Правда о кризисе жилья. Выход есть

Ситуация на рынке недвижимости – паническая. Причем все участники рынка понимают, что это ненадолго, но остановить ажиотаж невозможно – постепенно он спадет сам. Основными источниками паники можно назвать подрядчиков и поставщиков строительных материалов, которые с недавнего времени снова стали получать от застройщиков в качестве оплаты за свою работу не деньги, а квартиры. Вернулись в 90-е.

Известно, что родоначальником глобального кризиса стала экономика США, в результате чего «заболела» вся мировая финансовая инфраструктура. Отличие российской ситуации состоит в том, что здесь в последние годы только лишь еще взращивали институт так называемых длинных денег, становление которого требует, в первую очередь, стабильного поступательного развития экономики. Взращивали трепетно и методично. «Длинные» деньги больше, чем где-либо, нужны для кредитования строительных компаний и для ипотеки. Но чтобы снизить свои риски в условиях кризиса, банковский сектор первым делом вынужден отказываться именно от долгосрочного кредитования.

Поскольку одним из первых от финансового кризиса пострадал рынок недвижимости, он первым потерял доверие инвесторов и тех же банков. Цены на жилье пошли вниз. Получился «снежный ком» — финансисты вынужденно «ударили» по рынку недвижимости, потеряли к нему доверие и запустили тем самым маховик роста недоверия к нему со стороны населения и инвесторов. Утратив доступ к банковским кредитам и стабильный спрос на жилье, застройщики вынуждены возвращаться к почти забытым взаимозачетам.

Более крепкие подрядчики и поставщики пока держатся, раздумывают, но другие их коллеги бывает даже рады получить за свою работу хотя бы квадратные метры, пока они еще есть в наличии и их можно продать дороже сейчас, чем потом. У них свои проблемы, и поэтому им незачем держать на определенном уровне цены на получаемые от застройщиков квартиры. Если застройщик вынужден, по крайней мере, официально, держать в строящемся доме единый уровень цен, то подрядчик, поставщик, рядовой частный инвестор при необходимости легко снижают стоимость квартиры в этом же доме на 20–30 % и толкают тем самым весь рынок вниз. Параллельным курсом власть, стремясь поддержать строительный комплекс, выкупает у компаний жилье и, конечно, тоже заставляет их значительно снижать цены. Паника одних порождает панику у всех. И социально обоснованные подходы власти к выкупу жилья только усугубляют ее. Потому что падающие цены на новостройки неизбежно потащат за собой вторичный рынок, который вдобавок потерял ипотеку.

Как пишет permdom.ru, дальше возможны два варианта. Если государство не предпримет срочно что-то экстраординарное, то рынок недвижимости будет падать до тех пор, пока не восстановится доверие к нему со стороны инвесторов и населения, пока не стабилизируется банковский сектор и снижение инфляции не приведет к возрождению ипотечного кредитования. По разным оценкам только на стабилизацию уйдет как минимум год. А до этого — банкротства, скандалы, рост безработицы. Второй вариант — государство тратит 100 миллиардов рублей не на выкуп квартир у застройщиков (которые не обязаны в последующем вкладывать эти деньги в новые проекты), а на создание, действительно, массовой системы приобретения жилья в рассрочку. Причем — именно строящегося жилья. Тогда вместо грядущего сейчас падения и неизбежного в последующем резкого скачка цен на жилье ожидаемые колебания на рынке недвижимости будут несущественными, а значит ускорится восстановление доверия к нему со стороны банков, инвесторов и населения. По большому счету, кризис дал шанс превратить, наконец, политический нацпроект «Доступное жилье» по настоящему в народный.

На пути первого варианта нет никаких препятствий. На пути второго варианта их, по крайней мере, четыре: коррупция, неэффективность муниципалитетов, монополии сетевых компаний, консерватизм застройщиков. О коррупции и неэффективности чиновников сказано очень много. Но, несмотря на то, что об этом постоянно говорят даже лидеры российского государства, «вековую болезнь» быстро не излечить. Поэтому власти легче выбрать внешнего врага, на которую очень подходят сетевые компании-монополисты. Если в сфере обеспечения газом и связью есть конкуренция, то вода и канализация, теплоэнергетика, электричество монополизированы и сильно тормозят жилищное строительство. В условиях кризиса, отсутствия кредитов и сокращения спроса со стороны населения влияние монополистов становится критичным для застройщиков. Их заставляют платить за строительство и подведение к новостройкам коммунальных мощностей деньги вперед. То есть, лишившись кредитных ресурсов, они тем не менее должны, по сути, кредитовать более крупные сетевые компании. Пермские строители кредитуют московских олигархов.

В условиях давления со всех сторон пермским застройщикам, естественно, приходится оптимизировать свою работу. Это означает не только «замораживание» проектов, остановку производственных линий, сокращение смен, рабочих мест, расходов на рекламу. Помимо экстенсивных мер, снижающих объемы производства, есть резервы для качественного роста. В частности, давно пора оценить значение роли агентств недвижимости. Да, за риелторами тянется негативный шлейф из 90-х годов, когда они воспринимались исключительно как посредники, спекулянты, охотники за комиссионными. Но сегодня другое время. На рынке недвижимости есть целый ряд компаний, которые научились работать цивилизованно. Они предоставляют весь комплекс услуг. Если говорить об интересах застройщиков, то такие риелторы лучше знают, и как продавать уже построенное жилье, и как разработать концепцию проекта, чтобы в последующем было легче и выгоднее продавать построенный объект. Консалтинг стал обязательным элементом в наборе услуг ведущих риелторских компаний.

Однако у пермского рынка есть своя специфика. Некоторые такие компании довели комплексность своих услуг до абсурда. Их владельцы создали средства массовой информации, специализирующиеся на недвижимости. Формально это выглядит как полный комплекс обслуживания. А на деле это – просто инструмент, позволяющий замкнуть на себя не только деньги застройщиков собственно за консалтинговые услуги, но и их рекламные бюджеты. Поскольку этими хитростями грешат раскрученные пермские компании, заказчик старается верить, что он получает как качественное обслуживание, так и эффективную рекламу. В результате деньги застройщика тратятся не только на действительно эффективную рекламу, но и на непопулярные у населения каталоги, издания с мизерным тиражом и так далее.

Фактически сегодняшний переизбыток в Перми информационных ресурсов по недвижимости создан не на пользу участникам рынка, а для концентрации в определенных руках потоков их рекламных бюджетов. Поэтому наиболее грамотно было бы для застройщиков – больше доверять ведущим риелторским компаниям уже на стадии разработки концепции проекта и при продажах, но только таким, которые не связаны с профильными средствами массовой информации. В этом случае можно избежать манипулирования рекламным бюджетом в ущерб реальным продажам. Скорее всего, кризис поможет застройщикам быстрее выбирать правильные решения.