Дом на краю. Как у «Изумрудного» появилась земля, и как она из-под него может уйти

В сентябре 2019 года суд признал незаконным разрешение на строительство дома «Изумрудный» над оврагом. Недействительным признано и положительное заключение экспертизы проекта. На change.org размещена петиция по поводу строительства в Перми ЖК «Изумрудный». Авторы обращения к президенту РФ, губернатору Пермского края и прокурору региона просят остановить произвол при строительстве дома.

Застройщик, а также департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми, государственная инспекция строительного надзора Пермского края пытаются оспорить решение суда Кировского района Перми по формальным основаниям, всплывают новые подробности, например, о земельном участке. У «Изумрудного» не достаточно земли, а пара арендованных участков (для получения разрешения на строительство) никогда не будут общедолевой собственностью.

Парковки на чужой земле

В суде эксперты и адмиистративные истцы говорили о том, что при проектировании не учтены нормативные показатели количества машиномест для постоянного и временного хранения автотранспортных средств, в том числе для маломобильных групп населения. Всего для более 400 будущих жителей дома и работников офисов требуется, по расчетам экспертизы и суда, 170 парковочных мест. Двумя разными проектными решениями, которые были предоставлены в суд, предусмотрено два и шесть нормативных мест рядом с домом. Еще 90 мест находятся на временно арендованном застройщиком участке на расстоянии более 1 км от дома. Как так получилось?

Изначально парковки предполагалось размещать на участке Фонтанная, 8а, при этом в проекте оказался и участок на Революции, 4а. Арендатором участка на Революции, 4а является Александр Самонов, договор аренды участка с департаментом земельных отношений администрации Перми он заключил еще в 2014 году. Он не давал согласия на использование его участка для размещения автостоянки. При подготовке положительного заключения эксперт был обязан провести проверку правоустанавливающих документов на земельные участки, предполагаемые для размещения объекта недвижимости и объектов благоустройства. В положительном заключении отсутствует информация о том, что такой документ был предоставлен экспертам.

Арендатор участка узнал, что на его земле без его ведома «расположили» парковку, обратился в суд с иском о признании недействительным положительного заключения экспертизы и разрешения на строительство, так как нарушены его права и законные интересы.

В суде представитель застройщика, «Стройсервиса», заявил, что права Самонова не нарушены, так как пропущен срок давности (первое разрешение на строительство получено в 2015 году). Мол, почему владелец участка только через три года заметил, что его землю включили в проект строительства чужого дома под будущую чужую парковку? Представитель истца возражал, что узнать раньше возможности не было, никто не может предположить, что его землей кто-то распоряжается без его ведома.

Суд отметил, что Самонов не мог предположить, что разрешение на строительство дома по соседству нарушает его права. Как раз наоборот, выданное департаментом градостроительства разрешение на строительство предполагает, что права всех соблюдены. Смысл разрешения как раз в том, что строительство законно, ничьи права не нарушены. Факт выдачи разрешения на строительство не должен считаться началом срока обжалования. Когда обнаружили нарушение прав — тогда и обратились, это логично.
В период рассмотрения дела (в декабре 2018 года) департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми внес очередные изменения в разрешение на строительство «Изумрудного», на основании очередного положительного заключения экспертизы проекта (полученного застройщиком в ноябре 2018 года).

В измененных документах вместо парковки на Фонтанной, 8а («прихватившей» чужой участок на Революции, 4а) появилась парковка на улице Тихая, 4, вместимостью 90 машиномест. Участок на улице Тихой принадлежит Михаилу Клюйкову, владельцу компании-застройщика ООО «Стройсервис».

Нормативы не соблюдены

Судом перед независимым экспертом был поставлен вопрос: соблюдены ли проектом требования технических норм и регламентов в части количества машиномест для постоянного и временного хранения автотранспортных средств, в том числе для маломобильных групп населения?

В результате проведенного исследования эксперт Хандрикова О.Г. пришла к следующим выводам: проектом не соблюдены требования ни по количеству машиномест, ни по допустимому расстоянию от парковки до дома.

Кроме того, как установлено судом, расчетные данные о количестве парковочных мест не соответствуют сводам правил, а данных о количестве парковок для маломобильных групп населения просто нет. Свод правил предписывает предусматривать стоянки для не менее 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности не более 800 м.

