Неинвестиционная привлекательность. Почему Пермь остается без социальной инфраструктуры

«Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» строит в Перми микрорайон «Ива-1». 80 га земли в Мотовилихинском районе Перми краснодарский застройщик получил по договору аренды за 300 млн. рублей, обойдя всех региональных интересантов.

Договор аренды в целях комплексного освоения территории №129 был заключен в 2008 году. Он предусматривал строительство 476 тысяч квадратных метров жилья. За право освоения участка застройщик должен был возвести ряд объектов социальной инфраструктуры.

Договором предусматривалось строительство социальных объектов: четыре детских сада, две молочные кухни, две школы, пожарное депо, многофункциональный культурно-деловой центр, отделение полиции, поликлиника, а также транспортная инфраструктура — квартальные проезды и улицы.

Один из ключевых моментов проекта — вся социалка строится за счет застройщика и передается городу безвозмездно. И на нашей памяти это первый за 25 лет после перестройки проект, когда социалку у застройщика муниципалитет не выкупает. Общее распространение имеет практика строительства социальных объектов под заказ, с последующим выкупом у застройщика за деньги города.

Надо ли объяснять, что построенные за счет застройщика объекты инфраструктуры существенно улучшат качество жизни не только будущих жителей Ивы-1, но и жителей соседних микрорайонов, того же куста 25-этажек «Грибоедовского», построенного ПИК-ом без социальных обязательств. Наличие детских садов, школы, поликлиники снизит социальную напряженность, разгрузит дороги, увеличит доступность услуг образования и здравоохранения.

Но что-то пошло не так.

Первая пятилетка. КСАР

Срок действия договора комплексного освоения территории истёк через 5 лет после заключения, в 2013 году. Застройщик обратился в суд с иском по заключению дополнительного соглашения к договору аренды №129, чтобы продлить сроки освоения земельных участков. Арбитражный суд Пермского края не удовлетворил требования «Девелопмент-Юг», так как продлен договор аренды может быть только по соглашению сторон. Администрация Перми не признавала требования иска.

В апелляционной инстанции администрация полностью признала иск. Заключение дополнительного соглашения о продлении сроков аренды стало возможным, и в 2014 году Семнадцатый арбитражный апелляционный суд удовлетворил требования истца, аренда продлена до 30 апреля 2017 года.

Именно в этом процессе суд установил в подробностях причины срыва сроков освоения территории. По первоначальному договору аренды были согласованы сроки реализации этапов комплексного освоения участков: проект планировки и межевания территории (конец 2008 года), землеустройство и кадастровый учет (2009 год), жилищное строительство и строительство объектов инфраструктуры (2013 год).

Подготовкой и утверждением проектов планировки и межевания занимается администрация Перми. Как установил суд, к реальной работе в этом направлении администрация приступила через полгода после заключения договора аренды, а задание на разработку проекта планировки утвердила в ноябре 2008 года.

Март 2009 года. «Девелопмент-ЮГ» изготовил проект планировки, передал на согласование в администрацию Перми.

Апрель 2009 года. Администрация ответила, что претензий к проекту нет.

Июнь 2009 года. Из администрации Перми пришло письмо, что средняя высотность должна быть в 3 этажа, в некоторых случаях возможно 6 этажей. К письму приложены комментарии архитектурного бюро КСАР о том, что земельные участки не подлежат застройке, «пока не будет достигнута критическая масса застройки в приоритетных зонах».

2010 год. Пермская гордума изменила территориальные зоны застройки: там, где можно было строить дома в 5–16 этажей, стало можно строить только 4-х этажки.

Январь 2011 года Администрация Перми известила застройщика о необходимости изменения проекта планировки.

Ноябрь 2011 года «Девелопмент-Юг» получает новое техзадание от администрации города. Этажность ограничивают до 3 и 4 этажей. Средний размер домохозяйств устанавливается в размере 4,24 чел. вместо 2,7 чел. Меняются показатели обеспеченности населения количеством мест в детсадах, школах. В проект планировки вносятся изменения.

2012 год. Готовы очередные проекты планировки и межевания.

