Кто и кому раздает землю в Перми, и почему ее вечно не хватает. Интервью с и. о. замглавы мэрии Перми

Земли мало, целей много

— Елена Николаевна, первый и важный вопрос для понимания. Какие цели и задачи у мэрии Перми в сфере земельной политики?

— Департамент распоряжается землями, которые находятся в муниципальной собственности, а также неразграниченными землями, то есть участками, которые никому не принадлежат.

Конечно, самая главная задача — использовать эти земли максимально эффективно с точки зрения градостроительной деятельности, пополнения доходной части бюджета, потому что плата за землю — один из значимых видов доходов бюджета города Перми. За 2021 год доходы от аренды и продажи земельных участков составили почти 700 млн рублей.

— Искать варианты, может быть, нестандартные решения и компромиссы в условиях дефицита ресурса — это очень творческие задачи.

— Безусловно. Но большую часть времени работа департамента занимает обработка уже готовых от заявок о предоставлении земельного участка. Собственники зданий, сооружений оформляют землю под своими объектами, формируют новые земельные участки для развития, получения их на том или ином виде права. Плюс — это земельные отношения между учреждениями и предприятиями города Перми, которые также оформляются нашим департаментом.

Задачи развития, реновации территории, использования земельных ресурсов после сноса аварийных домов и определение оптимального варианта для земель — конечно, это интересные креативные задачи. Их мы осуществляем совместно с департаментом градостроительства и архитектуры. Плюс в рамках переданных полномочий сейчас в процессе участвует министерство по управлению имуществом градостроительной деятельности.

— В продолжение темы. Одной из таких задач было развитие микрорайона ДКЖ. Есть какие-то аналогичные примеры?

— Да. Рассматриваем территорию микрорайона Владимирский, там достаточно большое количество аварийных домов, которые уже расселены или в активной стадии расселения. Есть территории с точечными пространствами Индустриальном, в Кировском районах. С учетом того, что законодательство предусматривает такой механизм как комплексное развитие территорий, конечно, таких территорий будет появляться все больше и больше.

— А на «хрущёвки» нет еще планов?

— Я думаю, до «хрущёвок» мы в ближайшее время вряд ли доберемся, потому что большинство из них находится в удовлетворительном состоянии, пригодном для эксплуатации. Конечно, есть определенные мечты. Но даже опыт Москвы неоднозначный…

Нам сложно привлечь мощных инвесторов, которые готовы расселять большие территории в достаточно долгой перспективе. Это «длинные» деньги с массой правовых и технических сложностей. Технически придется договариваться с каждым жителем дома, с каждым собственником квартиры — это всегда непросто.

— По поводу инвесторов. Что им предлагают? Общественные пространства, памятники архитектуры?

— Инвесторы, как правило, привлекаются не столько к благоустройству территорий, сколько к развитию знаковых, но сложных объектов, например, культурного наследия. Они имеют массу ограничений по использованию, эксплуатации, по финансовым затратам требуют существенного вовлечения денежных средств.

Тем не менее пути есть. Пермский край прошел этим путем не так давно. В прошлом году предоставили на правах льготной аренды здание бывшей поликлиники №1 Ленинского района на Пермской, 45 по схеме аренды за 1 рубль как объект культурного наследия в неудовлетворительном состоянии. Мы все надеемся, что условия позволят инвестору привести объект в надлежащий вид. Дом Грацинского на 25 Октября, 47 — новый арендатор приступил к работам по восстановлению здания.

Инвестора, который займется реконструкцией комплекса Хлебозавода, ждет непростой процесс. Нужно приспособить производственные помещения под какие-то иные нужды, учитывая статус объекта и большие площади. Затраты на восстановление и сохранение здания будут существенными. Конечно, для города в сегодняшних бюджетных условиях это сложноподъемная ноша, поэтому интересен инвестор, который готов привести объект в какой-то более востребованный для города вид.

— Вал задач, который вы обозначили — это огромная повседневная-ежедневная работа. А есть еще некоторые инвестиции, заделы на будущее. Какие-то приоритетные площадки, на которые город делает ставку?

— Я бы здесь говорила не о конкретных площадках, а о конкретных целях, под которые мы бы рассматривали те или иные территории. На сегодняшний день Пермь занимает лидирующие позиции по количеству аварийного жилья. Чтобы эту задачу решить, нужны земельные участки, на которых мы можем строить.

