С интересом прокатившись на автомобиле Volkswagen Tiguan, генеральный директор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Шинкаренко рассказал Properm.ru все о том, как ПАИЖК будет решать проблему обманутых дольщиков, объяснил, какую ему роль отвели в ОАО «Стройальянс «Мотовилихинские заводы» и ответил на вопрос, почему пермская банковская система погибла в кризис.
- Андрей Александрович, в этом месяце была принято решение о внесении в 2011 году 374 миллионов рублей в уставный капитал ПАИЖК для кредитования обманутых дольщиков. Источник этих средств – краевой бюджет. В 2012 и 2013-м году будет внесено по 300 миллионов рублей соответственно. Есть новости по этой теме?
- 4 августа была рабочая встреча с участием Анатолия Маховикова (глава администрации Перми-Properm.ru) и Алексея Демкина (депутат Пермской гордумы), на которой было принято принципиальное решение по проблемам дольщиков.
- В чем его суть?
- Буквально это можно сформулировать так: выделить из бюджета Перми средства, которые будут направлены на компенсацию оплаты части процентов за ипотечные кредиты, получаемые на достройку дома, например, объекта на ул. Ушакова 21. Таким образом, за счет городского бюджета предполагается компенсировать часть расходов физических лиц по оплате аннуитентных платежей.
- Тело кредита будет оплачиваться дольщиком, а проценты берет на себя муниципальный бюджет?
- Да.
- Каковы ограничения по сроку выдачи кредита?
- 15 лет. Средняя ставка 9,8 % годовых.
- Сколько средств будет тратиться на погашение процентов по кредитам?
- В год примерно 20 миллионов рублей. Идеология следующая. До момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности, а на это потребуется около трех лет, затраты на проценты по кредиту компенсируются из бюджета полностью. По истечении этого срока, в течение 10 лет бюджет сокращает свое участие в выплатах на 10% каждый год.
- И постепенно долговая нагрузка перекладывается на дольщика?
- Да. В четвертом году с момента выдачи кредита заемщик платит уже 90% от процентов по кредиту, в пятом – 80% и так далее. Через 13 лет после выдачи весь кредит вместе с процентами выплачивает заемщик.
- Другими словами, если ежемесячный платеж по кредиту составит 10 тысяч рублей, в которые включено тело кредита и проценты по нему, первые три года заемщик будет платить 5 тысяч рублей, а вторую половину суммы возьмет на себя бюджет. Но через три года заемщик будет выплачивать уже 5,5 тысяч рублей, через четыре – 6 тысяч и т.д.?
- Да. Только через 10 лет 10 тысяч рублей будут совсем другими деньгами.
- Кто будет инициатором внесения этих изменений в бюджет?
- Рабочая группа в составе сотрудников министерства градостроительства, депутатов Пермской городской думы и краевого заксобрания. Следующий шаг - вынесение нашего предложения на рассмотрение гордумы, ближайшее заседание состоится 25 августа. Судя по всему, наше предложение примут, после чего деньги из бюджета будут выделены.
- В Перми растет спрос на новое жилье?
- Да.
- За счет чего?
- Изменяется структура спроса. Сегодня стандартный покупатель, сравнивая вторичное жилье, сменившее 2-3 хозяев и новостройку, которую надо отремонтировать и благоустроить, делает выбор в пользу второго. Раньше предпочитали брать то, что уже готово для использования и не требует дополнительных капитальных вложений.
- Что конкретно изменилось?
- Появилась возможность сделать ремонт за счет потребительского кредита.
- Сегодня на рынке кредитования физлиц по приобретению квартиры в строящемся доме работает только Сбербанк. У ПАИЖК были подобные программы. Не хотите вернуться к ним?
- Хотим. Мы снова этим займемся когда появятся глобальные проекты с комплексным освоением территорий и объемами строительства как минимум в 50 тысяч кв. м. Сегодня на рынке новостроек представлено, преимущественно, точечное строительство. Мы готовы привлечь достаточный объем финансирования для участия в строительстве, но есть одно ограничительное условие – это должен быть проект комплексного освоения территории, который предусматривает строительство не только жилых домов, но и социальной инфраструктуры.
