Posted 22 октября 2014,, 03:00

Published 22 октября 2014,, 03:00

Modified 2 марта 2023,, 17:18

Updated 2 марта 2023,, 17:18

С новым миллионом, пермяки! Показатели ввода жилья превращают край в деревню

22 октября 2014, 03:00
Алексей Лучников
За два года в Пермском крае стало больше строиться индивидуальных жилых домов, чем многоквартирных. Такова цена обещаниям губернатора возводить на территории Пермского края более 1 млн кв. м. жилья в год.

В 2012 году перед инаугурацией губернатор Виктор Басаргин пообещал, что за 2012–2015 годы на территории Пермского края будет построено 4,2 млн кв. м. жилья. Это значит, что ежегодно на территории региона должно вводиться чуть более 1 млн кв. м.

В докладе от июня 2014 года губернатор Пермского края Виктор Басаргин отрапортовал: в 2013 году произошел прорыв в жилищной сфере. По словам главы региона, в Пермском крае было введено более 1 млн кв. м жилья. «Такого не было с 1990 года» — радовался Басаргин. У экспертов Properm.ru нашлось объяснение этому успеху.

Город в деревне

В основе «магии цифр», которой наполнен отчет губернатора, лежат два показателя — многоквартирное жилье и индивидуальные дома. С 2012 года показатели ввода по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) рванули вверх. По итогам девяти месяцев 2014 года ИЖС (354 тыс. кв. м) даже обогнало высотки (291 тыс. кв. м). Смотрим инфографику.

Опережающий рост коттеджей над высотками плохо сказывается на рынке недвижимости, убежден коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев.

Алексей Ананьев: — Человек, который построил дом, реализовал свою потребность в жилье, он выпадает из рынка недвижимости, потому что не станет больше ни продавцом, ни покупателем. Для рынка это плохо. Кроме того, люди сами принимают решение, что строить, какого качества или размера. Вряд ли это можно вменить в заслугу власти. Власть можно было бы похвалить за реализацию инфраструктурных проектов — за подведение коммуникаций, но строители частных домов часто решают эти проблемы самостоятельно.

Директор центра прикладной экономики Юрий Белоусов не видит в этом ничего плохого. «Во всем мире народ из городов переселяется, — рассуждает эксперт. — Посмотрите на пример Бостона, США — один из самых успешных городов. Сейчас там живет 600 тыс. человек, а рабочих мест в городе — 1,2 миллиона. Люди туда приезжают работать из пригорода, нам до этого еще далеко. Дальше будет также — чем богаче люди, тем больше будут переселяться за черту города».

Председателя совета директоров ОАО «КД Групп» Андрея Гладикова больше беспокоит качество возводимого индивидуального жилья. «Под ИЖС у нас сегодня понимаются деревенские избы без воды, без тепла, без канализации» — объяснил застройщик.

Как бы то ни было, спрос жителей крупных промышленных городов региона пока сосредоточен в сфере многоквартирного жилья, а не индивидуального. Обратите внимание, как идут продажи коттеджных поселков за чертой города в сравнении с многоквартирными домами.

Строить нельзя регистрировать

Не стоит опасаться, что Пермский край превращается в большую деревню, поскольку показатели по вводу индивидуального жилья высосаны их пальца. Ряд экспертов ввод 1 млн кв. м в год объясняют тем, что часть частных домов была не построена, а всего лишь зарегистрирована.

«В 2013 году успеха не было, цифры в 1 млн кв. м, о которых мы говорим, скорее всего, «дутые», — заявил Properm.ru эксперт, который пожелал остаться неназванным. — В этот миллион добавили частные дома по всему краю, или недострой. Если бы цифры были реальные, тогда губернатор представил бы расклад по застройщикам, районам региона и видам жилья. Без подробной статистики не провести анализ этих показателей и уж точно в них нельзя поверить».

«Дом могут построить давно, люди в нем могут жить, но не регистрировать, — объясняет генеральный директор АН «Респект». — Причины разные — нет желания оформлять документы или платить налог на имущество. Для регистрации надо заказать кадастровый паспорт, вызвать техника, сделать проект, план распоряжения построек на ЗУ. Людям не хочется этого делать. Поэтому главы районных администраций в приказном порядке выполняют распоряжения о «вводе такого-то количества жилья в год». Этот глава района знает, где у него жилье построено, но не зарегистрировано, и начинает работу с населением».

В подтверждение «дутых» цифр собеседники Properm.ru высказывают еще один аргумент — вместе с ростом объемов жилищного строительства, должен расти спрос на строительные материалы — кирпич, лес и газобетон. Директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Дёмкин указывает на то, что за последние несколько лет спрос на стройматериалы вырос, но потом замер на прежнем уровне.

Алексей Демкин: — На ПЗСП увеличение объема реализации отмечалось, в частности, на газобетонные блоки — со 130 966 куб. м в 2011 году до 157 713 куб. м в 2013, утеплитель из газобетона плитный класса «А» — с 1 890 куб. м в 2011 году до 2 323 куб. м в 2013, насыпной утеплитель — с 1 827 куб. м в 2011 году — до 3 864 куб. м в 2013, изделия из стекла — с 6 743 кв. м в 2011 году — до 73 026 кв. м в 2013 году. 2014 год не показал дальнейшего прогресса, оставив уровень продаж в средних показателях 2012–2013 годов. Подобная динамика свойственна многим производствам строительных материалов, в большей степени из-за падения платежеспособного спроса.

«Таких объектов (незарегистрированных, но пригодных для жилья домов — Properm.ru) по краю огромное количество, — убежден Ананьев. — Есть и другие прецеденты, когда строителей ИЖС заставляют регистрировать незавершенное строительство как готовый дом. Но в реальности дом не построен».

Подобные методы применяются и в других регионах. В Екатеринбурге специальные мобильные бригады мэрии настоятельно рекомендуют жителям частных домиков ставить свои строения на учет. Введенное таким образом жилье попадает в Отчет по Выполнению Плана Ввода Жилья. Однако и с такими методами работы Свердловская область по показателям ввода индивидуального жилья далека от Пермского края.

«Халява заканчивается»

Еще одна цитата из доклада Басаргина: «Таким кардинальным ростом (более 1 млн кв. м. за 2013 года — Properm.ru) мы начинаем приводить цены на рынке в адекватное состояние. Учитывая, что 55% построенного — это жилье эконом-класса, мы можем говорить о том, что для части наших земляков началось реальное решение жилищного вопроса».

Действительно, строить стали вроде бы больше, но доступнее квартиры не стали. Скорее, наоборот.

«Рынок изменился, спрос достаточно стабильный, но происходит увеличение стоимости возводимого жилья, — указывает на второй промах губернатора Ананьев. — С точки зрения экономики, это неправильно. Если увеличивается объем жилья, цена должна стоять или снижаться».

Алексей Ананьев: — Заслуга власти в том, чтобы повышался объем вводимого жилья и снижалась или «стояла» стоимость. У нас этого нет. Это значит, что платежеспособный спрос позволяет поглощать все, что строится, и позволяет рынку расти несмотря на то, что общее число предложений увеличивается. Заслуга власти в создании платежеспособного слоя населения.

Показатели продаж уже беспокоят председателя совета директоров ООО «УралСервис-2000» Леонида Лейфера. По словам девелопера, за последние полгода у компании продажи «притормозили» на 25%. Причины все застройщики видят в экономике и называют их одним словом «стагнация».

Андрей Гладиков: — Спрос сегодня точно не растет. И лучше жить никто не стал. Все «напряженненько». Сделок в ипотеку излишне много, как мне кажется. Не дай бог будет какая-то негативная банковская ситуация, прекратится выдача, будут повышаться проценты.

В этой ситуации даже о показателях 2012 года — 823 тыс. кв. м по Пермскому краю — придется только мечтать.

Эксперт Properm.ru, пожелавший остаться неназванным, указывает на то, что сбои с ипотекой уже начались. К концу года отечественным банкам придется возвращать деньги, занятые за рубежом. В условиях установки «ставки не повышать», спущенной сверху, банки привычно отказывают заемщикам по формальным причинам.

