В Прикамье почти 1 миллион кв. м аварийного жилья: откуда и что с ним будут делать?

— Фаина Алексеевна, каков объем аварийного жилищного фонда? И почему он растет последние годы?

— Объем аварийного жилищного фонда порядка 900 тыс. кв. м. К концу года может достичь цифры в 1 млн кв. м. Почему так происходит? Не потому, что в крае вдруг резко началось обветшание жилищного фонда. Нет. Дело в том, что ранее не велась целенаправленная работа по обследованию жилищного фонда.

Ее иногда даже специально сдерживали на местах, потому что не было программ, в рамках которых ликвидировали бы жилищный фонд, не выделялись финансовые средства в объемах, которые выделяются сейчас на эти цели. И муниципалитеты не проводили работу по выявлению аварийного жилищного фонда, по признанию его таковым. Потому что они не знали, что с этим аварийным жилищным фондом потом делать.

За последние четыре года в территориях была проведена большая работа по обследованию домов, поэтому тот жилищный фонд, который де-факто являлся аварийным, но де-юре не имел такого статуса, был официально переведен в статус аварийного.

Чтобы признать дом аварийным, необходимо провести его инструментальное обследование. Только на его основании можно сделать выводы об аварийности либо неаварийности жилищного фонда. Сегодня цифры начинают приблизительно отражать текущее состояние.

— Каковы объемы расселяемого и ликвидируемого аварийного жилья?

— Темпы ликвидации аварийного жилья за последние четыре года выросли раза в три, если сравнивать с предыдущими периодами. За последние 4 года в Пермском крае было ликвидировано более 430 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым в силу физического износа, и более 100 тыс. кв. м жилья, признанного таковым в силу техногенных последствий. Таких темпов в крае не было никогда. По объему финансирования за счет средств федерального фонда Пермский край — на втором месте в России.

Наш регион — один из немногих субъектов, где реализуется не только национальный проект по расселению и ликвидации аварийного жилья, но и свой, региональный. Если говорить про региональный проект, он появился, когда в федеральной программе по расселению был перерыв. И когда национальный проект возобновился, от краевого не отказались, средства было решено направлять на ликвидацию жилья, признанного аварийным после 2017 года. Единственное, поставили условие муниципалитетам, что они должны таким образом подбирать дома, чтобы территориально здания находились в тех же планировочных районах, что и жилье, признанное аварийным до 2017 года. Для чего? Чтобы появилась привлекательная для инвестора территория, которую можно вовлечь в оборот.

Программа же называется «Жилье и городская среда». Мы должны не только ликвидировать аварийный жилищный фонд, но и дать толчок развитию жилищного строительства. Вовлечение земельных участков в оборот — это один из механизмов стимулирования жилищного строительства.

За 4 года из 430 тыс. кв. м было ликвидировано в силу физического износа 117 тыс. кв. м (практически более 25%) за счет средств краевого бюджета. В ближайшие два года порядка 47 тыс. кв. м мы планируем расселить за счет средств регионального проекта, порядка 150 тыс. кв. м — за счет средств национального проекта.

В 2022 году Пермский край подписал соглашение с федерацией о досрочном завершении национального проекта на год раньше. По закону Прикамье должно ликвидировать аварийный жилищный фонд, признанный таковым до 2017 года, до конца 2025-го. Регион взял на себя обязательства, что сделает это до конца 2024 года.

— Сколько осталось расселить и ликвидировать?

— Порядка 150 тыс. кв. м на два года. Думаю, это выполнимая задача.

— Что даст краю это досрочное погашение?

— Досрочное выполнение программы даст возможность раньше на один год получить следующий транш финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета. По закону новый транш субъект может получить только после завершения предыдущего этапа проекта. Поэтому очень важно к концу 2024 года все намеченные планы выполнить, отчитаться перед федерацией и получить от нее новые средства.

При планировании бюджета на 2025 год уже предусмотрена доля регионального софинансирования. Планируем с муниципалитетами, особенно с Пермью, провести большую работу, связанную с предварительным планированием по ликвидации аварийного жилья. Чтобы, когда будут определены лимиты федерального бюджета, Пермский край мог очень быстро стартовать, не теряя время на организационные моменты.

— Какие есть варианты переселения граждан из аварийных домов?