Экспертом установлено общее нормативное количество машиномест для жителей и работников офисов в «Изумрудном» — 170. Проектом же предусмотрено шесть мест около дома и 90 на улице Тихая, 4 на расстоянии больше одного километра от входа в дом. Это превышает нормативы даже для здоровых граждан. А для людей с ограниченными возможностями здоровья должно быть предусмотрено 13 машиномест на расстоянии не более 100 м от дома.

В 2019 году появились еще две версии положительных заключений на проектную документацию (в них даже подписей экспертов нет), но к тому времени суд вынес запретительные меры о внесении каких-либо изменений в разрешени на строительство, до рассмотрения дела.

А одной из версий заключения предусмотрено два машиноместа непосредственно у дома и 90 на Тихой, 4. Две парковки у дома, в котором 400 потенциальных жителей. Как при таком несоблюдении нормативов выдано разрешение на строительство? Почему департамент градостроительства администрации Перми одобрил такую схему обеспечения дома парковками? При том, что министерство строительства Пермского края не раз критиковало застройщиков за типовые нарушения: строительство на двух и более земельных участках, размещение элементов благоустройства и парков на земельных участках, не предназначенных под строительство многоквартирного дома.

Добрая воля застройщика

Участок на улице Тихая, 4 взят в аренду под парковку компанией-застройщиком у владельца компании. Юридически это вполне возможно. Но, как отметили в суде эксперты, будущие жители будут пользоваться участком только до тех пор, пока на это будет добрая воля собственника участка.

Сводом правил предполагается, что дом должен быть обеспечен нормативным количеством парковочных мест в нормативной доступности на весь срок эксплуатации дома. Нельзя, чтобы на стадии продажи квартир парковки были, а на стадии эксплуатации здания, их не стало. По словам экспертов, это противоречит смыслу регулирования процессов. Арендные отношения между Михаилом Клюйковым и «Стройсервисом» могут быть прекращены в любой момент времени. То есть на стадии эксплуатации здания ничто не помешает застройщику расторгнуть договор с арендодателем участка, и 90 парковочных мест исчезнет. И что тогда? Умещайтесь все 400 на двух местах около дома? К тому же участок находится в залоге это значит, что залогодатель может обратить взыскание на это имущество. В договорах долевого участия нет информации об этих участках как об общедолевой собственности, участки дольщикам не принадлежат.

33 разрешения и частное определение

Количество нарушений при проектировании и строительстве жилого дома «Изумрудный» удивило всех, суд очень подробно рассмотрел каждое нарушение, пришел к выводу, что и положительное заключение экспертизы, и разрешение на строительство дома — незаконны. Экспертов и стороны по делу удивила позиция властей, департамента градостроительства, инспекции госстройнадзора Пермского края. Представители ведомств в суде не говорили ни о пожарной безопасности объекта, ни об угрозе жизни и здоровью людей, ни о комфортной среде для будущих жителей. Представители ведомств упирали на формальные признаки (сроки давности, ненадлежащие ответчики, не в компетенции суда, не имеет отношения к этому делу). Как будто чиновников не интересовало совсем, что же будет с домом дальше, насколько он, действительно, безопасен и комфортен? Не интересовали эти вопросы и некоторых дольщиков, инвесторов, вложивших средства, чтобы потом продать квартиры.

Департамент градостроительства, имея доступ к информации о том, что владеет участком Самонов, выдал первоначальное разрешение на строительство. Несмотря на подделку документов, на нарушение требований пожарной безопасности, на нарушение сводов правил по парковочным местам, департамент градостроительства продолжал выдавать измененные разрешения на строительство.

Уже во время судебного процесса, когда рассматривался административный иск, департаментом было узаконено внесение изменений в проектную документацию. В связи с этими фактами непонятна и позиция прокуратуры, государственный орган, основная функция которого блюсти интересы простых граждан, также закрывает глаза на факты. Интересно, давая ответы административным истцам, обратившимся за помощью, они говорят, что решение не вступило в силу. Только куда денутся выявленные судом нарушения пожарной и прочей безопасности?

Претензии в адрес департамента, инспекции госстройнадзора были вынесены судом в отдельное частное определение. Как сообщили Properm.ru в пресс-службе администрации Перми, «Сотрудники управления подготовки разрешительной документации ознакомлены с частным определением и решением Кировского районного суда города Перми. Сотрудникам управления подготовки разрешительной документации департамента начальником департамента указано на неукоснительное соблюдение при осуществлении ими полномочий норм градостроительного законодательства».