Где в Перми жить хорошо? Рейтинг комплексной застройки Properm. ru

Термин «комплексная застройка» мы трактовали, используя преимущественно подходы урбанистов и исследователей, а также, оглядываясь на практику пермских застройщиков к освоению территории за последние 10 лет.

В итоговом варианте комплексной застройкой Properm.ru считали: поэтапное возведение комплекса, состоящего из трех (или более) домов в едином стиле, а также параллельное освоение территории застройщиком: создание социальной инфраструктуры (спортивные и детские площадки, озеленение, строительство детских садов, школ, больниц или досуговых центров) и помещений для бизнеса.

На предварительном этапе журналисты Properm.ru предположили, что рейтинг возглавят преимущественно жилые комплексы комфорт-класса в центральной части города. А поскольку рейтинг очевидно будет затрагивать интересы застройщиков, оценки от представителей строительных компаний, которым предложено пройти опрос, будут направлены на занижение баллов конкурентов и соответственно завышение своих.

Поэтому в число экспертов были включены не только топ-менеджеры строительных компаний, но риэлторы, урбанисты, архитекторы, представители общественных организаций, члены краевого правительства, администрации Перми. Таким образом, оценивали по 10-балльной шкале давали не только девелоперы, но и сторонние наблюдатели. Итоговое количество экспертов позволило нам нивелировать их субъективную оценку.

Аутсайдеры рейтинга

Нижняя половина рейтинга (с 11 по 21 место) состоит преимущественно из комплексной застройки отдаленных районов или пригорода Перми. В основном — это панельные дома: ЖК «по ул. Писарева», ЖК «Лазурный», ЖК «Красавинский».

Проекты «СтройПанельКомплекта» повторяют друг друга из района в район: доступное жилье, инфраструктура растет вместе с домами, а в качестве бонуса: детские сады и школы. В пользу «Мотовилихинsky» в отличие от ЖК «Медовый» и «Белые Росы» играет только расположение в черте города.

Из группы аутсайдеров выбиваются два проекта, расположившиеся практически в центре города — «Цветы Прикамья» и «Арсенал». Оба пытались вписаться в концепцию тихого центра, но стали труднодоступными «спальниками». Проект ГК «КМПроджект» окружен железной дорогой, Китайским рынком, гаражным кооперативом из-за чего уменьшилось число проходов и проездов. Добавляют негатива отдаленные остановки общественного транспорта. Но на фоне проекта «Сатурн-Р» «Цветы Прикамья» выигрывают благодаря низкой плотности застройки (читаем: меньшему количеству жителей) и отсутствию проблем с придомовой парковкой.

«Арсенал» появился в исторической части города, но не отвечает образу низкоэтажной застройки и архитектурному стилю сталинского Тихого Компроса. ЖК для 15 тыс. человек не привлекает экспертов взятыми обязательствами по строительству школы на 1,5 тыс. мест, по-прежнему не сформированы внутриквартальные проезды, несмотря на завершающую стадию строительства комплекса. Негативный образ создается на фоне неопределенности и скандалов вокруг строительства жилого квартала. Сначала власть, общественность и застройщик спорили из-за высотности домов, а затем во вопросу передачи построенного здания школы. Как итог — предпоследнее место рейтинга.

Последнюю строчку занял ЖК «Грибоедовский», получивший от экспертов всего три балла. Свечки на окраине города когда-то позиционировались как жилье комфорт-класса, но по факту превратились в ЖК, где неудобно жить как пешеходам, так и автовладельцам. С общественным транспортом беда, а во дворах не хватает парковочных мест. В благоустройстве дворов ничего особенного (да и вообще) нет.

Первой десятке приготовиться

ТОП-10 открывают проекты схожие по стратегии с предыдущими участниками: строй много — продавай дешево.

ЖК «Боровики» от «Камской долины» мало чем отличаются от прошлых участников: массивная застройка, отдаленный район. Но девелопер продумал социалку для формата жизни «город в городе», а таунхаусы вблизи леса выгодного отличают «Боровики» на фоне проектов СПК.