— Несколько способов. Зависит от того, на каком праве гражданин занимает жилье. Если жилье в муниципальной собственности, а человек проживает по договору социального найма, ему предоставляется жилое помещение, равнозначное по площади. Не имеет значение количество граждан, прописанных в аварийном жилье. Если один человек проживает в 100 кв. м, то получит 100 кв. м. Если 10 человек проживают на 30 кв. м, то получат 30 кв. м. Переселение из аварийного жилья — это создание безопасных условий, это главное.

Если расселяемые являются собственниками помещений, то можно получить как жилье, так и деньги. Основным способом является выплата-возмещение. У собственника изымается жилье, государство компенсирует его рыночную стоимость.

— Что не так с этой стоимостью? Почему из-за нее всегда проблемы? Кто и как ее определяет?

— Делается рыночный отчет, в который включается стоимость объекта недвижимости, земельного участка, убытки, которые причиняются ему в связи с изъятием (затраты на переезд, госпошлину, оценку и так далее). Всё это подтверждается, суммируется, исходя из полученных данных выплачивается сумма возмещения.

Да, иногда рыночная стоимость жилья при изъятии достаточно небольшая. Она не позволяет гражданину купить новое достойное жилье. Понятно, что если это центр Перми, то земельный участок достаточно дорогой, таких проблем не возникает. А если это отдаленная территория в крае, где рыночная стоимость — копейки, гражданин остается с той суммой, на которую сложно что-то приобрести.

— И что в таком случае делать?

— Задача национального проекта — обеспечение жилищных прав граждан, поэтому предусмотрен дополнительный механизм социальной защиты. Он предоставляется при соблюдении ряда условий: если у гражданина это единственное жилье; если он не совершал никаких умышленных действий, чтобы избавиться от собственного благоустроенного жилья (такие случаи часто бывают: есть у человека хорошая квартира, он ее на родственников переоформляет и говорит, что аварийное жилье — единственное); если гражданин стал собственником до признания дома аварийным.

Если собственник соответствует этим условиям, то может получить субсидию, которая рассчитывается из нормативной цены (нормативной стоимости за 1 кв. м, действующей на территории). Например, в Перми это 90,7 тыс. рублей. Площадь расселяемого помещения умножается на нормативную цену за 1 кв. м, полученная сумма выплачивается собственнику в качестве возмещения, чтобы он мог приобрести жилое помещение.

— Какие-то есть ограничения? Он должен быть малоимущим?

— Нет. Еще один вариант переселения такой. Если гражданин не хочет связываться с приобретением жилья, он может заявить муниципалитету, что просит предоставить ему другое жилое помещение. В этом случае жилое помещение предоставляется по договору мены. Гражданин освобождается от доплаты. Раньше была обязанность со стороны собственника доплатить эту разницу. Сейчас — если предоставляемое муниципалитетом помещение не превышает площадь, занимаемую гражданином, более чем на 5 кв. м, то договор мены заключается без доплаты. И конечно, уже названные три условия (единственное жилье, никаких мошеннических действий).

Таким образом, собственники единственного жилья, признанного аварийным, на улице не останутся, у них есть право выбора: деньги, жилье, субсидия.

— Где берут муниципалитеты жилье для переселения?

— Есть несколько вариантов формирования фондов для переселения граждан. Первый — приобретение на рынке, с помощью конкурса. Второй — строительство жилья. Чаще всего муниципалитеты приобретали жилье на рынке. Если рынок наполнен достойным жильем, нет смысла заходить в строительство.

Сейчас перешли к строительству, потому что, во-первых, большой объем жилья на рынке выбрали. И жилья соответствующего качества рынку уже сложно предоставить.

— А предельная стоимость по выкупу?

— Она устанавливается методикой, предусмотренной законодательством. Муниципалитет всё жилье приобретает с конкурентных закупок. Определяется начальная максимальная цена. Все собственники, которые имеют жилье, подходящее под параметры, которые указаны, могут принять участие в торгах. Основным критерием отбора будет цена. Условно, если есть 5 квартир, то муниципалитет приобретет квартиру по наименьшей цене. Конечно, качество не должно уступать требованиям, которые указаны.

— Чем обусловлена необходимость строительства жилья для расселения из аварийного жилфонда? Нехваткой квартир?