Первое направление — муниципальное жилье. Определены территории, где могут быть построены муниципальные жилые дома (Индустриальный район, два участка на улице Маяковского). Проектирование уже ведется, туда будут переселяться люди из аварийного жилья, которые являются нанимателями жилых помещений у муниципалитета (соцнайм). В этом году мы планируем еще две площадки предоставить: одну в Кировском районе, одну в Свердловском районе.

Второе направление — формирование земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, которое мы предоставляем на аукционе коммерческим организациям — частным застройщикам, чтобы в рынке появилось новое комфортное жилье. Здесь с учетом ограниченности земельного ресурса, с учетом достаточно плотной застроенной территории на территории города Перми, таких участков, конечно, крайне немного. В основном мы рассматриваем те участки, где будет снесено аварийное жилье.

Наверное, мы эту цель для себя считаем глобальной, главной, основной, потому что из этого вытекает масса других решаемых задач: комфортное жилье, комфортная городская среда, загруженность наших застройщиков и загруженность специалистов, которые будут работать, получать заработную плату. Безусловно, переезд наших жителей в более качественные квартиры.

— Сколько свободных уже имеющихся земельных участков?

— В проработке порядка 10 участков. В течение 2022 года планируем выставить их на торги. Они все в разной степени готовности. Ближайшие аукционы пройдут в начале апреля - для многоквартирной жилой застройки. Милиционера Власова, Свободы, Емельяна Ярославского, Федосеева, Нейвинской, Фрезеровщиков, несколько участков в Орджоникидзевском районе.

— Я так понимаю, там будет битва?

— Мы рассчитываем на достаточно высокий спрос со стороны застройщиков, потому что не балуем их в последнее время земельными участками для МКД. Мы анализировали все земельные участки, которые предназначены для многоквартирной застройки, в том числе те, которые находятся в частной собственности. Видим, что в собственности такие земельные участки есть. Здесь больше вопрос к собственнику, почему он не предпринимает мер, чтобы построить там жилье.

— Как вы считаете, почему?

— У нас есть мнение, почему это не происходило. Были ужесточены требования к плотности и высотности застройки. Но на сегодняшний день на территории Перми эти показатели увеличены. Привлекательность строительства на таких земельных участках явно повысилась, поэтому хочется призвать всех частных собственников посмотреть на свои территории и принять меры: либо начать строительство жилых многоквартирных домов, либо реализовать это право каким-то другим застройщикам.

— Сколько таких участков, на которых возможно строительство МКД, в собственности?

— Мы анализировали центральный планировочный район. Около 10 участков в собственности нашли. Конечно, это не поля, не целые кварталы, которые бросались бы нам в глаза, но это участки, размеры которых позволяют построить дома. С некоторыми собственниками мы встречались. По их реакции понимаем, что планы на строительство есть. Некоторые, действительно, занимают позицию выжидательную относительно цен, смены рынка, смены ситуации.

«Мы все жители этого города»

— Мы так логично перешли к стройке дома на Максима Горького, 86. Какова позиция департамента?

— Разрешение на строительство было выдано, исходя из полного пакета документов. Оснований не выдавать его не было. ДГА разными путями, в том числе судебными процедурами, выверял свои действия и позиции. Судебная практика по иным делам складывалась таким образом, что у департамента отсутствует правовая возможность подвергать сомнению то, что написано в заключении экспертизы проектной документации. Заключение не было оспорено в суде. На сегодняшний день идут несколько процессов, думаю, что суд поставит в этом вопросе конечную точку.

— Как у них получилось захватить тротуар?

— По нашим сведениям, ограждение было выставлено в соответствии с границами земельного участка, который является собственностью застройщика. Может быть, были технические ошибки при прокладке тротуара. Тут, наверное, нужно обратиться к гражданской позиции застройщика. Если ты понимаешь, что своими, вроде бы, правомерными действиями наносишь ущерб людям, наверное, разумнее поступить не простым прямолинейным действием — размещение забора, а все-таки организовать возможность прохода и проезда для граждан, даже если это каким-то образом не вписывается в границы твоего участка. Мы все жители этого города, наши свободы заканчиваются там, где начинаются свободы других людей. Этот принцип, мне кажется, важно соблюдать в любой деятельности.