2013 год. После публичных слушаний проекты планировки и межевания утверждены Постановлением администрации города Перми. Но срок договора аренды с «Девелопмент-Юг» к этому времени уже истёк.

Суд приходит к выводу, что нарушение сроков разработки, согласования, утверждения проекта планировки произошло по вине администрации Перми. Общий срок нарушений обязательств со стороны администрации, по подсчетам «Девелопмент-Юг», составил 1491 день.

А договором предусмотрено, что в случае несоблюдения арендодателем сроков согласования и утверждения документации сроки реализации этапов освоения земельных участков соразмерно изменяются на основании дополнительного соглашения.

Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов были получены застройщиком только в мае 2014 года (и тоже через суд). Итого: больше пяти лет ушло только на на вход на площадку.

Вторая пятилетка. ИКЕА

В 2016 году прокуратура Перми заинтересовалась освоением земель в микрорайоне Ива-1. Надзорный орган внес представление о нарушении земельного законодательства главе администрации Перми Дмитрию Самойлову, обязал принять меры по устранению допущенных нарушений законодательства, в том числе принять меры или к расторжению договоров, заключенных с ООО СИК «Девелопмент-Юг» в связи с ненадлежащим исполнением, или к применению обеспечения обязательств арендатора.

Также в представлении прокуратуры значилось: «решить вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных должностных лиц», имелись в виду первый замглавы Андрей Шагап и заместитель главы администрации Перми Андрей Ярославцев.

После представления прокуратуры в 2016 году администрация Перми обратилась в суд с иском к «Девелопмент-Юг» о взыскании задолженности по пени 17,3 млн рублей за неисполнение условий договора аренды, а также потребовала обязать ответчика представить обеспечение исполнения обязательств в размере 600 млн рублей в виде банковской гарантии или перечисления денег на специальный бюджетный счет. Обеспечение требовали предоставить за весь объем социалки, который был напланирован в первой версии договора №129.

В январе 2017 года корпорация «Девелопмент-Юг» обратилась в суд с иском с просьбой заключения дополнительного соглашения к договору аренды. В проекте допсоглашения, предоставленного в суд застройщиком, список объектов социалки был скорректирован, сроки сдачи объектов перенесены.

Иск администрации о пени и банковской гарантии на это время был оставлен судом без движения.

В суде «Девелопмент-Юг» ссылался на то, что в июне 2014 года к нему обратились администрация Пермского края (губернатором тогда был уже Виктор Басаргин) и ОАО «Корпорация развития Пермского края» с предложением «отдать» одну треть участка под строительство ТЦ ИКЕА. Эта треть оставалась в аренде у девелопера, но нужно было снова поводить процедуры межевания и планировки всего арендованного участка.

Алексей Востриков, вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг», прокомментировал Properm.ru, что полтора года «напряженной работы, практически ежедневных согласований всего и со всеми закончились ничем».

В 2016 году ИКЕА сообщила, что из-за изменения экономической ситуации ее планы изменились, и если компания будет строить в Перми ТЦ, то не раньше 2020 года. На тот момент уже была проделана колоссальная работа в части разработки и внесений изменений в Правила землепользования, а также был утвержден новый проект планировки и межевания (в ноябре 2016 года).

С оформлением разрешения на строительство опять возникли проблемы с городской администрацией. Суд подсчитал: в 2017 году администрация Перми в лице департамента градостроительства и архитектуры 161 день не совершала действий, способствующих освоению застройщиком земельных участков.

26 июля 2017 года Арбитражный суд Пермского края принял решение о частичном удовлетворении иска «Девелопмент-Юг» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. По дополнительному соглашению максимальный срок строительства социалки продлен до 2021 года, при этом внесены корректировки в перечень социальных объектов, возводимых на территории микрорайона. Суд уточнил и конкретизировал перечень социалки, которая должна быть построена по нормативам, исходя из количества будущих жителей микрорайона. Теперь картина, по решению суда первой инстанции, выглядит так:

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона Ива

В решении суда расчет сделан из нормативной численности жителей микрорайона в 18 067 человек. Фактически, суд постановил: социалку застройщик за свой счет построить обязан, но в объеме не свыше действующих нормативов, обязательства, под которые стороны пожимали руки под телекамеры 9 лет назад, отменяются:

«Обязательства по строительству объектов социально инфраструктуры, содержащиеся в договоре №129 от 20.03.08, могли бы быть квалифицированы как отношения по подряду и в этом смысле требования (администрации — Properm.ru) по строительству объектов без учета положений Проекта планировки территории были бы нормативно обоснованны.