— В проекте по расселению принимают участие 38 муниципалитетов Пермского края. Рынки в муниципальных образованиях не такие емкие, как в Перми, не могут предложить нужный объем жилья. Например, в ближайшие годы нам только в Чусовом нужно расселить 11 тыс. кв. м жилья. Понятно, что скупить за один год 11 тыс. кв. м в Чусовом не представляется возможным. Сегодня там организовано строительство жилья.

Всего на территории 18 муниципальных образований организовано жилищное строительство именно с целью того, чтобы предоставить гражданам жилье соответствующего качества. Стройки активно ведутся. В 2022 году 4 многоквартирных дома сдали, в этом году планируется сдача нескольких объектов. Массовый ввод жилья будет в 2024-м, ожидаем более 100 тыс. кв. м.

— А когда покупает жилье муниципалитет, какие требования к жилью?

— Требования изложены в приложении к региональной программе. Там указано всё, что касается конструктивов, материалов стен, вплоть до отделки.

В регионе создана региональная комиссия, которая выезжает и осматривает жилые помещения, и либо рекомендует, либо не рекомендует к приемке. Для нас темпы очень важны, но качество — это первое требование, которое предъявляется при приобретении жилых помещений.

— Где уже расселено полностью жилье, признанное аварийным до 2017 года?

— 14 территорий, среди них Березники, Сива, Куеда, Гремячинск, Юсьва, Юрла, Березовский муниципальный округ.

— Была возможность предоставления жилья в другом городе?

— Есть возможность предоставления жилья гражданам за пределами того муниципального образования, где они проживают. В 2022 году почти 90% граждан, подлежащих расселению из аварийного фонда в Гайнском муниципальном округе, переехали в Кудымкар. Много семей из Соликамска пожелали переехать в Березники. Из Красновишерска несколько семей переехали в Березники.

— Какие территории осталось расселить?

— Пермь, Краснокамск, Кунгур, Соликамск, Губаха, Октябрьский, Чусовой, Чайковский, Оса — это территории, где был самый большой объем аварийного жилищного фонда при формировании программы, и где сейчас организовано строительство жилья.

— В Перми сколько осталось?

— Порядка 90 тыс. кв. м жилья, признанного аварийным до 2017 года, более половины из 700 тыс. кв. м жилья, признанного таковым после 2017-го.

— Вот, например, микрорайон Комсомольский — больше 1 тыс. семей в аварийном жилье живут…

— Этот микрорайон находится в пилотной проработке. Около 15 аварийных домов расселяют в рамках национального проекта, потому что они были признаны аварийными до 2017 года. Более 26 тыс. кв. м планируем расселить в рамках комплексного развития территории.

Что нам позволяет комплексное развитие территории? Оно позволяет обеспечить расселение аварийного жилищного фонда за счет внебюджетных источников, когда инвестор приходит на территорию, ликвидирует аварийный жилищный фонд, развивает социальную и коммунальную инфраструктуру, получает за это без торгов те земельные участки, которые высвобождаются из-под аварийного фонда.

Планируем до конца года точечно этот проект запустить.

— А есть какие-то потенциальные инвесторы?

— Сложно сказать, потому что они определяются на аукционе. После подготовки месяц эта информация будет находиться в открытом доступе. Любой инвестор, который будет заинтересован в приобретении прав на этот земельный участок, сможет заявиться, поучаствовать.

— Какие еще территории будут комплексно развиваться в Перми?

— По большому счету, любая территория, которая сегодня занята аварийным жилищным фондом, может быть вовлечена в такое развитие. Сейчас в проработке ул. Плеханова, небольшая территория ближе к логу, микрорайон Комсомольский, ул. Куйбышева, там в проработке двухэтажные шлакоблочные дома. В этом году ул. Куйбышева находится у нас на особом контроле.

— Из-за расселения аварийного дома № 143? Что же там было вначале — курица или яйцо? — в смысле, судебное решение о необходимости капремонта или решение комиссии об аварийности дома?

— Сначала город признал дом аварийным. Но собственники обжаловали решение суда, несколько инстанций признали решение об аварийности незаконным, но кассационная инстанция вернула всё на новое рассмотрение, признав дом аварийным. И два года потеряли. Капитальный ремонт этих домов экономически нецелесообразен. Стоимость капремонта таких домов дороже стоимости расселения, потому что, чтобы отремонтировать капитально, нужно убрать все стены, половину фундамента.

