Игорь Голубев: 2015 год будет годом дискаунтеров

— Игорь Юрьевич, участники рынка коммерческой недвижимости успели подготовиться к очередному кризису?

— 2014 год был предвестником событий, которые будут развиваться в 2015. К концу сентября прошлого года собственники, арендаторы и торговые сети начали готовиться к более негативному сценарию развития событий. Сетевые операторы стали обращать больше внимания на качество торговых центров, поскольку высококлассный продукт востребован на любом рынке, даже на кризисном.

— Как события будут развиваться дальше?

— Тенденцией 2015 года станет усиление позиций магазинов-дискаунтеров. Они будут выбирать себе помещения среди существующих торговых центров и тех, которые могут появиться в Перми.

Новый импульс получит развитие бизнеса в Интернете. Мы уже сегодня видим, что все крупные сети имеют интернет-магазины («М. Видео», «Эльдорадо», «Техносила», «Аптека со склада», «Много мебели», «Детский мир», доставка блюд из ресторана и т.д.), которые предлагают покупателю товар по более выгодной цене, нежели в розничном магазине. Эта тенденция продолжится.

В 2015 году с рынка будут уходить непрофессиональные игроки. Останутся профессионалы с собственными финансовыми и имущественными ресурсами. Произойдет санация рынка. В первую очередь его покинут компании, для кого этот бизнес непрофильный, с упором на кредитные ресурсы, предлагающие несбалансированные проекты.

Платежеспособность населения будет падать, а инфляция расти. Но размер среднего чека с учетом этой динамики снижаться не будет. Люди в магазины будут приходить с желанием взять тот же набор продуктов по прежней цене, это будет возможно только в дискаунтерах. Этот тренд коснется не только продуктовых магазинов, но и операторов по продаже одежды, обуви и бытовой электроники.

— Следовательно, у предпринимателей, которые работают в сегменте «средний» и «премиум» начнутся проблемы с выручкой. Как это отразится на наполняемости торговых центров?

— Существующих ТЦ это коснется в меньшей степени, потому что у собственников долгосрочные контракты с арендаторами, и не во всех случаях условия договора позволяют предпринимателям выйти из них. В условиях кризиса арендодателям придется быть лояльней к арендаторам. Предоставлять не только дисконт на аренду, который может и не предполагать договор, но и проводить мероприятия по организации более качественного пребывания в торговом центре. К примеру, размещать бесплатную рекламу, заниматься маркетингом в широком смысле слова. С проблемами столкнутся существующие торговые центры, у которых в настоящее время есть определенная доля вакантных площадей.

— Какие?

— Я с уважением отношусь к принятию управленческих решений девелоперами, независимо от того, насколько торговый/офисный центр можно считать успешным или неуспешным. Главным образом потому, что причин, приводящих к ошибкам в концепции, может быть много, в том числе и человеческий фактор. Более того, наличие этих факторов полезно для рынка, поскольку дает почву для анализа ситуации и, в конечном счете, стимул к качественному развитию объектов коммерческой недвижимости.

Для меня наиболее показательно, когда торговый центр сохраняет способность трансформироваться и развиваться в соответствии с условиями рынка и течением времени. В качестве примеров здесь можно назвать ТРК «Колизей», ТРК «Семья», ТЦ «Земляника», ТЦ «Кит». Уверенно на рынке себя будут чувствовать торговые центры с эффективным пулом арендаторов и профессиональными управляющими компаниями. Интересную политику реализует ТРК «Столица»: управляющая компания центра проводит event-мероприятия на своих площадках, которые, может быть, и не генерируют потоки целевой аудитории, но воспитывают ее на будущее.

— Кто в новых условиях будет чувствовать себя лучше: торговые центры районного уровня или крупные ТРК?

— В непростых условиях рынка адаптироваться придется всем. В том числе и потому, что многие торговые центры стандартизированы, имеют сходный пул арендаторов, нацелены на одну аудиторию. Районные центры — новый драйвер рынка: они компактны по размеру, динамичны, рассчитаны на местного покупателя. Одна из тенденций, которая будет актуальна для этого сегмента: пул арендаторов в этих ТЦ будет развиваться с учетом потребительского спроса в каждом конкретном районе. Те центры, которые будут досконально знать своего покупателя и сформируют под него предложение, укрепят свою позицию на рынке. В их число сегодня входят торговый центр «Земляника», «Парк Авеню», «Кит», «Времена года» и ряд других объектов районного масштаба площадью 5, 7, 10 тыс. кв. м.

— Кто из дискаунтеров появится в Перми?

— Стоит ожидать развития «продуктовиков», которые сейчас есть в Перми. Это «Монетка», «Магнит», «Пятерочка». Наибольший спрос привлекут сети, которые имеют предложение в доступном сегменте: это «Монро», «O’stin», «Terranova», «Stradivarius», «OGGI», «Centro», «Fix Price» и др.

