Натуральный обмен вместо ипотеки. Пермский риэлтор советует в кризис отказаться от кредитов

— Андрей Владимирович, в январе 2015 года банки в Пермском крае выдали 991 ипотечный кредит, что на 12% меньше, чем в январе 2014 года. Вы как риэлтор заметили сокращение объемов кредитования?

— У риэлторов количество сделок упало гораздо сильнее в сравнении с 2014 годом.

Рынок недвижимости сильно зависит от ипотечного рынка. Если начинают падать объемы кредитования, то останавливаются и продажи жилья. В Перми рынок сейчас стоит, так как большое число одобрений на выдачу ипотеки было получено в конце 2014-начале 2015 года. Сейчас рынок развивается по инерции, кредиты выдаются по старым одобренным заявкам. В конце марта-апреле 2015 года мы увидим, будет ли рынок развиваться без поддержки ипотеки.

— Январское падение продолжается?

— Да, и причин этому несколько. Во-первых, мы наблюдаем кризисные явления в российской экономике. В стране на официальном уровне признана рецессия. Падающая и нестабильная экономика не позволяет людям планировать будущее. Появились риски, связанные с потерей работы и падением доходов. Люди стали осторожнее относиться к длительному планированию своих расходов, особенно в части долгосрочных ипотечных кредитов.

Во-вторых, мы видим, как выросли ставки после декабря 2014 года. Раньше средние ставки, по которым выдавалась ипотека, составляли порядка 12%. Теперь они находятся в диапазоне от 14,5 до 21%.

В-третьих, люди ждут снижения цен на жилую недвижимость.

— Какова роль банков в падении рынка ипотечного кредитования?

— Они существенно ужесточили требования к заемщикам. Раньше ипотеку можно было получить буквально по двум документам, и это действительно было так. Теперь требуется гораздо больше, стало сложнее подтвердить доход. Поменялось отношение банков к целым отраслям.

— То есть, если человек занят в определенной сфере, ему не выдадут кредит?

— Да. Не кредитуют тех, кто работает в сфере строительства, недвижимости, туризма. Отчасти, занятых в торговле и автобизнесе. Настороженно относятся к тем компаниям, где ожидаются сокращения сотрудников и падение производства или продаж. Конечно, работа в той или иной сфере не является официальной причиной отказа в выдаче ипотеки, но негласно в ряде банков эти правила действуют.

— Государство решило поддержать рынок, выделив 20 млрд рублей на субсидирование ипотеки по ставке 12%. Как оцениваете это решение?

— На состоянии рынка эта программа почти никак не скажется, она лишь поддержит минимальный платежеспособный спрос. Объем субсидирования всего 20 млрд рублей. Думаю, месяцев через шесть эти деньги уже закончатся.

К тому же, в рамках программы государство поддерживает только первичный рынок. В кредит можно приобрети строящееся или только построенное жилье. При этом застройщики, работающие по схеме жилищно-строительных кооперативов, под программу не попадают. В Перми, например, «Камская Долина» работает по схемам ЖСК, частично ПЗСП.

Есть и возрастные ограничения для заемщика. К окончанию срока выплаты ипотеки мужчина должен быть не старше 60 лет, а женщина — 55 лет. Учитывая, что средний срок ипотеки 15 лет, на кредит с субсидированной ставкой могут рассчитывать только молодые заемщики.

— Вы говорили о том, что люди ждут падения цен на недвижимость. Когда оно произойдет?

— Цены сейчас стоят, а платежеспособный спрос отсутствует. Через некоторое время это повлечет за собой падение. Но не стоит ждать резкого снижения цен. Стоимость квадратного метра будет падать постепенно, долго и мучительно. Думаю, что своего дна она достигнет в 2017 году. К концу 2015 года, на мой взгляд, мы увидим цены на вторичное жилье ниже на 10–15%. Хотя звучат и прогнозы о падении на 40–50%.

— Что будет с первичкой?

— Обычно, чтобы купить жилье в новостройке, люди продают свои квартиры. Если не будет спроса на рынке вторичного жилья, то он и не появится на рынке строящегося и построенного жилья.

