Разберемся с ключевым понятием: Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, в котором прописаны варианты использования той или иной зоны (жилой застройки, производственной, рекреационной и т.д.). ПЗЗ включают в себя виды разрешенного использования территории, этажность и другие параметры капитальных сооружений. По сути, это идеология мастер-плана, выраженная в нормах и правилах. Причем, в эти правила раз в полгода можно вносить изменения. Именно с первого мероприятия по сбору полугодовых возражений в ПЗЗ Properm.ru и ведет свой репортаж.
Сигналы того, что провести процедуру как следует не получится появились с самого начала слушаний. Можно сказать, с порога. Комната общественного центра Дзержинского района (ул. Рабочая, 19) ни при каких условиях не могла вместить в себя всех, кто в тот день хотел повлиять на градостроительный процесс. Пожилые люди заранее заняли места на стульях, те. кто был помоложе, стояли в проходе. Самые юные слушатели с любопытством выглядывали из-за двери.
Начальник департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми Олег Горюнов и руководитель МБУ «Бюро городских проектов» Андрей Головин начали слушания с того, что долго, и обстоятельно объясняли пользу нового мастерплана и преимущества малоэтажной застройки над высотками.
По окончании доклада им начали задавать вопросы. Судя по лицам чиновников, это были далеко не те вопросы, которые они ожидали.
— У вас есть конкретный план по реализации изменений, о которых вы говорите? — поинтересовался у докладчиков мужчина в возрасте.
— Правила распространяются на всех застройщиков, — ответил Головин. — Мы говорим об общем правиле ведения застройки в городе. ПЗЗ на каждой территории устанавливают зоны территориального использования, которые предполагают предельные параметры этажности и плотности населения.
— Если все, что задумано не будет осуществлено, кто будет за это отвечать? — снова поднялся тот же мужчина.
— Власть не строит дома, не печет хлеб, у нее другие полномочия, она выступает в роли регулятора, отвечает частный капитал, — терпеливо объяснил Головин.
Однако такой ответ не удовлетворил его оппонента.
— Мы сплошь и рядом видим, как планируется одно, а строят другое, — сделал из сказанного свой вывод мужчина.
Тут в спор вступил архитектор из Новосибирска Александр Ложкин.
— Есть ситуации, когда застройщик в нарушение закона строит 17-ти и 25-ти этажные здания, — начал объяснять Ложкин. — Сейчас У Олега Валентиновича (Горюнова — Properm.ru) нет полномочий это запретить. Застройщик через суд выиграет все иски. Но именно для того, чтобы точечная застройка стала невозможной и принимаются изменения в ПЗЗ.
С трудом поднялась женщина в возрасте. В руках у нее была пачка листов формата А4.
— Что можно сделать чтобы сократить высоту построенного дома? Мы прошли кучу судов, сейчас европейский суд… — не торопясь начала она слегка дрожащим голосом рассказывать свою историю об уплотнительной застройке.
— Рычагов, которые позволят остановить это нет, — перебил Головин.
— То есть он будет продолжать строить 16-этажный дом? — заметно волнуясь включился в диалог мужчина с последнего ряда. — А где инсоляция, где дворы, где благоустройство? В доме живет больше 1000 человек! Мы хотим предотвратить эти факты. У меня ответ вашего министерства, строить дом нельзя!
Ответ Головина был отрицательным. Вслед за этим несколько человек пытались рассказать о своих проблемах, но результат был тем же. Людей, которые пришли на публичные слушания, не интересовали стратегические вопросы, они хотели низкой этажности и благоустройства здесь и сейчас, а не через несколько лет. Однако представители администрации не могли им этого пообещать.
— Исправить ситуацию может только суд или воля того, кто начал это строительство, — приговорил новых желающих задать вопрос о своей высотке Головин.
— Ооо… — неудовлетворенно выдохнул зал. Несколько человек демонстративно покинуло помещение.