— Соседи дома на Горького, 86 считают, что в их квартирах инсоляция будет нарушена, вид теперь будет «окна в окна». Как вообще получается на этом пятачке воткнуть дом, ущемляя интересы соседей? Закон это позволяет?

— Сделать вывод о том, что закон это позволяет, можно только, исходя из проектной документации, которая прошла экспертизу. Наличие экспертизы подтверждает, что все требования (градостроительные, санитарно-технические, пожарные) соблюдены. Заключение экспертной организации и подтверждение прав на земельный участок для нас являются определяющими моментами при выдаче разрешения на строительство. У департамента градостроительства и архитектуры нет оснований оспаривать заключение экспертизы.

Люди, права которых, по их мнению, нарушены, действительно, могут в рамках судебного процесса запросить эту проектную документацию, подвергнуть ее дополнительной судебной оценке, чтобы выявить обоснованность и законность выдачи такого положительного заключения. Этот путь возможен.

— Но жители узнают об этом, когда уже строители поставили забор и приступают к обустройству фундамента.

— Мне кажется, это всегда лотерея, когда ты выбираешь себе жилье и не оцениваешь существующую градостроительную ситуацию с возможным риском ее изменения. Наверное, право каждого гражданина — подумать об этом, поинтересоваться наличием земельных участков, свободных от застройки, планами собственников что-то там делать.

— А где можно узнать эту информацию заранее?

— Планирование городского пространства — долгая процедура. Всегда есть проект планировки и межевания, который предусматривает вариант развития конкретных городских земель. В данной ситуации такой проект планировки территории тоже был разработан и утвержден. По проекту планировалось строительство многоквартирного жилого дома. Из проекта планировки территории всегда можно попытаться узнать о том, какие планы на эту территорию у разработчиков есть.

Эти документы всегда проходят публичные слушания, информация дублируется на сайте администрации. Конечно, люди не заглядывают каждый день на сайт мэрии, не интересуются официальными документами. Но при выборе квартиры я бы рекомендовала каждому жителю посмотреть на территорию вокруг, понять, как эта территория может измениться.

— Я почему-то думала, что ЕИР- единый информационный ресурс создается для этих целей, чтобы можно было получить всю информацию о земельном участке из одного источника.

— ЕИР — единая информационная система, которую создает Росреестр, Пермский край являлся пилотной территорией. Задача — собрать на едином портале всю возможную информацию о земельном ресурсе и объектах капитального строительства. Это некий аналог публичной кадастровой кадры, но с немного иным наполнением.

Там должны быть отражены все ограничения по земельным участкам, по зонам охраны, зонам с особыми условиями использования территории, с границами лесов, границами объектов культурного наследия и зон охраны, по территориям, связанным с объектами сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственными землями. Это глобальный ресурс, на котором можно будет видеть все потенциальные точки роста для любого инвестора не зависимо от того, строит он многоквартирные жилые дома, развивает производство, занимается сельскохозяйственной продукцией, заготавливает лес. Возможности, предоставляемые публичной кадастровой картой, тоже сохраняются.

Про результаты мне будет сложно говорить, потому что держателем этого процесса является министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности. Из участников данного эксперимента на уровне Российской Федерации должен быть выбран наиболее интересный и эффективный опыт, чтобы внедрить его в виде единого проекта на территории всей страны.

— Есть шанс, что пермская модель будет масштабирована?

— Я надеюсь, что да, наши коллеги показали все возможности. Кроме того, у нас есть своя городская информационная система — ИСОГД, которая содержит информацию о земельных участках, территориях, на которых они находятся с точки зрения правил землепользования и застройки, с точки зрения генерального плана, содержит информацию о зонах с особыми условиями использования территорий. Для наших внутренних нужд там нанесены многоквартирные жилые дома, которые подлежат расселению. Мы видим те территории, которые будут высвобождаться, в отношении которых мы можем планировать, разрабатывать проекты планировки межевания территории, готовить земельные участки на торги.