— Новые операторы в Пермь придут?

— Сеть «Перекресток» заявилась в новом «зеленом» формате и открыла несколько супермаркетов в Перми, в том числе на ул. Сибирская, ул. Стахановская. Анонсирован приход сети «Ашан» в формате «Ашан-Сити». Мы видим, что администрация Перми сейчас проявляет заинтересованность в повышении инвестиционной привлекательности региона и в приходе в Пермь крупных федеральных операторов. В городе уже развивается крупная федеральная сеть «Лента», которая стоит в правильном месте на хороших трафиках. Это удачный пример девелоперского проекта, который учитывает все стандарты успешного торгового центра.

Пермь — город-миллионник с большим потенциалом развития. Ожидаю, что в течение ближайших трех лет мы увидим яркие премьеры в Пермском крае в виде прихода крупных федеральных и международных операторов.

В Перми сложилась уникальная ситуация, которая, с одной стороны, сдерживает развитие рынка, с другой, позволяет говорить о нереализованном потенциале региона. В Перми на 1000 человек приходится всего 350 квадратных метров качественных торговых площадей. В Москве или в Екатеринбурге — в два раза больше. Сейчас хороших площадок для строительства крупных торговых центров, которые соответствуют требованиям операторов федерального и мирового уровня, уже практически нет. У девелоперов есть желание построить в определенном месте торговые форматы, поскольку там есть трафик, не столь дорогое подключение к сетям, понятная логистика, но площадок таких осталось крайне мало. Равно как и нет новой торговой недвижимости, которая строилась бы под конкретных торговых операторов. Показателен факт, что на настоящий момент Пермский край не имеет ни одного концептуального торгового центра-"стотысячника».

Сейчас прежде чем что-то строить, надо детально понимать, какой этот новый рынок, по каким правилам он будет развиваться. Девелоперам придется четко структурировать свои проекты. Но надо помнить, что времена сложного рынка не бесконечны, когда-нибудь мы выйдем на новый виток развития, и к тому моменту на рынке должны появиться предложения, которые будут востребованы.

— По каким бизнесам сильнее всего ударит кризис?

— Текущая ситуация повлияет на все существующие бизнесы. В первую очередь это коснется операторов, занимающихся реализацией одежды и обуви, особенно в сегменте premium. Эти тенденции наблюдаются уже сейчас. Посмотрите на Комсомольский проспект. Структура операторов здесь уже подверглась изменениям в сторону увеличения доли дискаунтеров.

— Что будет дальше?

— Далее ситуация будет развиваться, исходя из ключевых показателей экономики — поведения цены на нефть, валютных курсов, уровня платежеспособности населения. В СМИ транслируется позиция ведущих экономистов о периоде сложного рынка в течение двух лет. Очень сложно прогнозировать точно, что будет происходить, поскольку ситуация в экономике сейчас особая, в ней участвуют два фактора: внутриэкономический и внешний — влияние международных санкций. Исходя из этого, текущую ситуацию в экономике нельзя напрямую сопоставлять с кризисами 1998-го и 2008 года.

Для бизнеса наступило удобное время для того, чтобы пересмотреть договоренности с собственником, на определенный период времени договориться о более интересных условиях.

Покупательский спрос будет падать, и мы это скоро увидим. В предновогодний ажиотажный период эти процессы не столь были заметны, но весной произойдет серьезное изменение платежеспособности населения. Люди деньги потратят, возможность получить потребительские кредиты, которые помогали поддержать спрос (в том числе и на бытовые товары), уйдет. Себестоимость электроники и автомобилей поднимется до того уровня, когда покупатель не сможет менять их по первой прихоти. Ипотека сейчас на грани выживания, и, если правительство не предпримет каких-либо действий, связанных с поддержкой банковского сообщества, мы войдем в более жесткий сценарий развития ситуации в экономике.

— Что он подразумевает?

— Люди перестанут ходить в магазины и кинотеатры, будут удовлетворять свои потребности в получении положительных эмоций через интернет. Покупки будут минимальные, связанные с повседневной необходимостью. Обедать, ужинать и завтракать будут дома или в столовых. Даже сейчас заметно, как снижается трафик в заведениях общепита. Культура спроса принципиально изменится.

При стрессовом сценарии экономики могут быть существенно скорректированы арендные ставки, по некоторым объектам — до 30–40%.

— Какой вариант развития событий вы прогнозируете?

— В Перми сложился дефицит качественного предложения, этим наш город кардинально отличается от Москвы и даже Екатеринбурга. Как следствие, этот сегмент менее чувствительно реагирует на изменение внешних условий.