Эксперт Properm.ru: — Кредит по ипотеке получить сложно, ставки выросли, живых денег ни у кого нет. Рынок упадет и упадет серьезно. Не только в Пермском крае, по всей стране. У нас нет рыночной экономики, нет рыночного ценообразования. Цены на многие товары и услуги выше чем за границей. Такая ситуация была спровоцирована неудовлетворенным спросом населения за все предыдущие 50 лет и стимулированием спроса со стороны государства в виде халявных кредитов, подпитанных дешевыми деньгами из-за бугра. А также безнаказанностью заемщиков, которые берут деньги и не возвращают. Халява заканчивается.

Хуже этого может быть только то, что покупатели недвижимости сами все реже приходят к решению взять ипотеку. Об этом говорит Юрий Белоусов.

Юрий Белоусов: — Безусловно, неуверенность покупателей растет. Вот вы будете брать кредит, когда будете думать, что завтра будет лучше, чем сегодня. А если такой уверенности нет, вы постараетесь кредит не брать. Сейчас уверенность в том, что дальше будет лучше мало у кого есть.

Есть у девелоперов и хорошие новости, связанные со снижением административных барьеров.

«Нужно отдать должное Дмитрию Бородулину (министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края — Properm.ru) — мы конструктивно взаимодействуем, — отметил председатель совета директоров ОАО «КД Групп». — Мы это почувствовали в работе с департаментом градостроительства и архитектуры администрации Перми».

Не столь оптимистично настроен генеральный директор ОАО «Строительно-Монтажный трест №14» Владимир Мачехин.

«Это разговор философский, — задумался в ответ на вопрос об административных барьерах застройщик. — В целом, да. В натуре есть куча вопросов. Мы Виктору Федоровичу (Басаргину — Properm.ru) много раз их озвучивали. К примеру, у нас сегодня очень мощный тормоз «Новогор-Прикамье». Дело не в тарифах, а в работе. Пример: у меня есть восемь месяцев на то, чтобы построить детский сад, от проекта до до сдачи. А ему («Новогор-Прикамье» — Properm.ru) чтобы выделить трубу 20 метров надо полтора года. И так по всем объектам. У них там своя власть. Если электрики еще быстро работают, с ними можно договариваться, то с этими бесполезно».

В запасе у Мачехина оказался еще один пример административного барьера.

Виктор Мачехин:— Мы сдали Перми детский сад в июне, четыре месяца назад. Но денег за него (от администрации Перми — Properm.ru) до сих пор не получили. У меня кредитные деньги взяты, вернуть я их не могу. Все потому, что документы по садику должны сначала пройти через гордуму, потом вновь спуститься в администрацию, где еще протолкаться около месяца. В итоге я строю быстрее, чем они оформляют документы.

Твой рынок, твои правила

В аналитическом центре ОАО «Камская долина» предполагают, что в 2014 году рубеж в 1 млн кв. м жилья будет пройден. Основной объем, как и предыдущие годы, придется на краевой центр, в котором ожидается к вводу до 540 тыс. кв. м жилья (из них — до 360 тыс. кв. м — многоквартирное).

Начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвира Епишина: — Ретроспективные данные показывают, что при вводе 1–1,2 млн кв. м жилья около половины приходится на многоквартирное жилье, львиная доля этого объема — Пермь. То есть при ежегодном вводе многоквартирного жилья в Перми на уровне 350–400 тыс. кв. м сопоставимые объемы должны и выходить в строительство. В этом плане 2013 показал опережающую динамику — в Перми было начато строительством 640 тыс. кв. м многоквартирного жилья. В 2014 году этот показатель предварительно оценивается на уровне 600–620 тыс. кв. м. Эти цифры свидетельствуют, что определенный задел сформирован.

Застройщики и риелторы не сомневаются в том, что и в 2015 году будет введено больше 1 млн кв. м. К тому времени проблему предложения заменит проблема спроса. Учитывая отсутствие на рынке наличных денег и закручивание гаек по ипотечным кредитам, останется только один покупатель — государство. В 2009 году муниципалитет уже выкупал у пермских застройщиков большие объемы жилья. Вот только делал он это по своим правилам и по низким ценам.

Читайте также про то, как Виктор Басаргин обещал решить проблему обманутых дольщиков, ликвидировать очередь в детские сады и построить третий мост через Каму.

"