«Комплексные решения предпочтительнее точечных»

— Ежедневно мы рассматриваем в пределах 5–7 новых проектов планировки и межевания территорий. Они связаны с различными территориями, которые собственники планируют развивать и реновировать. Здесь и частные территории, и муниципальная земля. Это касается строительства детских садов, школьных учреждений, устройства дорог, формирования земельных участков под индивидуальную жилую застройку, под многоквартирную застройку. Также мы рассматриваем проекты, которые разрабатывают собственники земельных участков.

Градостроительный кодекс требует разрабатывать проект планировки территории минимум на квартал, даже если у тебя есть небольшой земельный участок внутри квартала, ты должен исследовать весь квартал, устранить все нарушения в том числе технического характера. Для нас комплексные решения всегда предпочтительнее точечных.

— Можно подробнее как раз о таком — комплексном — изменении центра города.

— По центральному планировочному району решения об изменении улично-дорожной сети было принято еще в 2019 году, и планомерно реализуется. Какие-то изъятия уже завершены, какие-то находятся в стадии судебного процесса, какие-то в стадии подписания соглашения. Так или иначе все эти процессы будут доведены до конца.

Размер стоимости изъятия участков определяется на основании оценочного отчёта. Возмещению подлежат стоимость изымаемого имущества, а также понесенные убытки. Всего изъято 12 земельных участков и 15 объектов недвижимости (Петропавловская, 77, 77а, 77 б, Ленина, 84а (3 участка), Крисанова, 12 б, Николая Островского, 93 (2 участка), Комсомольский проспект, 59а (3 участка). В процессе изъятия 13 участков и 11 объектов недвижимости (Ленина, 70 б, Петропавловская, 60, Ленина, 58, Крисанова, 12в, Комсомольский проспект, 23, 25, 25а, 27, 34, 71).

Публичные слушания прошла документация по планировке территории площади Центрального рынка. Там предусматривается изъятие 36 земельных участков. По улице Плеханова от шоссе Космонавтов до Грузинской предусмотрено изъятие семи земельных участков. Сейчас разрабатывается документация по планировке территории, связанная с организацией дополнительного проезда как вариант параллельно улице Плеханова, но пока конечного решения нет. Там есть многоквартирные жилые дома непригодные для проживания, мы можем рассматривать эту территорию через расселение, через комплексное развитие территории. Улица Подгорная имеет малоприглядный вид, безусловно, эта территория требует внимания и определенной реновации.

— Интересна судьба участка на улице Братской, который не подошел для зоопарка. У него, конечно, мутное прошлое. Но что там планиурется сейчас?

— В январе 2022 года на Братской решением Пермской гордумы создана особо охраняемая природная территория местного значения — экологический парк «Южный лес». В дальнейшем планируется проведение мероприятий по природоохранному обустройству. В соотвествие с Генеральным планом эта территория расположена в границах рекреационных и специальных объектов, в соответствии с Правилами землепользования и застройки в границах зоны городских лесов (ГЛ) и зоны биопарков (Р-5).

Многодетные земли

— В очереди 7 тыс. многодетных семей. Альтернативные распределения очень выручают. Но есть мнение, что земли для многодетных в Перми нет и не будет.

— Общий дефицит земельного ресурса влияет и на возможность предоставления земельных участков многодетным семьям. Для индивидуального жилищного строительства ежегодно формируются несколько десятков участков, в том числе по заявлению физических лиц, на территориях, уже занятых индивидуальной жилой застройкой. А в очереди многодетных больше семи тысяч. Возможность формирования альтернативного перечня — это участки меньшей площади, допускающие отсутствие инфраструктуры — являются несомненным подспорьем в решении данной задачи. Но и для формирования таких участков территория Перми имеет ограничения и по размерам, и по градостроительным правилам. Мы определили, что не менее 10% участков, сформированных на торги, будут исключаться из процедур аукциона и предоставляться многодетным семьям.

Также, в альтернативный перечень включаются участки, которые трижды не были проданы с торгов. Кроме того, на сегодняшний день заключены соглашения между администрацией Перми и Чердынского (17 участков), Березовского (4 участка), Сивинского (1 участок), Юсьвинского (3 участка) , Кунгурского (3 участка) муниципальных образований для предоставлении многодетным семьям земельных участков. В настоящее время многодетным семьям города Перми могут быть предоставлены 28 участков. Но желающих получить такую возможность на сегодняшний день нет.