Застройщикам придется снижать цены, они уже начинают это делать. Пока завуалировано в рамках акций и специальных предложений. Думаю, это связано с тем, что никому не хочется сбрасывать стоимость квадратного метра, потому что тогда это сделать придется всем. Уверен, что сейчас между застройщиками есть какая-то договоренность держать цены, по-другому быть не может.

— Что посоветуете делать сейчас потенциальным покупателям?

— Не ждать, идти покупать и требовать от продавца дисконта. Если долго ждать понижения цены, то с рынка уйдут все ликвидные объекты, как было например в 2009–2010 годах. Тогда в продаже остались квартиры на первом и последнем этажах, которые в обычное время покупают неохотно.

Последствием падения цен станет снижение качества жилья. Компании сейчас и так ориентированы на эконом-сегмент, а начнут строить еще более экономно. Будут пользоваться материалами с более низким уровнем качества. Поэтому пока есть, надо покупать еще качественно сделанные новостройки. Потом мы будем вынуждены мириться с панельными домами высотной этажности, где на этаже будет длинный коридор и двадцать однокомнатных квартир маленькой площади.

— Сейчас целесообразно брать ипотеку?

— Брать дорогостоящий ипотечный кредит в нынешних условиях я не советую. Сейчас особенно осторожно нужно подходить к использованию заемных средств и искать им замену, потому что есть риск потерять работу, бизнес, существенную часть дохода.

Человек приходит в агентство недвижимости и говорит: «Мне нужна ипотека». Начинаем разговаривать с клиентом, выясняется, что у него есть дача, гараж, автомобиль, всё это можно продать и получить деньги, чтобы вложить их в покупку жилья. Не нужно ставить ипотеку во главу угла, так как есть много других возможностей.

Ипотека — самый простой способ. Но простые способы в кризис не работают. Стоимость квадратного метра снизится, а значит увеличится доступность альтернативных источников. Например — обмен с рассрочкой. Мы на днях провели такую сделку с рассрочкой на два года по ставкам, которые предлагают банки. Ежемесячный платеж составил 7 тыс. рублей.

— Какая сумма ипотечного кредита по силам среднестатистическому пермяку?

— Не более 1 млн рублей. Если сейчас человек берет такой кредит по действующим ставкам лет на 15, то его ежемесячный платеж равен 15–16 тыс. рублей, а прибавьте еще коммунальные платежи и прочие расходы. По ставкам 2014 года платеж составлял 10–11 тыс. рублей.

— Что вы думаете насчет рассрочки от застройщика? Она может стать альтернативой ипотеке?

— Она не интересна, так как действует только до окончания строительства, а это год-два. Трудно представить семью, которая может отдавать по 200 тыс. рублей в месяц. Такие семьи и без рассрочки в состоянии купить квартиру.

— Что еще кроме ипотеки может получить распространение на рынке недвижимости?

— В отсутствие платежеспособного спроса распространение получают обменные схемы. Возможно, это будет один из основных способов улучшения жилищных условий. Когда на рынке нет денег, становится реальным натуральный обмен. Появятся сложные обменные схемы, с множеством участников. Где-то будут использоваться деньги, где-то другое имущество, например, автомобиль. В моей практике был договор, когда квартира плюс телевизор «Рубин» менялись на дом.

— Приведите типичный пример обменной операции.

— Например, есть трехкомнатная квартира, владельцы которой хотят обменять ее на две однокомнатные. Скорее всего цепочка будет такая. Найдутся жильцы однокомнатной квартиры, желающие купить трешку. Владельцы трехкомнатной квартиры одну квартиру получат в обмен, а на доплату купят вторую. Это реально. Найти две однокомнатные квартиры у одного человека, желающего купить трешку, сложнее.

Хочу еще подчеркнуть: главное, чтобы покупатели не боялись, так как ничего страшного на рынке не происходит. Людям просто нужно опуститься с небес на землю, в результате появится качественный продуманный спрос. Не будут семьи, которые еле сводят концы с концами, приходить и говорить, мы хотим купить дом. Рынок отрезвеет, а люди начнут рационально использовать деньги.