Как умудрились построить «Изумрудный» дом над оврагом? Рассказываем

Решение о незаконности разрешения и положительного заключения экспертизы проекта на строительство дома по адресу Веселая, 18/Революции, 2а («Изумрудный») вынес Кировский районный суд в составе судейской комиссии: председательствующей — Ольги Селиверстовой и судей Дмитрия Хузяхралова и Анастасии Каменщиковой.

В частном определении Кировский районный суд обязал начальника департамента градостроительства и архитектуры (ДГА) администрации Перми обратить внимание на неукоснительное соблюдение сотрудниками департамента норм градостроительного законодательства «в целях недопущения впредь нарушений прав и законных интересов граждан». В течение месяца начальник ДГА должен сообщить суду о принятых мерах по устранению выявленных нарушений.

Губернатор региона, глава города и прокурор Перми поставлены судом в известность о том, что «выявлены многочисленные, существенные и неустранимые нарушения порядка выдачи положительных заключений». Эти нарушения свидетельствуют «об отсутствии гарантий безопасности здания», о «создании реальной угрозы причинения вреда жизни, здоровью, имуществу». «Нарушения, допущенные застройщиком, — констатирует суд, — могли и должны быть выявлены департаментом градостроительства и архитектуры администрации Перми», однако этого сделано не было, что повлекло «принятие незаконных разрешений на строительство».

Что хотели знать пермяки?

Жителей города взволновало строительство многоэтажного жилого дома по адресу ул. Революции, 2а, когда стали видны первые 5–7 этажей. В социальных сетях пермяки обсуждали возможность размытия склона, особенности грунтов в этом месте, указывали на наземные и подземные речки, припоминали уже «сползающие» в овраги дома в Перми (самый известный — дом на Гашкова).

После того, как в социальные сети и СМИ попало фото скатившейся в овраг бетономешалки, вопросов стало еще больше. В СМИ обращались жители соседних с «Изумрудным» домов, они уверяли, что дом закроет им солнце, высказывали опасения, что он «утащит их за собой в лог», показывали трещины в стенах своих домов.

Как выдали разрешение на строительство? Как укрепили, если укрепили, грунт? Изучили ли, как поведут себя местные речки? Насколько безопасно строительство дома? Сползет ли он в овраг? Эти вопросы волновали и волнуют жителей. Владелец фирмы застройщика, компании «Стройсервис», Михаил Клюйков, в интервью Properm.ru заявил, что дом стоит на 712 сваях, и будет стоять даже если весь грунт из-под него вымоет вода.

Но уже через некоторое время в интернете, а точнее в «Живом журнале» градозащитника Дениса Галицкого появились первые комментарии по поводу положительной экспертизы проекта строительства. Галицкий отметил неувязку в заключении экспертов: «.… коренные породы начинаются с 8–11 метров, сваи 7-метровые, по взаимодействию с грунтом они приняты висячими (не опирающимися ни на что), но тут же написано, что основанием свай служат коренные породы…» Как говорят специалисты, которые ознакомились с проектной документаций дома, представленной в суд ИГСН, диаметр отверстий под сваи не соответствует диаметру самих свай, образно говоря, они болтаются, как карандаши в карандашнице.

Власти Перми и края отмалчивались. Не защищали строительство, но и не признавали, что при выдаче разрешительной документации были допущены ошибки. А после того, как Кировский районный суд признал незаконными положительное заключение экспертизы проектной документации и разрешение на строительство, департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми и инспекция государственного строительного надзора (ИГСН) Пермского края подали апелляционные жалобы в Пермский краевой суд с просьбой отменить решение Кировского районного суда полностью.

Что выяснил суд?

В суде оспаривались два главных для начала любого строительства документа: положительное заключение экспертизы на проект и разрешение на строительство. Положительное заключение было выдано «Межрегиональным экспертным центром «Партнер» 30 августа 2017 года, а разрешение на строительство выдано ДГА 12 декабря 2017 года. Суд рассматривал дело 10 месяцев, в период рассмотрения дела ДГА вносил изменения в разрешение на строительство, а «Партнер» разработал еще одно положительное заключение экпертизы проекта. А под конец выдал еще два положительных заключения на проектную документацию за 2019 год. Все попытки администрации и застройщика «исправить» ошибки паралельно судебному процессу оказались провальными. Слишком много ошибок, причем многие из них прямо противоречат нормам закона.

По делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и пожарно-техническая экспертиза, проведенная экспертами ООО «Пермоблопроект» и ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Пермскому краю.

1. Требования закона. Судом установлено, что жилой дом возводился компанией «Стройсервис» в 2017 году до прохождения проектной документацией экспертизы, до получения на нее положительного заключения, до выдачи разрешения на строительство.

Приступить к строительству застройщик по федеральному закону мог только после получения разрешения на строительство. «Несоблюдение данных требований, — говорится в решении суда, — ставит под сомнение возможность их дальнейшей безопасной эксплуатации, создает реальные риски жизни и здоровью пользователей зданий и сохранности их имущества».

2. Пожарная безопасность. Судом установлено, что застройщик подменил проектную документацию и на этапе проектирования произвел по сути реконструкцию объекта. Первоначально предполагался 21-этажный дом, монолитно-сборный каркас, а после изменения проекта дом стал 26-этажным (включая подвальный этаж), каркас монолитным. Из-за изменения этажности и характеристик возводимого здания менялись и требования, которые должны были учитывать те, кто выдавал положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство. Но требования почему-то не изменились. Положительное заключение и разрешение на строительство получено, исходя из требований к зданиям ниже 75 метров, а по факту планируется и ведется строительство здания выше 75 метров. Это установлено экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения дела.

Почему важна высота здания? Очень просто на этот вопрос ответил специалист по пожарной безопасности (ответ приведен в решении суда: «В случае возникновения пожара граждане, проживающие на последних четырех этажах, в принципе, не могут быть спасены». Общие требования к пожарной безопасности разработаны для зданий ниже 75 м. Для зданий и сооружений выше 75 м застройщики должны разрабатывать специальные технические условия, содержащие комплекс мероприятий по обеспечению пожарной безопасности (например, вертолетные площадки на крыше для эвакуации людей, дополнительные эвакуационные выходы).

3. Склон. Экспертиза установила, что фактическое состояние и качество построенных на август 2017 года конструкций (монолитного каркаса, фундамента, основания под ним), их фактическая способность нести нагрузку 26-этажного дома «не учтены в полном объеме». В проектной документации отсутствуют сведения об оценке качества смонтированных строительных конструкций, построенных «Стройсервисом» в 2016 году для дома запроектированного на 20 этажей. Отсутствуют обследования фундамента, свайного поля и свежих данных о геологических изысканиях грунта под домом и мониторинга склона в новом проекте на 26 этажный дом.

В проектной документации сказано, что фундамент здания представляет собой монолитную плиту на свайном основании. Сваи забивные, железобетонные сечением 300×300 мм и длиной 7 м. Основанием свай служат коренные породы «сильновыветрелые, сильнотрещиноватые». По мнению специалистов, не все сваи доходят до несжимаемого грунта, устойчивость большинства обеспечивается взаимодействием с боковыми стенками скважин и прилегающих к ним пород.

В повторном положительном заключении экспертизы на проект указано, что сваи не забивались, а вдавливались, но диаметр скважин под них составил 375 мм (при диаметре сечения самих свай 300 мм). Специалисты отмечают, что это противоречит нормам строительства, а последствия предсказать сложно, если между сваей и стенкой скважины есть пространство, то образуется неравномерное оседание грунта: где-то он плотно осядет и прилипнет, где-то неплотно, и могут образоваться полости.

Эксперты пояснили суду, что здание строится на склоне, это требует мониторинга и серьезной проработки, детального исследования и экспертизы. На момент разработки проектной документации срок действия последних геологических изысканий закончился. Свежие геологические изыскания с целью изучения природных условий и факторов техногенного воздействия на территорию, на которой осуществляется строительство, не проводились.

