Принято полагать, что проблемы с продажами жилья класса «бизнес» в Перми связаны исключительно с финансовыми трудностями покупателей. Абсурдность этого предположения заложена в самом определении — жилье класса «бизнес» и «бизнес+» предназначено для состоятельных покупателей, поэтому при принятии решения о покупке, вопросы поисков нескольких сотен тысяч рублей не встают. Гораздо важнее, что предлагаемое жилье совсем не соответствует ожиданиям покупателей, а иногда и обладает очевидными изъянами. В конечном итоге ошибки частных инвесторов складываются в провал всего рынка жилья сегмента «бизнес-класса» в Перми. Properm.ru составил список объектов недвижимости, которые построены, но не проданы, и нашел ответ на вопрос, почему это произошло.
Директор Пермского аналитического центра Сергей Седов львиную долю сорванных сделок по покупке качественнных квартир видит в слабой проработке концепции предлагаемых проектов. «Обычно все упирается в то, что девелопер строит на основании собственных хотелок и суждений о рынке, тогда как покупатель думает иначе, — рассуждает Седов. — В результате здание построено, а покупатели „носы воротят“. Хороший пример — жилой комплекс „Saturn-R-Towers“ (ул. Окулова, 18 — Properm.ru). Ошибки в этом объекте лезут отовсюду, начиная от планировок, когда канализация находится чуть ли не в паре метров от входной двери до отсутствия возможности смонтировать кондиционер в помещении».
В доказательство «скомканности» проектов пермских девелоперов Седов приводит еще один проект — Zeppelin (ул. Кирова, 33). «Покупатели не оценили его и виной тому не кризис, а завышенная цена на фоне очень низких качественных характеристик объекта, — отметил аналитик. — Вдобавок, девелопер попытался „впихать“ в один проект все — торговые, офисные и жилые части здания. В качестве результата — нулевые продажи».
Нередко против покупки жилья, позиционируемого как класс «бизнес», говорит отсутствие необходимой инфраструктуры в виде дорог и детских площадок, квартиры в домах, которые позиционируются на уровне класса «бизнес» продаются без отделки. Очень многих покупателей смущает отсутствие парковки.
Коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев видит поблемы в реализации объектов бизнес-класса Перми в непрофессионализме продавцов. «Нет специалистов, которые могли бы работать с обеспеченными клиентами — это один из существенных негативных факторов, — полагает собеседник Properm.ru. — Убедить покупателя, что переезд ему выгоден и нужен трудно, и затраты на проведение таких сделок велики. Есть попытки создания отделов по проведению сделок с V.I.P.-недвижимостью , но таких технологий в Перми нет. По крайней мере, пока успешных проектов я не видел». «Самая большая проблема — мы не умеем на 3-5 лет планировать, — сетует Ананьев. — Мы не представляем, каков будет спрос, и какая будет ситуация на рынке. Нет опыта гибкой реакции на изменения рынка недвижимости».
По мнению генерального директора ООО «УК Пермский торговый дом недвижимости» Александра Петухова, чаще всего девелоперские проекты терпят неудачу из-за просчетов при маркетинговых исследованиях. «Возможно, использование шаблонной стратегии развития девелоперского проекта больше вредит, чем помогает» — делает вывод эксперт.
Директор консалтингового агентства Research&Decisions Регина Давлетшина: Причина неудач застройщиков в цене: в процессе реализации объекта она остается стабильной, тогда как экономическая ситуция может измениться, а число предложений на рынке увеличиться. Конечно, все девелоперы знают, что необходимо стратегически рассматривать перспективу проекта, соотносить цену и качество, проявлять гибкость в вопросах оперативного планирования.
Помимо неудачных проектов в жилой недвижимости, нередко встречаются просчеты девелоперов при реализации проектов офисных и торговых центров. По мнению директора ООО «КСИ Консалтинг» Андрея Кукаркина, такая тенденция наблюдается из за того, что потребности в офисных помещениях сегодня нет, поскольку малый бизнес «после кризиса умер».
Андрей Кукаркин: Офисные центры сегодня продаются плохо, потому что построены были дорого. До кризиса была развита гигантомания, строили квартиры и офисы больших площадей с предубеждением, что будут скупать все предложения. Многие из сегодняшних непродаваемых объектов недвижимости изначально не предназначались для мелких продаж.
Помимо потери прибыли, проблемы с продажами могут обернуться для девелопера и конфискацией объекта в пользу кредитора.
Управляющий Пермским филиалом банка «Глобэкс» Игорь Мерзлов: Если девелопер финансово состоятелен и одновременно реализует несколько проектов, банк пойдет ему на встречу и обсудит реструктуризацию кредита в надежде, что застройщик сможет выполнить свои обязательства за счет денежного потока от других проектов. Если же проект у девелопера один и рассчитывать на то, что кредитор сможет получить в ближайшее время выручку, нельзя, банк, как правило, забирает объект на свой баланс с целью его перепродажи, либо реализует проект сразу же через торги.
С этим категорически не согласен девелопер Александр Флегинский. «Банкам совсем не выгодно брать такое имущество — кредитор в этой ситуации обречен ждать от заемщика выплат» — убежден бизнесмен.
Генеральный директор группы компаний «РИАЛ» (Российский индустриальный альянс) Юрий Борисовец убежден в том, что даже неидеальный проект квалифицированный девелопер сможет грамотно подать.
Юрий Борисовец: Есть один способ избежать простоя продаж — частично переформатировать объект. Если объект сдан, то при грамотном застройщике он не пропадет. Не думаю, что опыт с «Green plaza» применим к неудачным девелоперским проектам, так как каждый случай индивидуален, и многое зависит от решения банка, который выдавал кредит на реализацию объекта. Банк может отказать в реструктуризации и обанкротить застройщика.
В любом случае, эксперты Properm.ru убеждены в том, что половину проблем любого проекта можно решить, если на ранних стадиях тестировать его на потенциальных покупателях. Но в этом случае девелопер должен обуздать свои амбиции, и в ответ на указания покупателей на слабости проекта исправить недочеты и очевидные ошибки. Однако пока предпроектные исследования мало кто практикует из пермских застройщиков. Это значит, что в битве между амбициями девелоперов и потребностями покупателей жертвами по-прежнему становятся продажи.