Нехватка качественных торговых площадей на какой-то период даст арендодателю возможность установить рыночную ставку, но приоритетом для собственника и УК должны стать лояльность к арендатору и последовательная реализация гибкой политики. В зависимости от структуры договора, арендодатели могут отказаться от ежегодной индексации, либо пересмотреть договор на предмет включения процента с оборота: падает оборот — падает аренда.

К такому сценарию пока не все собственники готовы. В 2014 году даже на успешных торговых галереях, таких как Комсомольский проспект, Сибирская, Ленина появлялись проблемы с заполнением площадей новыми арендаторами по прежним ставкам. Если раньше было достаточно недели на поиск арендатора, то сейчас на это уходит 3–4 месяца. В сфере стрит-ритейла, судя по центральным улицам Перми, отчетливее всего виден тренд по снижению процентных ставок.

— Какого уровня достигнет снижение ставок?

— Прогнозирую, что по некоторым ТЦ и торговым площадям (в зависимости от качества, месторасположения объекта, адекватности стоимости аренды, а также от глубины кризисных явлений) ставки могут пересматриваться до 30%. В условиях текущей ситуации корректироваться необходимо будет всем: и покупателю, и арендатору, и арендодателю. И все должны смотреть и ориентироваться на главного участника этого процесса — на покупателя.

— В 2014 году ряд предпринимателей освободили занимаемые помещения на центральных улицах Перми. Это произошло, потому что они приняли решение закрыть свой бизнес?

— Сегодня предпринимателям гораздо труднее выйти на точку безубыточности. Не каждый собственник бизнеса готов работать на таком уровне рентабельности. Как следствие, ряд компаний предпочитают закрыть ряд направлений или перепрофилировать свой бизнес.

— В 2015–2016 году в Перми будут строиться новые торговые центры?

— Объекты на стадии завершения будут закончены и войдут в эксплуатацию. Те проекты, что сейчас находятся на старте, ожидает перерыв на некоторое время. Каждый девелопер рассчитывает этот период по-своему: кто-то на год, кто-то на два или четыре.

Из новых проектов есть «СпешиLove» — яркий торговый центр, но, к сожалению, кроме анонсированного «Ашан-сити» другие операторы в проекте на данный момент не заявлены. Для города этот проект пока закрытый.

— Что происходит с офисной недвижимостью?

— В офисном сегменте, аналогично торговому сектору, мы наблюдаем рост качественной конкуренции. Это заставляет собственников по-другому взглянуть на организацию своего бизнеса и привлекать профессиональные компании к поиску арендаторов. Изменилась структура спроса. В Перми практически нет арендаторов, которые претендовали бы на площадь более 150 метров, не говоря о тысяче метрах, — по сегодняшним меркам, такие контракты можно уже назвать сделками года.

Сейчас даже качественные концептуальные офисные центры не всегда имеют 100% заполнения — «Green plaza», «Славяновский plaza» «Любимов», объект на 25 октября, 17. Это сбалансированные проекты с правильно подобранными концепциями, но они перенасытили рынок офисных площадей.

Если говорить о сегменте офисной недвижимости в целом, основной тренд будет направлен на снижение издержек. Офисные площади будут переориентированы на мелкую нарезку в 20–50 кв. м, что было характерно для 2009 года.

— Как изменятся арендные ставки на офисную недвижимость в 2015 году?

— Арендные ставки существенно снизились в период кризиса 2008 года. За шесть лет рынок так и не отыграл это падение, поэтому снижение на рынке офисной недвижимости будет небольшим. Наиболее востребованный сегмент — площади до 50 метров в центре города.

Еще одна тенденция: в 2015 году сформируется два разнонаправленных вектора. С одной стороны, устойчивые объекты недвижимости, которые генерируют положительный финансовый поток, будут придержаны собственниками и не будут выставляться в экспозицию. С другой, объекты, которые находятся в залоге или демонстрируют показатели ниже точки безубыточности, будут выводиться в реализацию. Покупатели же будут ожидать коррекции цен в сторону понижения, соответственно, будут готовы рассматривать только предложения по привлекательной цене.

— Что сейчас происходит в сфере ресторанного бизнеса?

— Новых концептуальных проектов в сфере ресторанного бизнеса мы, скорее всего, не увидим. Существующие бизнесы в первую очередь будут ориентированы на эконом-сегмент.

— Другими словами, на плаву останутся дешевые кафе, общественные столовые и бизнес, который занимается доставкой продуктовых наборов?

— В том числе. Но для целевой аудитории хорошие концептуальные рестораны важны, к тому же их у нас не так много.

— Чего еще ждать от 2015 года?

— Следующий год будет годом оздоровления и годом возможностей. Это будет рынок профессионалов. Расчетливых инвесторов, качественных девелоперов, добросовестных строителей и клиентоориентированных арендаторов.