«Представленные материалы дела не подтверждают устойчивость склона под нагрузкой от проектируемого здания, надежности и безопасности как объекта капитального строительства в целом, так и уже возведенной части», — говорится в решении суда.

4. Земельный участок. Экспертом установлено, и суд согласился с его выводами, что требования по количеству машиномест, в том числе для маломобильных групп населения, не соблюдены. Всего для более 400 будущих жителей дома и работников офисов требуется, по расчетам экспертизы и суда, 170 парковочных мест. Проектом предусмотрено только два места рядом с домом. Еще 90 мест находятся на временно арендованном застройщиком участке на расстоянии более 1 км от дома. Поскольку этот участок взят в срочную аренду, будущие жители им будут пользоваться только до тех пор, пока на это будет добрая воля собственника участка. ДГА Перми такую схему обеспечения дома парковками одобрило выдачей разрешения на строительство. При том, что министерство строительства Пермского края не раз критиковало застройщиков за типовые нарушения: строительство на двух и более земельных участках с разными видами разрешенного использования, размещение элементов благоустройства и парковок на земельных участках, не предназначенных под строительство многоквартирного дома.

5. Вместо подписи экспертов факсимиле. Судом установлено, что положительные заключения, выданные застройщику «Межрегиональным центром «Партнер» не содержат «живых» подписей экспертов, только факсимиле их подписей (оттиски). Нарушен порядок принятия положительного заключения.

6. Разрешение на строительство. Судом установлено, что ДГА нарушен порядок принятия документа: вместо выдачи разрешения на строительство (при реконструкции) муниципальный орган использовал процедуру внесения изменений в разрешение на строительство, не осуществив надлежащей проверки документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство. ДГА обязан был проверить наличие подписей уполномоченных лиц на положительном заключении, соответствие предоставленных документов требованиям к строительству.

Почему чиновники требуют отменить решение суда?

Инспекция государственного строительного надзора (ИГСН) в своей жалобе указывает на то, что они проводили проверки по своему плану проверок, который составили, потому что у застройщика было положительное заключение на проект и разрешение на строительство. «Вместе с тем, — пишут в краевой суд преставители ИГСН, — Кировский районный суд Перми в решении дает оценку проведения Инспекцией надзора за строительством указанного объекта, выходя за пределы заявленных исковых требований». То есть ИГСН волнует не безопасность здания, а именно ее они ставят под угрозу, просив отменить решение суда, а то, что суд указал на недостатки в их работе.

Департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми (ДГА) вообще пишет в жалобе о том, что истцы ненадлежащие. По мнению ДГА, нет непосредственного нарушения прав истцов — дяди Васи и тети Лены, они еще не погибли под рухнувшим зданием, не задохнулись в дыму на 25-ом этаже. О чем же тогда судебный спор? Вот такой смысл жалоб чиновников. Также ДГА отмечают, что не обязаны проверять подлинность подписей на положительном заключении экспертизы (те, которые факсимиле). Меж тем насколько их решения повлияли на безопасность будущего строения? Что будет со склоном? С парковками? Что будет в случае пожара?

Что будет дальше?

Как отмечено в решении суда, установлен единственный порядок подготовки проектной документации, который предусматривает следующие этапы: разработка и принятие специальных технических условий (СТУ), подготовка на основании ТУ проектной документации, прохождение экспертизы и при положительном заключении экспертизы — получение разрешения на строительство, только потом строительство. Внесение каких-либо изменений в проектную документацию и принятие на основе этих изменений новых или измененных положительных заключений, при отсутствии СТУ, недопустимо. Выявленные судом нарушения являются неустранимыми.

До этого застройщик должен решить вопросы с земельным участком, так как по градостроительным нормам — «один дом — один участок», никаких дополнительных участков под парковки и другие объекты инфраструктуры без 100% гарантий их использования на весь срок эксплуатации как общего имущества дома не должно быть. То есть застройщику надо объединить два участка в один. Учитывая, что сейчас в Перми изменились требования к высотности (плотности) застройки, он должен будет доплачивать за высотность здания.