В результате такого противодействия, злоупотребления правом со стороны определенной группы лиц были затянуты сроки, люди оказались в очень тяжелой ситуации, потому что сейчас просто в экстренном порядке дом приходится расселять. Надеюсь, что там никакой трагедии не случится.

— А что с комплексным развитием территорий в крае?

— В крае сложнее, потому что инвестору должно быть интересно. Если себестоимость расселения и строительства жилья на этой территории будет выше, чем платежеспособность населения, понятно, инвестор не пойдет на эту территорию.

Комплексное развитие территории — это механизм, который может работать, в первую очередь, на территории Перми и тех городов Пермского края, где высокая стоимость жилья: Чайковский, Кунгур, Краснокамск.

— Какие основные проблемы возникают, связанные с расселением? Наверное, согласие — не согласие собственников с ценой?

— Конечно. Пример 70% граждан, которых мы переселяем, это собственники. Понятно, что, когда человек переселяют, у него самая большая задача — как можно больше получить. У муниципалитета задача — выплатить объективную стоимость, потому что задачу целевого эффективного расходования бюджетных средств от них никто не снимал. Здесь изредка возникают некие споры между муниципалитетом и гражданами. В Перми наиболее активное население, больше адвокатов. Я считаю, что это нормальная ситуация, если есть две оценки жилья, одну муниципалитет получил, вторую гражданин. Если между ними серьезная разница, они идут в суд, суд ставит точку.

Считаю, что есть пробел в законодательстве. Мы неоднократно выходили c инициативой прописать в законе, каким образом определяется порядок цены, потому что видим, что часто разница бывает существенная. Конечно, нам не понятно, а гражданам тем более, почему соседу выплатили больше.

Если бы был четкий механизм определения выкупной цены, было бы намного проще. И планировать расходы было бы проще. Не было бы этого момента лотереи.

— Учитываются ли социальные статусы семей?

— Нет, не учитываются. Учитываются право на жилое помещение — наниматель или собственник — и площадь помещения. Какой статус у семьи: малоимущий — не малоимущий, есть или нет в составе семьи лица, которые пользуются мерами государственной поддержки — не учтут. Речь идет о создании безопасных условий проживания.

— Следующие какие проблемы, кроме несогласия собственников с ценой? Объем средств на расселение был один, и он не предполагал начала СВО, санкций, резкого роста цен на жилье и стройматериалы?

— И на федеральном уровне, и на краевом уровне было принято решение об увеличении финансирования. В прошлом году получили дополнительно 1,2 млрд рублей из федерального бюджета (на удорожание стоимости строительства жилья). Такая же, если не больше, сумма выделена из краевого бюджета.

— Объемы программы не пришлось корректировать?

— Ни одна семья, которая запланирована к переселению, не была исключена из программы.

— А что со строительством?

— Строительство идет, цена в соответствии с действующим законодательством изменяется. Застройщики, подтверждают изменение цены через сметные стоимости. Предусмотрена возможность изменения расчетной цены через допсоглашение. Изменения такие производятся только на основании заключения государственной экспертизы об изменении сметной стоимости.

— На сколько выросла цена?

— Очень примерно, для строительства была определена цена — 41 тыс. рублей за кв. м, стала 77,3 тыс. рублей за кв. м.

— Если в цифрах, сколько квадратных метров жилья построено и в строительстве сейчас находится?

— В строительстве сейчас находится порядка 120 тыс. кв. м. жилья по краю. Построено не так много, не более 50 тыс. кв. м, потому что в первые годы скупалось жилье на вторичном рынке.

— Что выгоднее: строить муниципальные дома или приобретать жилье на вторичном рынке?

— Затраты примерно одинаковые, потому что мы себестоимость строительства сейчас достаточно высокая. Если приобретать жилье на вторичном рынке, то сокращается время на переселение, людям не надо ждать по 1,5-2 года. Строительство нужно в тех территориях, где нет рынка вторичного жилья соответствующего качества, а там, где есть рынок вторичного жилья и большая очередь на переселение, лучше, конечно, скупать «вторичку».

Пермь строит три дома для переселенцев. Затраты на строительство чуть ниже, чем рыночная стоимость. Средняя стоимость строительства у них 80-85 тыс. рублей за кв. м., а средняя рыночная стоимость в этих районах (улица Маяковского, Чайковского) выше 100 тыс. рублей за кв. м.