- Какой объем средств вы готовы выделять на эти цели?
- Все зависит от категории жилья – «эконом», «эконом+», «элит» и масштабов строительства. Понятно, что минимальный уровень средств, которые требуются для того, чтобы хотя бы запустить проект комплексного освоения территории, не менее 150-200 миллионов рублей.
- В посткризисный период комплексным освоением территорий в Пермском крае занимается только «Камская долина». Вы обсуждали вероятность сотрудничества с руководством этой компании?
- Конечно, мы с «КД» тесно общаемся и рассматриваем точки соприкосновения. Есть несколько проектов, которые находятся в стадии совместной проработки, не исключено, что часть из них мы будем поддерживать. Сейчас я не готов об этом говорить.
- О каких площадках идет речь?
- Например, о третьей очереди коттеджного поселка «Южная усадьба». Возможно, мы будем участвовать в финансировании строительства.
- 3 августа в газете «Коммерсант-Прикамье» вышла статья «Мотовилиха» перешла на казарменное положение» о том, что ОАО «Стройальянс «Мотовилихинские заводы» приобрело на аукционе Минобороны 35 гектаров земли в микрорайоне «Красные казармы» за 436 миллионов рублей. В статье указано, что вы входите в состав учредителей этой компании. Какие вопросы вы там решаете?
- Эта компания создана для реализации проекта застройки 272-го квартала. У каждого из учредителей своя функция. Меня пригласили в качестве консультанта, моя задача – организация банковского кредитования. В уставном капитале общества я не участвую.
- Каков источник средств на покупку участка?
- Источники разные, в том числе банковские кредиты, а также институциональные инвесторы.
- Из каких источников будет финансироваться дальнейшая работа над реализацией проекта?
- Они будут определены после создания проектного офиса.
- Что будете строить?
- Жилье класса «эконом +».
- Какой площади?
- По приблизительным расчетам, там будет проживать порядка 35 тысяч человек. Расчетная площадь жилья – около 469 тысяч кв. м.
- Какой алгоритм дальнейших действий у ОАО «Стройальянс «Мотовилихинские заводы»?
- Определяемся с кругом партнеров – строителями, проектировщиками, после чего начнем проектно-изыскательские работы, займемся разрешительной документацией и сносом имеющихся зданий, а также подготовкой строительной площадки. Ориентировочно строительство начнем в 2013-м году.
- Какой объем средств необходимо вложить для подготовки площадки и реализации проекта застройки?
- Порядка 15 миллиардов рублей. Но пока точного объема средств нет, как и плана застройки
- Сколько кв. м планируете вводить в год?
- Пока могу сказать очень приблизительно – мы рассчитываем на четыре жилых комплекса, каждый площадью в 120 тысяч кв. м со сроком реализации в пять лет.
- По данным Управления Росреестра по Пермскому краю, за половину 2011 года число сделок с участием ипотеки увеличилось на 22%. Почему это произошло?
- Сказывается эффект низкой базы. Если считать относительно провала, который сформировался в кризис, эта цифра смотрится неплохо, но мы по-прежнему далеки от уровня 2008 года, когда было выдано 12 миллиардов рублей ипотечных кредитов, тогда как в этом году за полугодие накопилось всего 4,8 миллиардов. К примеру, екатеринбургский рынок восстанавливается быстрее, уже в 2010 году там было выдано 9,7 миллиарда, тогда как мы смогли только 7,9 миллиарда.
- В чем причина?
- У них хорошо развита региональная банковская система, а у нас она погибла в кризис и уже наверно не восстановится
- В чем заключается системная проблема пермских банков?
- Не знаю. Может быть, им помог первый президент России, который был их земляком. Проблема в том, что екатеринбургскими активами распоряжаются собственники, которые живут в этом городе. Владельцы пермских компаний находятся за пределами нашего региона.
- Сколько наш банковский сектор будет восстанавливать свои возможности?
- Он уже достиг предела. Такая работа требует большой капитализации. У нас, как мне кажется, не осталось для этого ни ресурсов, ни возможностей.