ПЗСП («Квартал 589) и „Сатурн-Р“ („Данилиха“) находятся по разные стороны шоссе Космонавтов в микрорайоне Плоский. Поэтому пользуются готовой транспортной доступностью, но на этом все. Красно-синяя раскраска „Данилихи“ не играет в пользу городского облика. Панельки от ПЗСП на пару десятых обходят „Сатурн-Р“ за счет привычного узнаваемого образа (читаем: доверия к застройщику).

«Солдатская слободка» — нетипичный для «СтройПанельКомплект» проект. Девелопер, который преимущественно занимается освоением отдаленных районов Перми и пригорода, смог реализовать достаточно дерзкий проект на месте бывших бараков, который попал в верхнюю часть рейтинга. Свеженькие «свечки» спрятаны от взгляда, но удачно вписаны в городской темп. Даже кажется, что с помощью «Солдатской слободки» застройщик показывает: умею играть не только в песочнице (читаем — отдаленных районах), но и со взрослыми.

Сосед по турнирной таблице — «Альпийская горка» от еще одного пермского застройщика PAN City Group вписан на месте бывшей военной части. Забраться выше своих реальных соседей — «Солнечного города» не позволило отсутствие единства стиля и подхода к строительству: дома эконом-класса и внешне, и по начинке уступают старшим, более богатым братьям. Но именно благодаря им и складывается впечатление от «Альпийской горки». Поэтому на слабую социалку и плохие межквартальные проезды эксперты закрыли глаза. Как итог — шестое место среди проектов комплексной застройки.

Проект от ГК «ПМД» набрал наибольший балл именно среди пермских застройщиков. Однако выдающимся проект назвать нельзя — плотная застройка в пределах квартала, а также одна на всех социальная инфраструктура. Но баллы «Солнечный город» берет на другом. ПМД работает на рынке комфорт-класса и уверенно реализует все проекты. Берет качеством и надежностью, другими словами. Если не слышали про лучшую игровую площадку — она здесь.

Московский застройщик «Кортрос» с проектом «Гулливера» смог удачно вписаться в центральный район города и занять место в пятерке лидеров нашего рейтинга. 14 корпусов с жильем комфорт и бизнес-класса появились в квартале Компрос-Революции. А благодаря современному архитектурному подходу и открытым благоустроенным зонам от «Гулливера» не тянет образом «муравейника». Баллы добавляет детский сад, который открылся внутри ЖК и сохраненный парк, для всех жителей города. Умные технологии и подземный паркинг как само собой разумеющееся, чтобы попасть в четверку.

«Ива» оказалась «темной лошадкой», которая внезапно вырвалась вперед. Эконом-жилье от «Девелопмент-Юг» на окраине города внезапно обогнало компании, которые работают в более дорогом сегменте. Предполагаем, что эксперты высоко оценили «Иву», поскольку этот микрорайон сегодня наиболее удачный пример комплексного освоения территории в ее широком понимании.

Застройщик не стал «лепить» в поле многоэтажный комплекс, а сделал выбор в пользу переменной этажности с преимущественно низкой высотностью домов — от 3 до 10 этажей. В результате получился микрорайон с невысокой плотностью населения, где всем хватает мест на парковке. Также «Девелопмент-Юг» позаботился о социальной инфраструктуре: есть поликлиника, детский спортивные площадки, помещения для ТЦ, благоустроенные дворы с зонами отдыха и детскими площадками. Но проблемы с транспортной доступностью такие же как у «Грибоедовского».

Второе место уходит еще одному иногороднему девелоперу. «УралДомСтрой» умело берет не количеством, а качеством домов бизнес-класса. Именно таким будет ЖК «Ньютон», который растет в районе ДКЖ, где активно ведется реновация территории. По совокупности европейского подхода к строительству (переменная этажность, подземные парковки, закрытые дворы без машин и безбарьерная среда) ЖК мог даже быть на первом месте, но сегодня «Ньютон» только заселяется, впереди еще большая часть строительства, поэтому общее впечатленее формируется в основном по рендерам.