Однако данный подход противоречит сути комплексного освоения территории, при котором до заключения договора и разработки проекта планировки территории, стороны не в состоянии определить точный перечень и характеристики подлежащих строительству объектов» (из решения суда по делу А50–1567/17).

Суд посчитал случай изменения договора в судебном порядке «исключительным»:

« — Если не перенести сроки исполнения обязательств и не конкретизировать перечень объектов социальной инфраструктуры, ответчик, действующий в интересах населения г. Перми, лишится возможности получения в муниципальную собственность безвозмездно объектов социальной и транспортной инфраструктуры, а банковская гарантия в 600 млн. рублей, не покроет затрат на их строительство.» (из решения суда по делу А50–1567/17).

Администрация, которая выступала в деле ответчиком, сделала примерный расчет стоимости всей социалки, которую должен был построить застройщик по самому первому варианту договора. С учетом коэффициента инфляции «1,3» это 3,78 млрд. рублей, и администрация считает, что «существенным образом лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора». Суд определил, что перечисленная социалка «по нормативам» будет стоить примерно 1,83 миллиарда.

Для решения вопроса об уточнении списка объектов социалки (по инициативе застройщика), и истребования под этот объем банковской гарантии (по инициативе прокуратуры) потребовалось почти 8 лет.

Если бы суд не подошел к вопросу со всей возможной тщательностью, амбулаторно-поликлиническое заведение все еще бы измерялось в гектарах, как в договоре №129 от 2008 года («на площади 0,3Га»), и полное отсутствие его характеристик никого в администрации бы не тревожило. Стабильным и окончательным положение с проектом планировки назвать тоже трудно — как минимум с размещением ТЦ вопрос остается подвешенным. Все эти вопросы, напомним, касаются первого и единственного в крае проекта комплексного освоения территории.

«Мы будем строить социальные объекты»

С 2014 года «Девелопмент-Юг» сданы в эксплуатацию многоквартирные дома общей площадью 32 тыс. кв. метров, а также построены и подключены сети инженерной и объекты транспортной инфраструктуры. В данным момент осуществляется строительство еще 34 тыс. кв.метров жилья. Пока это далеко от планируемых 400 с лишним тысяч, сказываются годы топтания на бумаге.

По словам Алексея Вострикова, смена губернаторов (за время реализации проекта сменился уже третий руководитель региона) также помешала успешной реализации проекта. Преемственности в видении градостроительной политики не было: Олег Чиркунов и приглашенное им архитектурное бюро КСАР мечтали о компактном малоэтажном строительстве, Виктор Басаргин дал установку на «пятилетку за два года», ключевым показателем стало количество сданных квадратных метров жилья и автоматическое повышение этажности. У Максима Решетникова четкий федеральный тренд: снижение бюджетных расходов и увеличение социальных обязательств застройщиков.

Конечно, бизнес будет делать так, как ему выгоднее. И строить сады и школы будет только по мере строительства и продажи жилья, а не впрок, закапывая в неблагоприятную среду сотни миллионов рублей. Как рассказали Properm.ru в «Девелопмент-Юг», первый детский сад будет сдан в 2018 году, потому что он уже необходим первым жителям микрорайона.

А выполнят ли застройщики предусмотренные судом обязательства в следующую, третью пятилетку, будет зависеть, как показывает время, скорее от местных властей. На запрос Properm.ru о судьбе судебного решения администрация Перми сообщила, что подала аппеляцию на решение первой инстанции.

Впрочем, подал аппеляцию и застройщик, требования которого суд удовлетворил частично, перенеся срок исполнения обязательств по комплексному освоению до 2021 года, но не продлив этот срок с 2021 до 2027 года, как требовал истец, и теперь ключевой вопрос этого проекта для него вновь упирается в сроки.