Городу нужны небольшие помещения. Понятно, что, чем больше помещение, тем ниже стоимость 1 кв. м. У города большая потребность в однокомнатных квартирах. В домах которые строятся, практически 40% — однокомнатные квартиры, которые необходимо предоставить людям при переселении из аварийного жилищного фонда

— Они сдаются полностью со всей отделкой?

— Да. Правильно заметили. Сегодня большинство предложений в новостройках, сдаются с черновой, с предчистовой отделкой, и это по цене за 110-115 тыс. рублей за кв. м. Мы строим полностью под ключ. Человек туда переезжает, там есть все. Выполнена отделка в помещениях, есть электрооборудование, есть сантехническое оборудование полностью в доме.

— Сколько сталкивалась с муниципальными домами, качеством не очень были довольны все. Например, дети-сироты, которых переселили на Журналиста Дементьева.

— Есть разные объекты. Просто на слуху только негативные. Уже проведена большая работа по изменению законодательства. В чем мы столкнулись с проблемами при реализации предыдущих программ? Градостроительный кодекс РФ был таким образом прописан, что все дома до 3 этажей не подлежали государственному строительному надзору. В отношении проектно-сметной документации не проводилась госэкспертиза. На территории Пермского края большинство объектов представлено малоэтажной застройкой — до 3 этажей.

В Пермском крае было утверждено правило — приобретать квартиры только в домах, подотчетных госэкспертизе и стройнадзору. Но прокуратура возразила, а Верховный суд поддержал надзорный орган. Градостроительный кодекс не предусматривал таких возможностей для регионов. Тогда создали региональную комиссию, которая будет принимать дома, но и это оказалось превышением полномочий, не может комиссия осуществлять строительный надзор и контроль. В итоге — получили ряд проблемных объектов, которые были сданы с грубыми нарушениями строительных норм.

Позже в Градостроительный Кодекс все же внесли изменения. И сейчас любой многоквартирный дом, даже если он двухквартирный, подлежит госнадзору. Изменения существенно улучшили качество жилья.

— Со стороны муниципалитетов необходимо софинансирование?

— Все финансирование обеспечивается за счет средств федерального фонда и средств краевого бюджета. Мы освободили муниципалитеты от финансовой нагрузк. Муниципалитеты организуют переселение, работу с гражданами, приобретают и предоставляют жилье, либо выплачивают деньги.

— Они проводят аукционы по покупке или строительству жилья, с этим у них нет проблем?

— У нас в крае создано государственное учреждение по реализации жилищных программ, которое оказывает полное содействие муниципалитетам при реализации этих мероприятий.

— Предоставление жилья детям-сиротам. Как обстоят дела?

— Достаточно серьезная проблема. У нас 4 тыс. детей-сирот на начало 2023 года нуждалось в улучшении жилищных условий. Ежегодно порядка 700 человек обеспечивается жильем либо на условиях найма, либо с помощью жилищного сертификата.

Пермский край — один из первых субъектов РФ, который ввел дополнительную меру поддержки — такую как сертификат. Когда сироте даются денежные средства, он может реализовать и приобрести любое жилое помещение на территории Пермского края. Единственное, что такие денежные средства может получить не любой сирота, а только тот, который социализировался. В Министерстве соцразвития Пермского края существуют специальные комиссии, которые такие дела рассматривают.

— У муниципалитетов есть возможность приобретать жилье не только там, где сироты проживают, но и за пределами населенного пункта. Жилье предоставляется на условиях договора спецнайма. В течение 5 лет он не имеет права его приватизировать, должен проживать именно там, где его предоставили. Мы понимаем, что 20–25 лет — это тот возраст, когда человек как раз самоопределяется, создается семья, он хочет уехать или получить жилье в другом месте. В прошлом году внесены изменения в региональное законодательство. Теперь муниципалитеты могут для детей-сирот приобретать жилые помещения за пределами населенного пункта, где они стоят на учете.

В прошлом году порядка 12 муниципалитетов этим правом воспользовались.

— В этом году какие планы по предоставлению жилья сиротам?

— Примерно такие же. Человек 600–700 будут обеспечены жилыми помещениями.

— По поводу темпа прироста нуждаемости сирот в квартирах?

— Примерно стоим на месте. У нас количество детей-сирот, вставших на учет и обеспеченных жильем, — примерно на одном уровне. Наша задача сделать так, чтобы эта очередь начала сокращаться.