Лидером рейтинга стал жилой комплекс «Новый центр», расположившийся на территории двух кварталов напротив ТРК «Семья», от ижевского застройщика «Талан». Три современные башни с закрытыми дворами, подземными парковками и бизнесом на первых двух этажах появились на месте пустыря, где когда-то были аварийные деревянные дома. Архитекторы уверенно вписали проект в деловую и развлекательную жизнь квартала. Фактически «Новый центр» продолжает тенденции современной застройки и реновации, заложенные предыдущим флагманским проектом застройщика жилым комплексом «Виктория».

Вместо заключения

В лидерах рейтинга оказались «варяги». На первых двух позициях расположились девелоперы из Удмуртии — Талан и УралДомСтрой. На третьем — краснодарский застройщик «Девелопмент-Юг». Четвертая позиция за ГК «КОРТРОС», головной офис которой находится в Москве. Выше всех из пермяков удалось забраться только ГК «ПМД».

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Ракурс» Александра Бутакова, компании из других регионов принесли с собой в Пермский край хорошую конкуренцию, которая стала драйвером рынка.

Его точку зрения разделяет Наталья Кибанова из агентства недвижимости «Перспектива». По ее мнению, застройщики из других регионов сегодня могут предложить пермякам более интересные решения с точки зрения архитектуры, планировки и внешнего благоустройства.

Социолог Александр Нода считает, что рейтинг характеризует потребительские предпочтения экспертного сообщества.

Как готовился рейтинг (нажмите «Читать полностью»)

На первом этапе мы сделали Google-форму для фокус-группы и попросили пермяков указать критерии, по которым они принимают решение о покупке квартиры. В итоге были определены следующие критерии:

• цена за квадратный метр (от застройщика или по данным ЦИАН, если продажи уже закончились);
• удаленность от центра города;
• наличие парковок и магазинов в шаговой доступности;
• озеленение;
• организация внутридомового пространства;
• места для бизнеса;
• берет ли на себя застройщик обязательства по строительству «социалки» или предлагает пользоваться готовой.

После мы сформировали список жилых комплексов, построенных за последние 10 лет, которые на, наш взгляд, можно отнести к утвержденному ранее определению комплексной застройки. В финальном варианте были 24 жилых комплекса от 14 застройщиков: «Камская долина» «УралДомСтрой», PAN City Group, «Девелопмент-Юг», Группа компаний «КМПроджект», «Кортрос», ПМД, «Трест №14», «Талан», «Сфера», «Строительный центр — Пермь», ПЗСП. Больше всего ЖК представлено СПК — четыре. В рейтинг не попал ЖК «Пермские медведи» и «Маасдам» от ОРСО-Групп, поскольку в первом случае в зданиях нет помещений под бизнеса, а в «голландском квартале» еще не началось заселение.

На следующем этапе мы сформировали опросник, в котором экспертам было предложено оценить жилые комплексы по десятибалльной шкале. Где 1 — никогда бы не стал здесь жить, 10 — с радостью перееду. Затем для каждого жилого комплекса была расписана отдельная карточка с формой заполнения. Ссылка для работы над опросником генерировалась индивидуально и была анонимна для других экспертов. Стоит отметить, что форму можно было заполнять несколько раз, но учитывался только первый голос.

Безусловно, не все, кому мы отправили приглашение (75 человек) смогли или захотели принять участие в опросе, но мы на это и не рассчитывали. Из собранных данных посчитали средний балл, исключив «протестное голосование» (когда участник поставил 21 из 23 ЖК наименьший балл). Гипотеза о том, что девелоперы будут завышать баллы своим проектам и «валить» конкурентов, отчасти подтвердилась: спикеры пытались выводить ЖК в лидеры, но при этом объективно подходили к оценке конкурентов.

Редакция Properm.ru говорит: «Спасибо», всем бизнесменам, строителям, общественникам и представителям властей, которые согласились участвовать в опросе и стали экспертами рейтинга. Мы не разглашаем их имена, но оставляем за каждым из экспертов право самим информировать общественность о своем участии и выставленных оценках.

Автор: Денис Вихров, Дмитрий Загуменнов. Инфографика: Ирина Плюснина