в течение 2014 года будут анализировать, как эти процессы идут по стране. Мы здесь на местном уровне должны принять ставки, потом создать комиссии на местном уровне, которые будут это контролировать, потом создать базу объектов, на которых будет внедрено другое налогообложение. Эти базы пока не сформированы. Весь 2014 год мы этим будем заниматься.

— Привязка налога к кадастровой стоимости означает, что иностранные инвесторы потеряют интерес к нашей недвижимости?

— В Москве есть законопроект, который будет распространяться на административно-деловые и торговые центры, объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства. Я подозреваю, что это оффшоры. В Москве это больная тема, там все выведено на оффшоры и иностранцы владеют многими объектами. На них этот законопроект распространяется. У нас также в Перми есть объекты недвижимости, выведенные в оффшоры. Как на них повлияет данный законопроект пока непонятно.

— Что будет с физиками?

— Если они будут и дальше «спать», то для них будет все больше и больше сюрпризов. Сейчас это касается налогообложения юридических лиц, организаций. Но, думаю, пройдет год-два, и это серьезно коснется и физиков. Им нужно готовиться сейчас. Думать, что и как они собираются делать с этой недвижимостью. Если она сейчас стоит и не приносит доход, но и не просит налогов, то в будущем она начнет «просить» очень серьезные суммы. Если физиков приравняют к организациям, то платить придется 2% от кадастровой стоимости.

От непрофильной недвижимости надо избавляться. Недвижимость, которая не приносит доход, надо перепрофилировать. Я слышал, что с ожиданиями кризиса пошли заявки на покупку коммерческой недвижимости. У этого есть две причины. Первая — у людей есть свободные деньги, вкладывать некуда, решили инвестировать в недвижимость, пересидеть. Вторая — доходность бизнеса снижается, платить аренду становится невыгодно. Бизнес задумывается не о развитии, а о выживании. Ему выгоднее выкупить объект, взяв кредит и не платить аренду. Хорошую качественную недвижимость никто не продает, и продавать не собирается, так как это основа любого бизнеса.