Но некоторые вопросы с заходом в будущее все-таки прозвучали. Правда, и они остались без ответов.
— В современном доме около 250 квартир, это 250 машин, настоящий таксопарк, — задумался мужчина, который сидел ближе других к выходу. — Мы не подготовили подъездных путей, парковок. Надо думать о людях, как будем мы дышать, а потом уже планировать строительство домов. Когда мы будем думать об этом?
— Задайте конкретный вопрос, — предложил Головин.
— Конкретный вопрос, — в тон ему ответил мужчина и, под громкий хохот, все-таки задал его. — Сбежать нам или еще жить здесь?
Внятного ответа не последовало. Вместо этого новый вопрос задал Дмитрий Королев, представитель интересов кредиторов обманутых дольщиков.
— Я не скажу, в строительство какого дома мы инвестировали, — предупредил дольщик. — В 2007 году мы под хорошую рекламу сдавали деньги на строительство в 27-м квартале комплекса универсальных зданий в 24 этажа. Нас сейчас 36 человек, общая сумма инвестиций 180 млн. рублей. Но если мы выходим на площадку с новыми ограничениями, которые приняты для этой территории — в 20 метров, ни один инвестор не возьмется достраивать наш дом. У меня просьба в 27-м квартале предусмотреть максимальную возможную высотность.
Это предложение было услышано последним. Однако большинство участников публичных слушаний расходились неудовлетворенными. По просьбе Properm.ru, три эксперта, присутствовашие на собрании, прокомментировали первый опыт внесения изменений в ПЗЗ.
Архитектор Александр Ложкин: Процедура публичных слушаний предусмотрена градостроительным кодексом и законом о местном самоуправлении. Это механизм, при котором важные, касающиеся всех жителей города вопросы должны публично обсуждаться. Главная проблема таких слушаний сегодня в том, что общественное самоуправление не структурировано, плохо работает пока как полноценный механизм взаимодействия горожан и власти. А ведь тот вопрос, который вынесен сегодня на обсуждение — вопрос высотности — касается всех. Предложения по высотным регламентам направлены на то, чтобы защитить горожан от так называемой «точечной», неограниченной и несистематизированной высотной застройки, чтобы ввести процесс регулирования городской застройки в правовое русло. Надо понимать, что Правила землепользования и застройки не имеют обратной силы, они не распространяются на уже выданные разрешения на строительство. Конечно, хотелось бы остановить некоторые стройки, негативно влияющие на качество городской среды, но такое право есть только у суда. Наша страна с 1917 года не жила по правилам. Пока советские архитекторы рисовали утопические проекты прекрасных «городов будущего», обернувшихся унылыми микрорайонами, весь мир разрабатывал регламенты застройки. Нам надо признать, что принцип, при котором назначается один ответственный за всю городскую застройку и возводится его в ранг всеведущего «бога» (а мы потом удивляемся, откуда берется коррупция), этот принцип не работает. Недовольства пермяков как раз и связаны с тем, что нет ответственного за новые градостроительные изменения, тогда как мы говорим о том, что он теперь и не нужен — есть правила, которые действует для всех. И, опираясь на эти правила, любой житель города теперь может пойти в суд, выиграть дело против застройщика, который нарушил нормы этажности и даже добиться сноса незаконно построенного дома. Я не знаю, где в России сегодня институт публичных слушаний работает должным образом. Может быть, Пермь станет первым городом, где он действительно заработает как надо.
Заместитель директора МБУ «Бюро городских проектов Татьяна Гудзь:Любое мероприятие с жителями результативно. Во всяком случае, у людей на руках появился документ, который можно изучить и обратиться за разъяснениями в районные администрации или в департамент строительства и архитектуры и получить реальные ответы, а также сформулировать свое отношение к озвученному проекту и обратиться с возражениями или предложениями. Однозначно, в отношении этого проекта — это шаг вперед.
Правозащитник Денис Галицкий: