Марина Медведева: Ты за мой счет хочешь компенсировать свои убытки?

Мы не так пессимистично смотрим на вещи (происходящие на рынке коммерческой недвижимости — Properm.ru), как все остальные. Аналитики пытаются прогнозировать будущее, опираясь на прошлое, но при этом не учитывают, что на рынке к тому времени многое изменилось.

Мы уже приучили людей потреблять, и разом от этого они отказаться не смогут. Они будут сокращать свои издержки, начнут переходить от более дорогих продуктов к более дешевым, но потреблять не перестанут. А поскольку коммерческая недвижимость связана с потреблением, я думаю, пессимизм для нас неуместен. Выручка 2013 года была намного выше выручки 2008–2009 годов, поэтому сказать, что мы не вышли из кризиса я не могу.

В сентябре у арендаторов был резкий спад объемов продаж, до 50%. У некоторых арендаторов он и сейчас продолжается, а у других продажи растут. У нас (на площадях в управлении ООО «ДЦ «Колизей» — Properm.ru) стоят недорогие российские марки, и по ним наоборот наблюдается рост потребления. Конечно, не сказать, что средняя температура по больнице нормальная, наблюдаются лихорадочные явления, но нам надо это пережить. Говорить, что мы будем падать не приходится, арендаторам надо на что-то жить, зарабатывать, они не будут вечно падать.

Нельзя говорить об общем падении на 10–15%. Многие арендаторы могут пережить и повышение арендных ставок — это сетевые компании, компании, которые занимаются продажей сотовых телефонов, предоставлением услуги связи. Кому война, а кому мать родна.

Надо понять, что сейчас наш потребитель пребывает в состоянии шока. Вдобавок, есть торговые и неторговые месяцы. Декабрь — торговый. В сравнении с ним естественный спад января, когда люди сидят без денег после праздников, не выглядит падением.

Поговорим об арендаторах и отношениях с ними. У арендаторов есть три показателя, на которых они строят бизнес. По этим показателям и мы (собственники — Properm.ru) с ними будем строить отношения.

Первый показатель — объем посещений, и они будут настаивать, что посещаемость уменьшается. Второй — объем выручки. Из всего этого складывается третий — прибыль арендатора. Объем выручки зависит от того, насколько у арендатора велика наценка на товар. Мы проводили подсчеты, при средней наценке в 100–120%, арендатор в плюсе, когда он выплачивает собственнику 12–14% от выручки. Максимальный процент — 20–22%. Выше начинается минус.

Когда к нам приходит арендатор и просит скидку, мы отвечаем «дайте выручку». Если у него процент арендной платы от выручки выходит за эти рамки, начинаем разговаривать о скидке. Если нет, я не вижу темы для разговора.

Но сейчас все работают под копирку — «я хочу 30%». Просишь обосновать, отвечают: «дайте 30%, а то уйду». В этом случае лучше быть без арендатора, чем с недобросовестным арендатором. Такая скидка сыграет против вас: не факт, что если вы ему ее дадите, он не придет завтра и не попросит 50%.

С крупными арендаторами — федеральными сетями — приходится вести себя по-другому, поскольку они формируют покупательский поток. Самая большая проблема с федеральными сетями в том, что они не готовы платить гарантированную арендную пату. Готовы платить процент от выручки, но не гарантированную плату. Это означает, что им будет не выгодно давать скидки клиентам и продавать дешевый товар. Дешевый товар — это для собственника больше арендной платы, а арендатору снижение маржинальности.

В заключение отмечу: надо пресекать со стороны арендаторов попытки переложить убытки на арендодателя. Приходят со словами: «У меня убыток 15% в месяц, дайте мне скидку 30%». Очень хорошо — ты не только хочешь компенсировать свои убытки, но и хочешь заработать на мне. Фактически я буду платить тебе, чтобы ты тут стоял? Это не тот подход.

В отношении офисной недвижимости выстроить стратегию сложно. Я бы обратила внимание на то, в каком сегменте находится бизнес, будет он работать или нет. Если это общепит, у них падение долгосрочное и постоянное. А если это компания, которая торгует нефтяными продуктами, оснований для снижения кроме того, что я останусь без арендатора, я не вижу. Есть и другие примеры. Ко мне банк приходит и говорит — «Дай мне 30% скидки, у нас кризис». Странно — ставки вы повышаете и расходы понижаете.

Тенденцию к снижению стоимости офисной недвижимости я вижу. Но причина этого не в том, что бизнес становится менее доходным, а в том, что новые бизнесы открываться не будут. К нам не идут федеральные игроки, мы не развиваемся как регион.

Расшифровка прямой речи директора департамента финансов УК «РИАЛ» (управляет ТРК «Колизей Атриум», ТРК «Колизей Синема» и БЦ «Любимов») Марины Медведевой с дискуссии «Пермский рынок коммерческой недвижимости-2015: условия и особенности развития в новом экономическом «климате». Что по этому поводу думают арендаторы, читайте на Properm.ru сегодня, в 20.00.

Читайте также интервью заместителя генерального директора компании PAN City Group Игоря Голубева о том, что для рынка коммерческой недвижимости наступает время падения ставок, жестких переговоров и продажи неэффективных торговых центров.